:杭某房源调涨76万 "金九银十"热盘跑涨入市?

再过不到10天，楼市传统的旺销季“金九银十”将拉开帷幕。在这场交易盛宴里，“房价”同以往任何时候一样，自然成为购房大军挂心的一件事儿。不过，8月份杭州房产圈里流出的一则消息，让购房者为房价操着的心，提前揪了起来。

近日，有媒体报道称，杭州部分楼盘上调备案价格。2015年以来，尤其是从今年4月到7月，杭州楼市的月度成交量连续4个月突破万元大关，上半年的半年度成交量更是超过2009年同期创下历史成交新高，同时成交均价也如“芝麻开花”月月攀高，截至7月底，库存回落到15万套……整个市场似乎一改2014年的蛰伏压抑，迸发些许扬眉吐气的姿态，随着成交面和去化面都涌起支撑房价的种种利好消息，8月份，主城区部分楼盘悄然上调备案价格。

8月，13个楼盘上调备案价格

武林国际1套房源上调76万

截至8月19日，杭州价格网上显示，新华园、观澜时代、名景台、武林国际等13个楼盘在8月份上调备案价格，其中武林国际一房源调涨76万。新华园、金玺钰府、名景台、碧桂园等7个楼盘有多批房源上调备案价。

比如新华园6幢楼11套房源集体拉涨，6幢1单元1902室的房屋总价从247.7万上涨到255.8万，涨幅约为3%。碧桂园7—18号楼幢几乎全部房源都上调价格，龙湖名景台4幢1单元近半数房源、2单元和3单元全部房源上调备案价格，4幢1单元102室房屋总价上涨约1万，从原先的85.7万上调至86.4万。

而以篁外山庄、武林国际、金地自在城、田园绿郡为代表的6个楼盘仅针对少量个别房源上调备案价格。比如篁外山庄在8月份仅针对2幢1单元1101室调整房屋总价，但上调幅度略高，从原先307.2万上调至368.4万，调涨61万，涨幅近20%；而在8月上调备案价的楼盘当中，调涨数额大的当属武林国际，旗下2幢3单元1302室房源的房屋总价上调76万，涨幅近10%。

看到这里，是否感觉房价的涨势升级到了“咄咄逼人”的地步，让想买房的你倒抽一口冷气？难道房价将开启新一轮跑涨？

且慢，话还没说完，“上调”并不是8月楼盘价格变动的 旋律。

经本网粗略统计，8月份杭州价格网上共有27个楼盘发布房价调整公示，除13个楼盘上调，还有9个楼盘宣布了下调备案价格的动作，当中以武林壹号、丽园、西溪河滨之城等改善型楼盘为主力。

下调的9个楼盘中，之江诚品和金草公寓进行“大批量”调价，之江诚品3幢、5幢、8幢等5幢楼层全部房源下调价格，11幢楼有8套房源下调价格。其余7个楼盘仅针对个别房源下调售价。茂悦府因对8幢1单元701室的户型、建筑面积、套内面积进行调整，从原先的从三房两厅两卫变成三房两厅一卫，建筑面积、套内面积也相应缩减。因此该房源的房屋总价下调幅度惊人，从481万下调至155万，下调326万，下调比例高达70%左右。

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多个首开新盘暂无调价“打算”

丁桥华丰板块调价规模“宏大”

从今年首开新盘的情况来看，在价格策略上，除国风美域对4号楼部分房源做出调价外，其他首开楼盘“按兵不动”。1月11日，国风美域首开4号楼，当前在售1、3、4、5号楼，首开前5天，国风美域在杭州价格网上对4号楼进行“一房一价”公示。5月7日，国风美域对4号楼部分房源进行首次价格调整公示，进行调整的43套房源，其中39套下调房屋总价，下调幅度在1万到16万之间；4套上调房屋总价，上调幅度在8千到1万之间。

本网选取了 、桥西、钱江新城、城东新城、九堡、申花、田园这7大板块，针对板块内的代表性楼盘的调价情况做了一个粗略摸底，发现每个板块内只有少数楼盘进行备案价格调整，因此楼盘的调价行为，应该还不足以形成一股趋势。

板块，文溪鼎园在时隔3年之后，对5幢1单元101室的房屋总价下调近93万；绿城兰园和新华园对部分房源项目进行提价。

桥西板块，德信晓宸等2个楼盘的部分房源上调价格，而天鸿香榭里和大河宸章对旗下35套房源下调房屋总价。

城东新城和钱江新城，分别只有1个楼盘调整备案价格。位于城东新城的紫玉福邸，在今年5月将9幢401室、402室两套房源的房屋总价分别上调20万和22万；万科大家钱塘府对9幢1单元、3单元等多套房源进行提价，其中9幢1单元201室的房屋总价，从603.8万上调至613.8万，上涨近10万左右。

7大板块中，丁桥华丰板块的调价规模“宏大”，参与调价的房源数量冠鼎7大板块之“”。龙湖名景台4幢楼近乎全部房源、罗兰香谷20幢1单元15套房源、翡丽湾3幢楼35套房源，以及云锦城6幢近半数房源，全部在备案价上被“开动”。其中龙湖名景台和罗兰香谷上调备案价格，翡丽湾和云锦城则进行下调。

作为近几年的热点板块，有着“杭州徐家汇”之称的申花板块有三个楼盘的备案价发布下调动作，分别是方兴黄龙金茂悦、中顺上尚庭和绿城慧园。金茂悦下调1、3、5幢楼20多套房源的备案价格，中顺上尚庭和绿城慧园仅对个别房源作出下调，其中上尚庭6幢2301室的下调幅度惊人，2012年该房源申报的房屋总价为651万，2015年6月的申报价改为496万，下调约155万。

备案价上调 销售价如何跟涨

一个好消息、一个坏消息要告诉大家

备案价和购房者在售楼处看到的楼盘销售价是两个不同的概念，不能划等号。那么，面对以新华园、观澜时代、名景台为代表的一波楼盘上调备案价格，购房者不禁要问：备案价都涨了，销售价什么时候跟着涨起来？

杭州市物价局房价处的工作人员告诉房天下，只要调价的批示通过，楼盘就可以 。也就是说，从调价批示通过之后起，开发商可以随时调整楼盘售价，他可以在批示通过后的 天就在售楼处执行新一批的销售价格，也可以选择在第二天或者半个月之后。但购房者若购买调价房源，成交合同要等该房源调价批示通过之日起，延隔1-2个星期之后，才可以签署。

其实，关于备案价如何“牵动”售楼处的销售价，同时有一个好消息和一个坏消息要告诉准备买房的亲。

好消息是，备案价格调整，售楼处的销售价不一定调整，因为某套房源的备案价格只箍定了该套房源的高售价，而售楼处的销售价格不一定按照高售价来执行。

坏消息是，本网从杭州市物价局处了解到，去年颁布的“实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签”这一规定目前仍在执行，也就是说销售价存在一个低值的设定，此时若某房源的备案价格上调，意味着它的低售价也会随之上涨。

“上调备案价格后，这个房源的销售价格会不会上涨，取决于它的调整幅度等多方面因素。”世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢告诉房天下。“我打个比方，比如某套房源之前的备案价是100万，根据限降令它的低售价应该在75万左右，而它在售楼处的销售价格，可以是从75万到100万之间的任意数字；若它将备案价提高到110万，它的低售价提升至82.5万，此时它在售楼处的销售价格可以是从82.5万到110万之间的任意数字。如果这套房源在备案价提高之前的销售价格为90万，那么在备案价格提高之后它仍然可以卖90万。但如果这套房源把备案价格提高到150万，它的低售价变成112.5万，它在售楼处的销售价格区间变成从112.5万到150万，此时的销售价才出现明显增长。”因此，在马英枢看来，备案价上调拉动销售价格增长，并不具备必然性。

刚需、改善、豪宅

齐拼涨的冲劲儿从哪里来

杭州价格网上发布房源调价公示，往往在调价批示通过之后。虽然只要通过批示就掌握了随时调价的主动权，售楼处也不敢胡乱调价，尤其是在 的举动上，普遍经过审慎的考量。

国风美域之所以在首开4个月之后对43套房源调整备案价格，是因为首开时的定价考虑，“掺和”了一些主观因素。国风美域项目负责人蒋一舟解释说：“在1月份楼盘首开定价上，我们更多得考虑到其他一些特殊的、主观上的因素，对客观的市场因素较少考虑到。因此等首开活动结束之后，到5月份，我们需要对部分房源的备案价格重新进行调整，这一次的调价综合考虑到楼盘成交去化情况、市场行情以及产品本身特质等多方面因素，调整后的价格更趋合理客观。”

龙湖名景台在8月份的调价动作可谓“猛烈”，4号楼2、3单元全部房源价格集体“涨姿势”，名景台项目负责人沈佳琪告诉房天下，4号楼部分房源 的原因主要有两个，“一个是名景台的总体销量不错；另一个是因为4号楼相比其他楼幢的地段 更突出。”

2015年以来，包括名景台、紫玉福邸、新华园在内的数十个楼盘，产品类型从刚需到改善再到豪宅一应囊括，朝着 的方向“火力全开”，这份“冲动”从哪儿来？

本网拿这个问题咨询了马英枢，在马英枢看来，楼盘上调备案价格的“冲动”主要来自三方面。“一个是项目的去化情况较好，那么它在后期就会有 冲动。第二种情况是楼盘开卖前期，开发商为了拉升成交量通常会选择低开，到后期再调高售价，从而把前期低开造成的低利润，调整至一个相对合理的水平。第三种情况，就是后期开卖的房源在产品质量和价值上都比前期开卖房源更胜一筹，那么楼盘到后期就会选择提价。”

金九银十

名景台酝酿提价

热门楼盘迎小幅跑涨

备案价上调尽管不能带动销售价格必然上涨，但无疑为销售价格创造了更大的攀涨空间。13个楼盘选择在“金九银十”来临前的一个月里集体演绎价格“举力”，也给购房者对金九银十的房价走势变化留下更多的遐想空间。

名景台项目负责人沈佳琦告诉房天下，“名景台如果在8月份的销量成绩依旧靓丽，将不排除在‘金九银十’期间再度提价的可能性。”

这么说，金九银十期间，杭州房价将迎来新一轮上调？

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢否认了这一推测。“综合当前杭州楼市的成交和库存情况来看，未来杭州房价仅会出现小幅波动，大幅波动的条件并不具备。”马英枢告诉房天下，“部分热门楼盘，尤其是去化比较好的楼盘，价格会有小幅增长。但考虑到巨大的潜在供应压力，市场仍不具备普遍上涨的基础，一些供应量大的板块和楼盘，价格将保持不变或者出现阴跌。”

尽管截至7月，库存压力有所回落，跌降至15万套，但市场蕴藏的潜在供应量压力，仍让 的“马达”无法顺利启动。浙报传媒地产研究院的数据显示，截至今年2月底，主城区商品住宅潜在供应量约合7万-10万套，去化需要2.8—3.9年。

不过，“金九银十”季，根据马英枢推测，杭州楼市成交量攀升，是比房价走势变化更加容易确定的事情：“按照这几天日均成交量在2、3百套的规模估算，综合考虑当前的成交、去化等总体情况，开发商若能在金九银十期间运用正确的、恰当的销售策略，就能够做出不错的销售成绩。”他说。