冰冻的青山湖别墅艰难转身 小而美的别墅受欢迎

沿杭州的文一西路一路向西，就能到达临安的青山湖。这里拥有比西湖还大的湖景资源，同时又是青山湖科技城所在地，十年之间，这里开发了大量的独栋别墅，面积多在500平方米以上，总价也动辄在千万元级。

但是，楼市调控之后，青山湖别墅群陷入了沉寂状态。直到去年开始，才慢慢有所起色。沉寂冰冻已久的青山湖别墅群，似乎出现了破冰的趋向。主导近期破冰的是什么样的项目和物业类型？而那些超大户型的别墅眼下已经是现房状态，面临着什么样的尴尬？

大量别墅区成空城

青山湖高端别墅市场日子难过

7月6日，雨中的青山湖空气显得格外干净。沿着科技大道向西，路上可以看到多个楼盘项目指引牌，从任何一个指引牌开进去，都有着极为不错的风景。这里就是青山湖板块的别墅群，几乎都已经是现房状态，但遗憾的是，房子已经造好，却等不到它的主人——多个景观优美、保安齐备的小区，鲜少看到入住的业主。

从透明售房网临安站可以看到，青山湖板块的库存仅排在锦城街道、锦北街道（两者均位于临安市区）之后，有1546套可售房源。在刚过去的一周，临安新房签约63套，而青山湖成交7套。从成交情况来看，基本以300多平方米的排屋或小别墅为主。

时间回到三年前，青山湖还是高端独栋别墅的天下。观唐骊景、郡原列岛、麒麟山庄、青山湖玫瑰园……这些别墅项目的开发商当时也算是踌躇满志，不惜花费巨资请知名设计师设计，园林景观也是相当舍得花成本。

记者统计了目前在售的十几个别墅项目，基本独栋面积都在400~1200m2，当年的单价约在1.2万~2万元之间，单套总价800万元起步，多在千万元以上。

但是，现在这些别墅项目尽管余房很多，但在市场上已经没有了什么声音。记者通过透明售房网查询发现，有些楼盘显示为“近月暂无成交”，有些楼盘还有几十套剩房却显示“售完”，还有的，近一次更新的价格信息仍然停留在2013年初。

“我们的售楼处已经撤出案场了。”青山湖某高端别墅楼盘项目相关负责人表示，楼盘在2010年启动销售，2012年卖出一批房子，但是随后青山湖的别墅就卖不动了，于是他们就把现场售楼处撤掉了，基本上处于封盘状态。如今，这个项目早就交付，透明售房网显示还有29套可售房源。

走进这家别墅小区，烟雨空濛，溪水潺潺，独栋的现房别墅被雨水冲刷后，在绿叶草坪映衬下，显得更为气派。

“我们这里目前只入住了一户，还有几户在装修。物业费是5.5元/m2，物业其实是亏的。不仅是我们一个小区，青山湖的大别墅，很多业主买来是度假用的，入住率都不高，几乎所有的物业公司都是亏的。”这家别墅区的物业负责人表示，物业公司是开发商旗下的，除了业主的物业费，开发商会把未出售的房源物业费贴补给物业。

销售僵局中

开发商开启自救模式

整个板块的日子都不好过，于是一些开发商开始想办法打破僵局，降价成了为直接且有效的一个方法。

2014年，青城·山语间三期房源58折销售的消息瞬间点燃了整个板块，原来售价10000元/m2的独栋别墅，以5800元/m2销售。当时钱江晚报将这一消息报道出来，冷清许久的售楼处瞬间人满为患，销售电话也响个不停。山语间也因为这次降价，卖出了20余套房源，成为当时板块内的销冠，这个销量几乎相当于青山湖板块2013年一整年的成交量。

低价销售带来的快速反应，让其他项目既感到压力，又找到了一丝希望。2011年拿地的中天珺府项目从2014年就声称开盘，然而时间过去了一年，一直迟迟未动。终于，在2015年5月中天珺府默默地推出了一期排屋房源，截至7月6日，透明售房网显示成交了9套，成交均价6395元/m2。虽然珺府的推盘显得有些静默，出现成交也并未引起关注，但六千多元的单价也显示，普通的排屋、别墅项目如果不能用产品杀出一条血路，就只能靠低价来撬动市场。

感受到了市场的真实需求后，有些项目便趁着还有剩余土地未开发，开始修改规划，做小户型，将总价门槛降低。比如绿城桃李春风即将推出的83~180m2的微型别墅，精装修房源总价低还不足200万，一个多月内就已经蓄客1000余组。而青城·山语间也从三期拿出一块地来打造200多m2的联排产品，总价只需要100多万就可以住进有天有地的法式排屋。

更加“别出心裁”的是观塘骊景，其一期剩余房源大多在七八百平方米甚至更大，开发商自知销售无望，就把尚未建造的土地进行分割销售，购买土地者可委托开发商进行代建，价格也比直接买别墅要便宜不少。

除了这些还能想尽办法出货的项目之外，一些楼盘只能为自己寻找“接盘侠”了。成功的案例就是金基青云山居，找到了新东家绿城，摇身一变成了红盘桃李春风。记者了解到，之前面临烂尾的中都青山湖畔四期，也在与一些企业接洽，寻求收购或合作的机会。

桃李春风一枝独秀

但难以激活整个板块

收购金基·青云山居51%股权之后，绿城在青山湖的疆土再度扩大。在此之前，绿城在青山湖已经有绿城·青山湖玫瑰园、绿城·青山湖红枫园、绿城·曼陀花园等项目，再加上桃李春风，绿城也成为在青山湖在售项目多的开发商。

收购之后，青云山居以绿城·桃李春风的新形象面市，随之带来了“杭州小别墅”产品，引起了购房者的关注，甚至有不少北京、青岛等地的外地购房者认筹，青山湖板块也因此再度热闹了起来，表面看起来似乎青山湖板块又被盘活了。

那么绿城到底能否改变青山湖板块的颓势？

事实上，在之前青山湖板块的冷寂之下，即便是绿城的项目，也没有逃离滞销的命运。记者了解到，绿城某项目在2014年不但一套房子都没卖出，还有客户退了一套。而这次桃李春风的大热，与其说是因为绿城入驻，还不如是产品砸中了板块真正的需求。

一直以来，青山湖的房子之所以不好卖，主要还是源自于板块配套不完善，难以作为居所，再加上大部分产品都是大户型，总价动辄数百万元，缺乏性价比。而桃李春风既有完善的园区服务和配套，又降低了总价门槛，刚好补齐了这两个短板，这样一来，受关注也成了顺理成章的事情。

然而，对于其他楼盘来说，这两条短板依然存在。所以桃李春风救得了自己，却未必救得了其他楼盘。绿城某项目的工作人员告诉记者，今年以来，绿城在青山湖的项目只有青山湖红枫园销售情况好一些，因为在售的独栋别墅总价300万元左右，而其他大户型、高总价的项目依然不怎么好卖。

如此看来，“绿城”的光环未必能照亮青山湖的黑暗，想要打开僵局，还要各项目自己从配套或价格上做文章。