房价正在逐渐触底 买房已经到了"最佳窗口期"

眼下谁也不敢拍板说房价会怎么走，然而，不论舆论如何热闹，总有一些购房人正在坚定地抄底、捡漏儿……“窗口期”买房的人，来自何方，欲意何为？

候跌，还是杀跌，又到了考验房价信心的时刻。

眼下，楼市似乎陷入了“三年一周期”的低谷波动之中，不管是开发商、政府、还是购房者，大概谁也不敢拍板说房价会怎么走。曾经一致的舆论风向，突然之间变成了“八面来风”。现在到底是不是抄底的“窗口期”，只剩下各路专家们口水满屏飞。

然而，不论舆论如何热闹，总有一些购房人正在坚定地出手，抄底、捡漏儿、寻觅特价房源……“窗口期”买房的人，来自何方，欲意何为？买不买、卖不卖的焦灼之间，颇有滋味。

寻觅特价房，下手稳准狠

“现在说什么的都有，还有些人看不明白，以为北京会‘大跌’、‘崩盘’，其实，很多业内人士都清楚，这种行情，顶多持续半年，或者到今年底、或者明年初就反弹了。买方市场还是卖方市场的反转，会在很短的时间内发生，到时候北京房价再涨起来，现在不买房的就后悔了。”在房地产行业从业四年的宫超，对自己的判断很有信心。“我现在买，肯定算是窗口期买房，这个价格肯定是值的”，他认为每一轮周期中，总有人能踩准、总有的人会踏空，关键心态要好。

在北京各个板块寻觅考察一番，他最终选择了位于北京东五环外的常营板块，一个名为常楹公元的项目。“常营属于比较有潜力的新兴板块，区域交通、环境都比较好，而且这几年也有知名开发商入驻，未来价值是有保障的。”最重要的是，这个项目出现了降价。

“50年办公产品今年2月开盘时，报价是3.4万-3.5万元/平米，有的户型有折扣优惠，成交单价基本都在3万元以上。5月推出了20多套的‘特价房’，是东西朝向的30平米户型，特价2.5万-2.6万元/平米。”项目销售人员对于“降价”并不讳言。

宫超认为在常营板块之内，能碰上这样的“特价房”全靠运气。现在不出手，还等到什么时候？

常楹公元的销售人员证实，这20多套房子推出半月之后，就基本出清。“我刚付完定价的第二天，价格又往上跳了1000元/平米。价格波动很大、也比较随意。”宫超告诉记者，若不是他凭“业内人士”的身份和人脉，能买上这样的“半价房”非常难。

“这样的地段房源，一般都是内部销售、团购、或者在业内圈子口口相传来销售”，业内人士告诉记者，目前北京新房市场上还没有出现区域性、大规模的降价潮，在一些外围边缘板块上、以及一些商住楼盘上，出现了比较多的“特价房”、“折扣房”。

但和市场整体供应量相比，实在是数量有限、渠道也控制得很窄，“碰上就是运气，下手要稳、准、狠才行。”

二手房捡漏儿，劳心费力不容易

相较于在新房市场上寻觅特价房的“守株待兔”，想在“窗口期”的二手市场上捡漏儿的人，不得不更加劳心费力地“主动出击”。

熊先生为了准备结婚，正在考虑将原有南四环上一套一居室换成两居。然而眼下，他正赶上北京二手房市场观望气氛最浓重的一段时期，“小换大”的换房计划，变得越来越不容易了。

“太考验耐心了，像我们这样的上班族，不可能天天请假来看房子，只能利用周末时间，又经常遇上中介瞎忽悠、房东不在家、租客不开门的情况，真累心。”熊先生告诉记者，他已经为了这个“换房计划”四处奔波了大半年了，“我是从春节回来后就开始看的，结果一无所获。现在网上流传很多新闻，什么北京二手房价跳水啊、腰斩啊、官员抛售房产啊、挂牌价直降百万什么的……很多都不是事实，炒作！”

原本以为赶上了市场低谷，能有好运气“捡漏”，事实却是，他的遗憾和烦恼越来越多。“新闻中说的各种‘捡便宜’，我一个也没有碰上。不是不想淘便宜，只是那些跳水价、低价抛售的房源根本抢不到。要有也是100平米，七八百万元以上的大房子。我们这样的工薪阶层，根本消费不起这样的‘特价房源’。”

另一方面，市场低迷之中，熊先生原有的一居小房出手更不容易了。“现在降价的房源，几乎都是我这样的小户型。我楼下的邻居原来打算卖180万元，最后听说172万元卖的，可是我降不起，还指着它来换大房呢。”当市场可议价房源增多时，熊先生觉得此时卖房“不划算”。

事实上，北京多家中介机构的数据显示，目前二手房成交价格平均下调了2%-3%，这一下调趋势仍然非常明显。北京中原机构的分析师张大伟甚至认为，北京二手房价还有15%左右的调整空间。

这一普遍的降价预期，导致类似熊先生这样“死守不降”的房源销售变得更加困难。部分有升级置业考虑、准备“卖一买一”的业主都不得不放缓换房计划。

一位多年从事二手房交易的经纪人士告诉记者，“现在最头疼的，不是房源降价，我们的少了，而是买卖双方的成交意愿都很低，连续几周没有成交都是常事。”为了满足一些购房人的“捡漏儿”心理，不少中介人员也“巧用心智”，比如，给客户发房源信息的短信、在门店贴出醒目的“降价”标志，“有的甚至会挂出一些不实的低价房源，其目的是吸引客人进店，再推荐其他房源。”

好时机短暂闪现？

眼下是不是北京买房的“窗口期”，房价还会不会继续下行，业内莫衷一是。但有一点受到普遍认可：当前的“买方市场”特征非常明显。

中原机构的市场报告显示，北京新房市场的库存量在急剧攀升，但去化速度却在放缓。数据显示，到今年5月，北京新建商品住宅已经连续3个月供应过万套，新盘开盘量持续放大，导致库存量在短短四个月内激增了两万套，目前已经升至7.5万余套，攀升至历史高点。这样的行情只在2011年，北京限购、限贷政策甫出之时，出现过一次。

此外，价格上的松动也有迹可循。据中原地产提供的数据显示，大兴区5月新房成交均价25103元/平方米，房山19344元/平方米，通州21793元/平方米，顺义23906元/平方米。其中，大兴、房山区域新房成交价格已处于今年5个月以来的低位，比年初有了明显的回落，而朝阳区、通州区较前月也有约一成左右的跌幅。

事实上，自从年初以来，降价或者类似降价的各种促销优惠、特价房源的销售现象，从外围的五六环线逐渐向内环线发展。“现在房源多、可选择余地大，对于购房者而言，眼下就是不错的时间点。”张大伟认为，刚需购房人应该把握住这个“窗口期”。

今年前5个月的市场数据，已经基本确立了北京楼市的趋冷状态，但是后市如何演变，降价是否继续蔓延，不少业内大佬也表示“不好说”。在一次公开场合，华远集团董事长任志强告诉记者：“不管谁问我何时该买房，我都告诉他，你想买了，就说明是合适的时机了。现在不买房，十年后还是买不起厕所。想刚好踩拐点上，那我也做不到。”

业内人士告诉记者，北京市场的“窗口期”一般只能维持半年到三个季度左右的时间。考虑到行政手段出台、经济、金融等国家宏观政策的调整，买卖双方的逆转可以在几个月内快速切换。

世联机构的分析师也认为，“买涨不买跌”是市场通例，但是掌握了正确的“反向操作”，购房者就能把握住合适的时机。眼下北京房价正在逐渐触底，也就是到了窗口期。对于买卖二手房的业主而言，这一市场的定价更为随意，不确定性更大。购房人还是要密切关注市场变化，在考虑价格的同时，注意地段、户型、社区、物业等综合质量，不要盲目“杀跌”。