绿城向业主发百亿购房券 意在挖掘潜在购买力?

楼市低迷期，开发商总会使出各种解数来招揽购房者，当中最有效的手段莫过于直接的降价打折。如今杭州楼市持续低迷，明着打折或暗降的楼盘已不在少数。

今天开始，这一阵营中将加入一位重量级选手——绿城房产。昨日获悉，今天起，绿城每户业主都将获赠总价值20万元的购房优惠券，用于绿城旗下大部分项目购房所用。

绿城每户业主可获赠20万购房券

对绿城现有价格体系冲击有限

绿城“百亿购房券”促销活动细则（图片来源：绿城集团官网）

与市场上开放性的降价打折行为有所不同，绿城本次营销活动以20周年为由，对象限定为绿城业主。

“在成立20年之际，绿城最应感谢的，就是见证了绿城发展、与绿城携手走过风雨的老客户们。”昨日，一份刚刚拟定的《绿城集团二十周年老客户感恩回馈年活动》方案摆在记者案头。与以往绿城的每一次营销动作一样，字里行间弥漫脉脉温情。

按该方案说法，绿城将于2014年6月10日-2015年6月1日，举办老客户感恩回馈活动，将惠及绿城15万名业主，价值超百亿元。

具体操作形式是：向每户绿城老业主发放总价20万元面值的优居优享卡，采用套票形式，每套包括3张5万元、1张3万元、1张2万元面值的优惠券，10年以上的绿城业主可增发1套。

由于这批优惠券不记名，实际上是可自由转让的。同时，因购买一套绿城房源时只能用一张优惠券，这也意味着：单套绿城房源优惠力度不会大于5万元。这与之前“跳水打折”传言差距甚大。对某些豪宅项目而言，这些面值可能连一个点的折扣都不到。

而且，购房时能否使用这批优惠券，以及能使用哪种面值的优惠券，将由绿城各个项目根据情况自己决定。绿城某合作豪宅项目的相关人士就表示：“考虑到合作方的意愿，我们将不会参与到使用优惠券的活动中。”据悉，绿城与西子合作的多个项目也都不能使用优居优享卡。绿城•西溪诚园则只有购买四期组团的房源，才能享受优惠额度。

因此，此番“感恩回馈活动”对绿城现有价格体系的冲击，远没有业界想像得大。

购房券不记名可转让

或为挖掘更多潜在购买力

绿城馈赠购房券的活动，其中的可圈可点之处在于购房券的不记名，可转手他人使用，这招的高明之处，就在于表面上是给已购房的业主送优惠，实则可能挖掘带动出一批新的潜在购买力。

此次绿城发放优居优享卡，包括了已交付项目和在售项目的老业主。记者粗略统计，一共惠及42个城市的85个绿城项目。若以15万名业主计算，每户20万元面值，绿城一共将发放出价值超300亿元的购房抵扣券。

据了解，这20万元购房券（3张5万、1张3万和1张2万）并不仅限于本人使用，而是可以转手他人，但要根据具体项目的规则进行使用。

由于不少老业主拥有多套绿城物业，他们也会同时收到多套优居优享卡。这300亿元购房抵扣券，将会如何搅动如今“一潭死水”的楼市？

种情况，绿城老业主用这批优惠券继续购买绿城的房子。这一点首先要取决于限购政策是否解除。从目前情况看，6月底是一个窗口期，可能性非常大。当然，由于绿城楼盘多数已属于改善型产品，我们估计这部分需求较为有限。

第二种情况，绿城老业主将这批优惠券转让。可能是无偿赠送给亲戚好友，也可能通过某种方式折价转让。根据经济学的基本原理，如果成功交易，出让者与购买者将各自分享一定的。购房者得到实惠，老业主也收获现金。

因此，第二种情况可能将为绿城带来新的客源，或刺激潜在的、观望的购买群体更快出手购买。

第三种情况，优居优享卡并未进入市场，直至过期。这种情况应该也不在少数。

绿城变相促销

购房优惠券效果如何

事实上，此次活动更像是绿城向市场注入了大规模的“虚拟流动性”，为想购买绿城的客户提供了总值300亿元的“弹药”。

在业界眼中，以经营中高端住宅为主的绿城，虽然在楼市调控下销售业绩并不太好，但鲜有听闻降价打折。绿城董事长宋卫平更是多次强调，绿城不会降价，就算降价也只针对老业主。

在近期的股权转让会上，与九龙仓并列为绿城大股东的融创董事长孙宏斌也曾表态，绿城那么好的产品降价是没有道理的。“不过，我们的项目太多了，个别的项目有点调整也很正常，但原则上要涨价。”孙宏斌说。

虽然这次绿城购房优惠券只针对业主发放，但房券使用上的灵活性，仍让很多人将其视为一种变相的降价行为。专家表示，这本质上就是降价，但通过这种形式，可以适当照顾或回馈老业主。一些真正有意绿城的购房者会受益，但最终效果如何，可能还要取决于具体项目的优惠幅度。

融创在杭操盘的两大项目全线参与

在这次促销活动中，特别引人注目的是融创操盘的两个项目——绿城•西溪融庄和绿城•之江壹号——也赫然在列。

上个月22日，绿城中国与融创中国同时发布公告，宣布融创中国收购绿城中国24.313%股份。收购完成后，融创中国与九龙仓并列成为绿城股东。此次融创两盘加入“绿城集团二十周年老客户感恩回馈年活动”，可视为孙宏斌入主杭大路一号之后，两个品牌迅速融合的一个明显信号。

融创杭州公司营销总监邵佳在接受采访时表示：绿城老业主都可持优惠券购买西溪融庄和之江壹号。具体可使用多大面值，方案仍在拟定中。

对于当下的楼市，融创一直有着非常务实的态度。此前这两个项目也已释放过不同程度的折扣，特别是西溪融庄获得了热烈的市场反响，上个月卖掉了19套排屋，成绩相当喜人。对融创来说，从来不会拒绝以此类方式进一步激活市场。

（本文综合杭州网、都市快报等媒体报道）