4月上海楼市将迎"小阳春"? 以价换量浮出水面

要问开发商现在最想做的是什么，大概就是速速推盘了。来自多家机构的分析，3月末的放量不仅一举扭转了成交清淡的颓势，或也将为4月的成交量起到预热和拉动作用。目前周边城市杭州、常州的局部降价正在发酵，4月楼市“倒春寒”或将袭来。从另一方面考量，上海高企的土地成本和并未改善的住宅供求，即使出现降价也不会成潮，量升价平，房价无论涨跌，未来在临界点上下温和波动或是大概率事件。

随着3月中下旬楼市调控各方面要素逐步明确，4、5月份供需的活跃度将会持续走高，对于购房者来说，这将不失为一个“走走看看”的好时机。

卖得的是“限价房”

今年楼市“小阳春”直到3月的最后一周才有所体现。来自各房产市场咨询机构的统计显示，3月的最后7天出现了一波刚需放量行情，商品住宅的成交均价为23098元/平方米，最后7天商品住宅的成交量达到了32.57万平方米，远高于年化周均22.53万平方米的水平，特别是最后3日的日均成交量更是高达6.40万平方米的超高水平，直接将3月商品住宅的月度成交量推高至93.23万平方米，同时3月以来首次周成交突破了20万平方米的关卡。

由于最后一周市场表现强劲，使得3月最终的成交量超过先前对市场的预期，不过，与去年同期相比还是缩水了4成，且低于去年月均100万平方米左右的平均成交量。其中成交量最突出的商品住宅项目是位于临港新城板块的宜浩绿园，成交面积达15166平方米，不过这个项目属于“限价房”项目，单价仅8000元出头，也因此拉低了全市的成交均价。据上海数据监控中心截至3月28日的数据统计，今年3月上海商品住宅共计56个项目开盘或加推，在56个开盘项目中，外环外90－120平方米的刚需2－3房的房源占大部分，重回主导地位。这一方面是随着部分银行信贷开始逐步放贷，前3个月刚需市场被压抑的购房需求逐渐显露，市场需求增大导致刚需楼盘顺势开盘或加推。另一方面，今年一二月由于楼市传统淡季的影响，改善型房源错峰入市抢占市场，刚需楼盘入市相对较少，也导致成交均价屡创新高。而刚需楼盘的集中入市，或将导致沪商品住宅成交均价的下降。

4月中旬或迎推盘小高峰

也许是受传统观念影响，开发商不约而同地在清明假期前后选择放假。机构统计显示，上周申城楼市鲜有新增房源入市。不过，研究中心监控的数据显示，上周本市商品住宅新增供应面积仅为5.76万平方米，环比前周大幅下跌逾七成。相对应的，成交面积也大幅缩水，仅为20.60万平方米，环比前周下跌两成。分析人士指出，从历年情况看，楼市在清明前后的推盘量都很低，这是一种正常的现象。

从商品住宅成交面积排行榜上看，上周位于临港新城的成交单周的成交量占到了总量的五分之一，成交了40991平方米，应该算是罕见的天量，而单价仅8047元，带动上周商品住宅成交均价继续下行，并使得上周商品住宅的成交均价创下了去年8月12日以来最近34周的成交均价新低。

那么，这种“补量”是否会迅速体现？来自上海数据监控中心的实时统计，4月预计开盘的商品住宅项目已达44个，与往年4月开盘数相比或有较大涨幅。业内人士也指出，经过3月份的预热，以及3月中下旬楼市调控各方面要素的逐步明确，四五月份供需活跃度或将较今年前三个月来得更高。在大的政策、市场预期没有改变的情况下，从4月中旬起申城楼市推盘量或将迎来一个“小高潮”，成交量也可能有所放大。另外，考虑到目前刚需仍是市场主力消费者，从价格看，4月楼市推盘或以“平价跑量”为主，总体价格趋稳。

“以价换量”浮出水面

二三线城市的降价风动摇买家入市信心，尤其是刚需买家，观望气氛较为浓重。销售情况不佳，要成交，破“下限”，多个热销项目近期的成交均价都突破网上报价，“以价换量”的销售策略也在4月初开始浮出水面。

可以看出，3月市场的供应量明显大于需求量。在“供大于求”的情况下，无论是改善型项目还是刚需项目均出现了价格调整，不过比起直接大刀阔斧的打折，更多项目采取的是“低开”，而非“直降”的策略，这样做的好处是不容易“得罪”老业主。

记者注意到，3月已经有多个项目的成交价其实已经突破了网上备案价的“底线”了。如浦东御桥某项目3月卖了131套，成交均价是39533/平方米，而该项目在网上房地产的备案价是40800元/平方米；奉贤一个新盘3月卖了91套房子，成交均价10876元/平方米，该项目也“击穿”了备案价下限，因为其公寓房源在网上房地产备案价11000－15900元/平方米。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，开发企业对一线城市抱有所谓的信心，但是渐渐力不从心。从市场供求关系来看，目前上海一手房库存已超过千万平方米，价格上涨缺乏动力。在信贷环境还没有好转的情况下，开发企业明显感受到市场风向发生转变，“死扛”价格不是长久之际，加快出货速度保持足够的现金流才是理性的应对。

总体看成交量目前依然不容乐观。后续的成交量能否继续上升，主要取决于刚需的新增供应。汉宇地产市场部指出，相比3月前半段上海楼市成交完全靠中高端盘“撑场面”，3月下旬开始刚需项目成交有所回暖。同时，随着刚需项目供应的增加，刚需购房者在持续观望后或选择入市，4月刚需项目或将重回“主战场”。不过大量刚需盘的优惠力度却很少，大多只是不痛不痒的“97、98折优惠”或是“2万抵5万”这样的“安慰奖”。这也是导致刚需盘成交持续低迷的原因之一，在加大供应的同时，如果开发商依旧不愿让利促销，刚需项目成交回暖恐怕也有待时日。

二手房“存货”节节攀升

在新房市场供大于求的形势下，二手房市场挂牌量增长的势头开始显现。近期挂牌量增长的现象，在多家中介门店也得到了证实。

普陀长寿路附近，3月份附近的次新盘挂牌量明显增长，如绿地世纪城、新湖明珠城，前几个月每个月的挂牌量在5套左右，而3月均新增7－8套。此外，像苏堤春晓、逸留公寓等这些知名小区，3月新增挂牌量也有2－3套。挂牌量增多的原因，一是小区本身的房源量就大。另一因素是小区业主基本为置换客，大多手头资金不足，急于卖房的情况较为集中。根据汉宇地产的数据显示，3月上海外郊环二手房交易主动降价促成交的比例占到3成以上。而且自3月以来，由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象，多数卖家均在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买，价格还可以谈。”

从买家来看，大多数还是认为上海二手房价格会依然保持上涨趋势，所以一旦价格松动，符合买房者的需求，那适时入市对于买房者来说将是时机。从面积段看，100平方米以下的一房两房增幅明显，其次是100－120平方米的两房三房，而140平方米以上大户型房源，在售存量则未有增长迹象。

比如去年12月31日时，本市70平方米以下的小户型在售量是37394套，目前则是39828套，多了1500套；70－100平方米则增加了1200多套，面积越大则新增越少，140平方米以上各户型甚至在售存量不增反减，越来越少。降价情况也时有发生。需要指出的是，从统计数据来看，2012年3月底4月初，上海市二手房在售量曾达到了16.77万套的高点，从当前二手房在售数据来看，距离当时的点还是具有较大的距离。而且目前也没有迹象表明有大批投资客集中抛盘的情况出现。上海二手房指数办公室认为，3月二手房市场未现传统意义上的小阳春，如今部分二手房降价先行一步，或将罕见地带动区域内一手房价出现下行。