倒按揭汹涌"银发浪潮" 以房养老有多远路要走

随着中国“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，以房养老再次成为热点进入人们的视野。所谓“以房养老”，即为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”——房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其部分归抵押权人所有。这种贷款方式的特点是分期放贷，一次偿还。

日前，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。此次，国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

《意见》将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求社会养老床位数达到每千名老人35-40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

各方观点大汇总

房产是重要遗产，不能“以房养老”

今年64岁的莫女士，前年她儿子结婚前，她卖掉原来的房改房，在天河区购置了一套总价近250万元的房。“如果有两百多万元养老，我和老伴活到80岁也不用愁。”但她认为，“以房养老”不现实，这套房子仍在还贷中，而且一家4口只有这一套房产，“我将它抵押出去，以后儿孙怎么办？”

由于房价高企，不少家庭都是父母付首付，儿女还房贷。老年人虽拥有房产，却未必能抵押出去。此外，囿于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“将房产抵押养老，下一代能答应吗？”

做法未明确，不敢贸然“以房养老”

“房子是这么贵重，‘以房养老’的规则还未出来，谁敢去尝试？”退休教师冯少斌说。大多数老人表示，将房产“倒按揭”出去之后，无论以何种方式支取，“关键还是要看自己命有多长。”73岁的陈老伯，听到“以房养老”之后，很快摆了摆手。“我这套房产说什么也值几十万元。假如我只能再活两年，怎么用得完这几十万元？”

此外不少老人认为：“我如长命百岁，抵押房产换来的养老金，能不能养我寿终？”

有钱也未必能买到优质养老服务

80岁的老人韩伯三认为，“以房养老”是解决了老年人养老资金的问题，但是，有了足够的养老金，并不代表老年人享有高生活质量的晚年。

“我觉得，解决老年人的‘看病难’比推广‘以房养老’更实际。”61岁的秦伯今说。还有不少老人期望，提升养老质量应从提升养老服务质量入手。

房产的土地使用权到期怎么办？

还有一些老人提出，假如一开始购买的就是二手房，土地使用权本就已经不足70年，到了业主需要“以房养老”时，房产的土地使用权或许即将过期，这样的房产是否还可以进行“倒按揭”？这也成为困扰老人们的问题。

业内专家权威解读

邹琳华（中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士）：“以房养老”现在看起来轰轰烈烈，但以此联系、导出各种对于“养老”的悲观展望，是大家想多了。我认为这只是政府对于未来发展养老产业的探索，是一种政策性的尝试；真正发展起来，会有一个非常长远的过程，可能要再过几十年。

目前而言，政府出台“以房养老”的方案，不妨概括成“形式大于内容”，更多的意义在于提供一种导向，一种养老模式的创新。退一步说，就算以后真的推行开来，涉及到的适用人群也是非常窄的。目前即便在欧美，以房养老也不是主流，占的比例非常小。所以你如果不认同，或者没有必要采取这种方式，就完全可以不去理这回事。

谢逸枫（亚太城市房地产业协会会长）：“以房养老”在十年前就开始提了，在如今养老问题备受关注的时间点上又提出来，我认为传递出来的信号：一是中国房地产总体还将呈上涨趋势，因为“以房养老”实现的前提，是金融机构要对未来二三十年的房地产市场抱持积极态度。二是我国目前的养老金储备已经不够，出现亏空，要寻求养老模式的创新。“以房养老”是对现有养老制度的一种补充，但并不会成为主体。它只是为老人提出一种可能的方案，没有强迫有养老能力的人要这么做。

媒体解读："以房养老"必须满足四大前提

“以房养老”应当具备四个前提：一则为稳定的产权；二则为稳定的质量；三则为稳定的价格；四则为稳定的供需。

我们一一来看：稳定的产权，在现实语境中，就是“70年产权”的问题。70年后，即土地出让期结束后怎么办的问题。能不能续期？以怎样的方式续期？不仅必须有明确规定，且规定必须以民众的切身利益为运转核心。否则，以房养老恐怕只能让人避之不及。

第二：稳定的质量。2010年的人民日报就曾刊发过文章，称众多“短命建筑”的存在严重影响了中国的房产市场。还没等土地出让期结束呢，就已经是危房、必须拆除了。那还有什么远期交易价值呢？

第三：稳定的价格，不仅指房子本身的价格保持整体平稳，更是币值保持整体平稳。这是一个宏观经济的稳定性和健康性问题，需要配套以合理而积极的改革。

第四：稳定的供需，即制度设计合理，供需平衡，而不是恶炒成风、空置率畸高、“鬼城处处”、无人接盘。否则，气泡再美丽，也终归破灭，同样没有远期交易价值。

“以房养老”对于业主是利益在眼前，易守；对于金融机构则风险在遥远的未来，难控。如上所述，即便是有银行涉足，应该也只是会针对一、二线城市较好地段的房产展开。而那些房产的业主往往经济条件较好，根本不期待此项服务。反之，期待此项服务的其他业主却又不太可能被金融机构接受。

进一步说，是否能展开“以房养老”服务，的障碍不在心理层面和技术层面，而在产权、社会经济健康度等更为深层次的东西上。

“以房养老”提出多年未有实质进展

事实上，多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展。

2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。

2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。

去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，这一年多来，南京的以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。

70年产权是障碍

多名金融界人士认为，房屋产权70年，是“倒按揭”的障碍，也是与国外政策环境的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。

此外，房价的未来走势，也是金融机构必须考虑的问题。北京一家保险公司的负责人指出，未来房价不一定像这几年一样只升不降。即使房价上升确定无疑，但上升幅度会有多大，很难现在就作出准确判断，这对保险公司而言将是不小的风险。

国外如何以房养老

美国：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值。

加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。