今日话题:政府又添新财源 下半年房价或转向

编者按：不入楼市不知道，一入楼市深似海。购房者盼房价大跌好安居乐业，地方政府想靠卖地荷包满满，在房价上涨愈演愈烈、民众又得有所居的背景下，房价变成了一场利益博弈战。房天下邀请您关注本期今日话题：政府又添新财源 下半年房价或转向

有数据显示，今天的土地市场甚是火爆，有城市前7个月卖地收入更是超去年全年，对此渴望房价转向的购房者可谓心灰意冷。但综合近期楼市中的各方信息，银行输血地方政府、楼市去行政化、楼市转向催化剂等等，这些积极因素还是值得关注的。

地方政府迎“新一轮财政刺激”

银行密集输血地方经济

日前，中国农业银行向上海市政府提供2500亿元的信用贷款，引来业界“新一轮财政刺激”的解读。有消息称，这些贷款将用于迪士尼乐园项目以及支持实施上海自由贸易区所涉城市改造和升级工作。

据记者了解，上述支持只是农行对上海六大领域金融扶持的一部分，双方在8月6日签订了协议。与此同时，国开行最近也动作频频，在十几天时间里，先后与江苏、河北、青海等多省政府签署合作备忘录，以加大对这些省份的支持力度。

8月12日，相关专家表示，“如果说农业银行与上海的合作是商业行为，那以国开行为主的政策性银行向地方发放贷款，则更体现了财政刺激经济属性”。

事实上，除了农业银行与上海市政府签订合作协议，国家开发银行最近也是动作频频，在短短十几天时间里，就与多省政府密集签订合作备忘录。

作为以发债为筹资主渠道的债券银行，国开行是仅次于财政部的第二大发债体，又有“第二财政部”之称。近期，除了密集与各省政府签署战略合作协议，诸多地级市与国开行省分行也步入了“热恋期”。

银行对地方大规模的支持，或与中央政策的导向有关。详情

房产税试点10月或有定论

由于地方财政活过于以来土地财政，饱受诟病却也是一直以来未有改观。民众、媒体纷纷瞄准土地财政，认为政府积极卖地增加收入，未有降房价的意愿。

在房价上涨愈演愈烈的情况下，房产税被寄予厚望。日前，有权威消息称，杭州版房产税将于今年10月份后出台。

据悉，今年4、5月期间，杭州版房产税在出台前夜被叫停，原因是方案与当时的调控思路存在偏差。此次实时版的房产税在老版本基础上，税率由0.4%-0.8%上调至0.5%-1.0%，但征收范围，仍然不包括存量房屋。

一熟悉内情的专家表示，如果房产税不动存量，将对市场释放出正面的信号，使得更多城市在试点铺开前形成房价的暴涨。不过，由于干系重大，新版房产税在正式亮相前，仍可能存在变数。详情

地产业切莫乐观过度

开发商对后市莫过度乐观

经历去年以来的回暖后，很多指标渐渐步入高位，或者已经开始盘整，甚至掉头下行。至于土地市场走热，很多人还不太明白：这是一个滞后性指标。

以社会最关心的房价为例。商品房成交均价同比涨幅，已由今年1-2月的上涨20%，渐渐收窄至1-7月的10%。而70个大中城市房价环比涨幅，3月份达到1.09%，其后开始渐趋收窄，6月已下滑至0.83%。这就意味着，虽然当前一二线城市房价温度仍高，但已现夏末端倪。开发商考虑问题，宜更长远点，因为房产项目的开发周期较长，由购地到卖房，一般需要一年左右。

对于下半年行情，谨慎乐观即可。过于乐观，就会存在风险。“未来6月内房价涨幅将达10%”，这样的预期，放在部分项目中，是可能实现的；但从整体上看，无论是均价增幅还是70城市房价指数，都不可能涨这么高。中国房地产市场最糟糕时点，去年二季度就已经结束。当前，开发商更应考虑的是：本轮市场最爆热的情形，何时会结束？详情

信托业或成楼市掉头催化剂

中国当前的经济下行还将持续几年，只有在进行了深入的结构性改革后才会终止。调整可能需要五年才能完成。中国的虚高的房市在未来几个月内将会大幅下跌。信托业暴露出的问题将会成为其催化剂。如果没有信托行业作为初级债权人提供资金，银行将无法为很多的房地产项目提供融资。

削减相当于GDP2%的税收将可以达到稳定经济的目的。由于经济体存在广泛的产能过剩，减税促使的支出增加将会产生巨大的乘数效应，可能会在2倍以上。假设所削减税收的70%被用作各类支出，那么由此产生的总刺激规模将会达到1.5万亿元，足够扭转当前经济下行的趋势。

将消费力向家庭部门转移将有助于提高效率。在过去的十年里，消费力主要存在于政府和国有企业。这就是为什么企业更热衷于投资“关系”，而不是产品质量或新技术的原因。其结果是，尽管十年间名义GDP增长了300%，却没有出现几家有竞争力的企业。如果消费力能主要集中于家庭部门，好的企业自然就会在竞争中涌现。大多数地方政府现在都面临财务难题。它们肯定会反对减税。发行财务债券可能是弥补减税带来财政缺口的惟一途径。如果房地产泡沫在调整期破裂，就将需要增加财政赤字为经济提供缓冲。一段时间之后，解决方法应变成削减地方政府支出。过去五年间，公共部门的支出超过了之前30年支出的总和，但是并没有多大的成效。相反地，这些支出给经济带来了很多包括房地产泡沫和产能过剩等在内的严重问题。详情

楼市调控新思维

楼市调控去行政化

随着楼市分化的不断加剧，以及区域市场差异性特征愈发明显，调控思路应及时作动态调整，即在坚持房地产调控政策不动摇主基调的同时，应从“一刀切”政策逐渐转化为差别化对待。

更为关键的是逐渐厘清政府边界，减少行政手段对市场的干预，将选择权和定价权交还市场。从近期释放的一系列信号可以预见，加速“去行政化”将是未来调控的趋势和方向。

梳理近十年楼市调控历程，仅仅通过限购、限贷等行政手段调控需求，效果并不理想，房价也没有出现预期的回调。实践证明，房地产市场的开放格局已经形成，市场体系也已相对完善，政府要想利用传统的行政手段干预房价，可能会适得其反。目前起到一定效果的各种以“限”为主的调控政策，并未从根本上改变人们对未来房价上涨的预期，这从地王、日光盘频现中便可见一斑。未来的楼市调控，在努力增加市场供给的同时，应更加重视市场预期管理。

楼市调控从表面上看是调房价，实质上是调结构，政府应想方设法做好棚户区改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供给比重，同时应努力盘活市场上的既有存量，在政策上对保障性住房予以倾斜，同时应该强化监管确保既定目标的落实和执行，否则再好的政策在执行过程中也会遭遇变味、走样的尴尬。

新一届政府调控的总体基调尚未改变，减少对行政性措施依赖的信号不时显现。可以预见，面对市场分化的现实情况，楼市调控可能会展开有针对性的微调，而市场化的调控手段将是未来楼市政策的趋势和主线，这主要表现为房地产长效机制的建设。详情

调控长效机制10月或有眉目

有媒体在8月8日曝出，目前国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。该改革或将从财税、金融、土地制度入手。其中，房产税是重点研究课题。而且有一部分人已知道了细则走向，比如财税方面可能进一步收紧，房产税或者持有税可能会有所试点等。

报道援引知情人士的话称，从方案中可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，避免此前在体制不顺的情况下以行政手段“治标不治本”所带来的弊端，“比如说，现在处于货币超发的时间段，资产价格肯定会往上走，无论怎么调控都没用，只能把金融改革，货币控制好，房价才能下来。”

该人士强调，中央会在落实现有政策的基础上推出一些体制的深化改革，建立房地产健康发展的机制。

而对于推出时间，另有知情人士猜测，在十月份该方案“应该会有一些眉目”。其也强调，由于目前看到的只是草案，未来最终的方案或许会有较大出入。

行业分析人士指出，近期调控政策稍有松动的迹象，房地产未来的发展更是以平稳为主，而调控房价或者促房价合理回归等不再是重点。