房地产信托今年以来发行规模萎缩逾七成 推销难度大

“房地产信托越来越难推销了”，某农商行的一位理财经理如是向《证券日报》记者感叹，“这两天，有一款一家大型信托公司发行的产品，募集金额为4亿元，投向天津的房地产公司，预计率是8.5%以上。按说这个率在目前信托产品中，尤其是大信托公司中不算低，但客户一听是投向房地产的，就立刻回答称暂时不考虑。”

受到相对疲软的房地产市场的影响，房地产信托的人气也大不如前，而信托公司也在收紧这方面的项目，理财经理感叹“越来越难推销”。

规模大收缩

用益信托数据显示，截止到3月5日，今年以来，房地产集合信托计划共发行86款，规模总计173.45亿元，平均年化率达到9.73%。同一时间内，成立的规模则相对较少，为112.09亿元，相差61.36亿元；此外，已经成立的房地产集合信托的平均年化率则相对较高，达到了9.81%。

业内人士表示，一般来说，信托计划发行后，募集资金只有达到一定的规模，信托计划才能成立。如果成立的规模比发行规模明显低，即使考虑到数据统计的滞后效应，也还是说明信托计划的认购情况不理想。没有达到募集要求的信托计划就会终止。

更值得注意的是，数据显示，2014年同期，房地产集合信托计划共成立了195款，规模总计420.67亿元，而发行的数据则更高。2014年同期，房地产集合信托共发行244款，规模总计611.72亿元。不仅如此，就平均率来看，2015年的数据也较2014年同期有明显的提高。2014年同期发行的244款房地产集合信托平均年化率为9.67%，195款成立的房地产集合信托计划平均年化率为9.65%。

从2014年与2015年同期的数据对比来看，房地产信托的成立和发行规模都有较大程度的下滑。首先，从发行规模来看，相对于2014年的611.72亿元，2015年同期，发行规模直接下滑了438.27亿元，下滑幅度为71.65%。这显示出信托公司在房地产信托产品方面明显的收缩趋势。其次，从成立规模看，相对于2014年同期，今年成立规模下滑了308.58亿元，下滑幅度更是高达73.35%。

实际上，从2014年年底开始，房地产集合信托的成立就显现出明显的下滑趋势。数据显示，2014年第四季度新增房地产集合信托规模同比也下降了七成。由此可见，近几个月，房地产集合信托计划的规模均维持了超过七成的降幅。

信托业研究员表示，房地产信托成立、发行规模一直都与房地产行业的周期有正相关性。目前，一方面受弱经济周期和强市场竞争影响，信托资产增速放缓，而房地产信托作为信托公司的主要业务，亦受此影响；另一方面，2014年信托产品的个体风险暴露明显增加，房地产信用风险加大，面对不确定性的外部环境，房地产信托新增规模放缓。

风险几何

今年年初，房地产企业佳兆业被爆出“锁房”危机，深陷资金链危局，多家信托公司卷入其中。开年不利的房地产信托今年走势会这样？

业内研究员表示，相对于部分矿产信托，房地产信托还是有保障的。融资的抵押物基本都是房产或者土地，抵押率一般也都控制在50%左右。目前房地产信托爆发的风险是开发商资金链断裂，短期流动性风险导致的。从整体来看，不太可能出现系统性风险。

据此前报道，目前共有20家左右的金融机构提出了对于佳兆业相关公司的20多条财产保全，其中牵涉的信托公司有中信信托、华润信托、爱建信托、外贸信托等。

近期，标准普尔发布的报告称，佳兆业集团控股有限公司拟进行的境内债务重组计划预示债权人可能面临损失。报告中提到，融创中国控股有限公司拟收购佳兆业集团49.25%股权，但后者更新后的现有债务违约风险仍然较高。

佳兆业危机引爆了市场对整个房地产业的忧虑情绪，并给房地产信托兑付危机敲响了警钟。

虽然经过了2013年和2015年的兑付高峰，但2015年的房地产信托兑付压力仍非常大。根据用益信托对已披露期限和规模产品的统计显示，2015年全年预计共有822只集合房地产信托项目到期，到期规模将达2303.15亿元，平均年率达9.52%。由此可见，今年房地产信托面临的兑付压力超过2500亿元。

对于房地产税忧心的市民，可以舒缓一下了。昨日（3月5日），国务院总理李克强2015年政府工作报告中，只字未提房地产税，而对房地产的提法，也出现了近年难有的暖意。昨日（3月5日）公布的2015年政府工作报告中提出，“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，与去年表述有着明显区别，不仅未见“调控”、“抑制”等提法，更是明确“支持”、“促进”。对于政府的暖意，不少房地产开发商昨日（3月5日）在谈及房地产走势时仍认为谨慎乐观，还需观望。方圆地产认为，成交在“支持”下可能有升。至于房价，不少开发商认为，今年难显著增长。

温和扶持房地产

“报告对楼市态度尽管轻描淡写，但已发生重大变化。”北师大房地产研究中心主任董藩表示，此前几次是以控制、打击、加强为格调，然后过渡到不提、冷落阶段，现在终于发现楼市不好。其注意到，今年提及了百姓对住房问题不满意，提出货币补贴、帮开发商消化存量房、支持改善性需求、稳定房地产需求。

房地产行业拉动经济作用也受到重视。在2015年政府重点工作安排中，提出要“稳定住房消费”，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”“总理称‘促进房地产市场平稳健康发展’，这是近几年都没有用过的好词。”方圆地产首席分析师接受南都记者采访表示，过去都是“房价回归合理”这类的用词。就昨日（3月5日）的政府工作报告判断，今年中央将继续温和扶持房地产市场，所以行业前景看好，成交量稳中有升，房价温和上涨。

在难以解决的库存消化问题上，政府提出了可行方案，即明确提及将转存量房为保障房，这意味着，部分城市难以消化的库存有了一条明晰的出路。国务院总理李克强还在政府工作报告中提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。还将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。同时，对于引发公众强烈关注的房地产税，政府工作报告中只字未提。

对于政府的“支持”声能否显著利好房价，目前业内表示谨慎观望。根据房天下广州二手房数据监控中心的数据显示，2010-2015年，广州房价一直保持着整体增长的态势，从2010年1月的11392元/平方米，到2015年2月19147元/平方米，涨幅达68%。

信贷或进一步放松

在不少嗅觉灵敏的房地产业内人士看来，房地产受“支持”已经从信贷放松的趋向上可见端倪。在央行政策上，过去三个月连续两度宣布降息。面对当前经济下行压力，央行的降息政策令高位徘徊的房地产市场获得一线生机。在不少业内人士看来，“两会”前夕的降息，预示着相对宽松和温和的货币政策环境的持续来临。

“随着3月份传统销售旺季逐渐开启，加之降息的利好，房地产市场也将在3月摆脱2月低迷而逐步升温，”中原地产首席分析师张大伟向南都记者分析称，但城市间依然存在分化。不过多家信托公司的业务负责人昨日（3月5日）告诉南都记者，降息对降低贷款融资成本很有帮助，现在房地产的“受欢迎度”已经较去年的低谷期有所好转，政府的报告支持相信更会有所利好。“目前体现出来的支持都是在证券方向上，房地产有关项目在过去一段时间都是很严格把关的，今年情况如何还要观望，”中融信托有关投资经理莫壮景昨日（3月5日）接受南都记者采访表示，像一二线核心地段的项目会持续看好。

近期召开或即将召开业绩发布会的多家开发商如越秀地产、碧桂园等房企，在谈及2015年的房地产形势时都认为仍有机遇，当谨慎乐观。从拿地举动看，主流开发商已经一致回归一二线城市，逐步退出产能存在过剩可能的三四线城市。

万科董秘谭华杰在近期一次机构电话沟通会上介绍，“全年房地产销售向好几无悬念，”谭华杰分析今年楼市销售预期时表示，倒是下半年部分城市房价是否会上涨存在悬念。“尤其是部分重点城市今年销售量同比增幅转正这一点基本可以确定。”