2012房地产调控精细化 全国房价将"稳中有降"
证券日报2012/02/28 09:35
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进入2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。
2012年房地产调控表述有三点变化
证券日报：中央最近多次强调，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。在您看来，2012年对于房地产市场调控的提法，与2011年相比有何不同？
顾云昌：提法确实有所不同，但总的方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。
不要对房产税寄予太多期望
证券日报：统计局的数据显示，2011年70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。到12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。您认为2011年的调控是否达到了预期的效果，未来一段时间房价的走势又将如何？
顾云昌：可以说去年的调控实现了抑制房价过快上涨的目标。新建商品住宅销售价格环比下降的城市越来越多，也证明了调控达到了一定的效果。而对于2012年，预计的整体房价将是稳中有降的局面。但个别城市仍将出现小幅上涨的情况。
证券日报：目前的房地产市场，除了对房价的控制外，保障房和房产税的问题也十分重要。李克强副总理在2月16日出版的今年第4期《求是》杂志就提出，要逐步扩大房产税改革试点。在您看来，2012年房产税是否会扩展到存量房，保障房建设数量的下调又意味着什么？
顾云昌：2012年中央势必会扩大房产税改革试点，但扩展到存量房短期内还难以实现。具体如何调整税收内容，例如税基等现在也不好判断。就目前来说，房产税的税率偏低，征收范围也较小。对于房地产市场实际影响不大。
而实际上，世界各国房地产市场的问题主要是依靠金融手段来解决的，房产税只是起到完善的作用。实施房产税最终的目的是用它来取代土地出让金制度。因此，解决房地产问题，不要对房产税寄予太多的期望。
保障房方面，上面也提到，2011年和2012年2年全部的保障房开工量达到了1700万套。因此，如何建设好、分配好、管理好这些保障房，就成了今后保障房工作的重点。
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如何增加普通商品房供应是今年要面对的问题
证券日报：统计数据显示，2011年全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。在您看来，2012年房地产的开发投资会是怎样的情况，住宅的供应量有何变化。
顾云昌：2012年房地产开发投资额肯定会继续增长，但增速也会像去年一样继续回落。预计全年的增速在15%-20%之间。而由于今年的房地产投资额很大一部分将用于保障房的建设，加之增速下滑，开发商开工意愿也不强烈，因此2012年的商品房供应量也将比往年低一些。
但同时，中央又要求采取有效措施增加普通商品房供给，因此通过何种方式增加供应量，可能是今年政策上要面对的一个问题。
不少城市对首套自住房政策予以放松，中央并没有干预
证券日报：此前芜湖推出“楼市新政”，但在中央的干预下，短短几天便宣告暂停。而目前更多的城市则选择对当地楼市进行“微调”，对此您怎么看？
顾云昌：目前的楼市调控处于敏感时期，因此凡是地方出台的松动政策，都被马上否决。因为一旦这个松动的口子被打开，那么其他地方势必会出现跟风的状况，从而丧失调控以来取得的成果。总体来看，目前中央还在继续巩固房地产调控的成果，没有放松的迹象。
不过，从地方政府的层面看，因体制等原因，地方政府依靠房地产支撑地方经济发展的需求依旧迫切。尤其是一些因调控导致房地产市场过冷的城市，对当地的经济和财政收入造成了很大的影响。
目前不少城市都对首套自住房的政策予以了放松，中央对这种程度的微调并没有干预。显然，虽然双方因为所处层面不同，导致了一些分歧，但中央和地方其实都希望房地产市场能健康平稳的发展。
证券日报：您认为2012年房地产市场的总体走势将会如何？
顾云昌：今年的房地产市场仍然会保持“稳中有进”的态势。其中保障房将发挥很大作用，帮助中国的房地产市场实现软着陆。
记者手记
地方微调力保刚需
相比于一些专家认为国内房地产市场将会崩盘的悲观情绪，顾云昌坚持认为国内的房地产市场最终将实现软着陆。而这也是各方面所期待的结果，调控的目的也在于此。
而为了减少调控政策一刀切造成的影响，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。显然，地方政府意图明显，即在不违背中央政策精神的情况下，力保刚需。
在记者看来，针对首套房政策的放松也确实很有必要。毕竟，调控要打击的是投资性需求，而首套房的业主则应该是政策保护的对象。
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调控政策不会动摇 开发商转变营销策略应对弱市 中国证券报
“短期内调控政策不会有实质性放松，但房地产企业将会通过调整产品和灵活定价等方式，努力完成全年的销售任务。”多位房地产商在日前召开的“2012中国房地产发展年会”上作出类似表示。
适时调整产品结构
弱市之下，房地产商都在积极转变营销策略。除直接降价、变相降价、新盘低价入市外，不少开发商开始在产品结构上动脑筋。“通过调整产品策略和推盘方式进行差异化的运作，能避免同质化竞争及开发有潜质客户，从而扩大成交量。”龙湖地产首席市场官秦力洪表示。
进入新的一年，开发商都在悄然转变营销思路和推盘策略。金科股份位于北京的王府别墅项目，前期产品主推的是800-2000平方米的独栋别墅(论坛)，价格3000万元/套起。由于限购政策的影响，该项目的销售成绩并不理想，开发商及时调整产品供应策略，转为主推叠拼、洋房产品并重新命名为“金科西府”。叠拼390万元/套起，而洋房均价为16000元/平方米，通过调整产品形式，市场反馈较好。
无独有偶，北京城建开发的世华泊郡项目，该项目前期主推87-165平方米两到四居的普通住宅产品，均价为25000元/平方米，销售情况一般。开发商调整策略，2012年1月力推同一地块上的北京城建·N次方项目，该项目为套均65平方米的商住产品，开盘价格也降至17500元/平方米，目前该项目的销售率已超过55%。
据亚豪机构调查，目前包括红山世家、北京像素等北京多个在售项目通过灵活调整供应的产品形态，在不同时间阶段主推不同类型产品，销售业绩均有提升。
调控政策不会动摇
近期，地方楼市调控政策频频出现“微调”，但多数开发商认为，楼市调控大方向不会改变，房价暴涨的局面也很难重演。
莫天全认为，房地产调控政策要持续，房价回归到合理水平的目标很清晰。今年政策的主基调是满足刚性需求，但政策不会放松，整体房价仍将继续下跌，但幅度不会超过20%，而交易量将低位稳定。
SOHO中国董事长潘石屹也表示，各地政策微调多被中央叫停，这表明国家调控楼市的决心并没有动摇，因此楼市短期内仍难有起色，开发商也会各自寻找促销办法，或降价或收缩投资等。“目前来看，没有放松限购的可能性。”潘石屹认为，限购政策可能会长期持续。
首创置业董事长刘晓光则表示，地方政策不会动摇国家房地产调控的决心和方向，但地方政府和中央政府的博弈会贯穿整个宏观调控的始终。“一刀切的调控政策会出现差异性，也会逐步发生调整；就目前来看，很多刚需置业者需要保护。”他认为，未来五年，房地产还将是规模很大的行业，但其黄金时代已经过去；今后，保障房和商品房一起形成的新住房供应体系将日趋完善。
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开发商促销瞄准刚需
随着楼市“小阳春”日期的临近，开发商们开始积极备战，一些地区促销战已经提前展开。近期银行存款准备金率的下调，让首次购房者有望享受更多信贷支持，当前开发商更加注重针对刚需购房者展开促销活动。
在深圳港澳8号楼盘现场，一位购房者对中国证券报记者表示，他看好港澳8号的前景。“这里是商业区，也算是属于稀缺地段。”由于深圳已经实行限购，这位购房者只好购买了一套未纳入限购范围的40年产权公寓。
不仅是港澳8号，此前上市的大体量楼盘龙华花半里、绿景香颂等项目近期成交也有所增加。绿景香颂曾因为“首创”三年保值回购而引起广泛关注。虽然绿景香颂的保值回购引起深圳开发商竞相效仿，但是去年11月末开盘后的销售效果着实有限。
中海地产开发的中海康城项目“秘密加推”也让深圳的购房者匪夷所思。2月22日晚7点，中海康城在没有任何广告推广的情况下突然加推176套房源。中海地产相关人士表示，该项目此前已经积累了足够的客户，仅认筹的客户就足以消化此次加推房源，因此此次开盘采取了非公开的方式。
业内人士指出，像其他一线城市一样，深圳刚需人群众多，而近期地方政府“救市”动作频频、央行调低银行存款准备金率等消息，被一些刚需购房者解读为楼市调控见顶的信号。加之节日因素导致1月的部分成交延后至2月，因此形成深圳楼市成交回暖的现象。
近日上海市场也传出消息称，上海楼市政策微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受本地户籍居民同等购房资质。这样一项“老政策”，却因为最“新”的解释，搅动了2月底的上海房地产市场。随着春节前后积压需求的释放，沉寂已久的上海楼市似乎出现了逐渐复苏势头。
业内人士指出，目前个别地区楼市出现成交回暖的势头，除了需求释放外，年初有一些符合限购政策年限的购房者入市，也带动了需求回升。不过，由于很多项目价格与购房者预期价格之间依然存在差距，需求回升并非一定带动成交量出现反转，取决楼市成交量的主要因素仍是未来房价和政策的变化。
资金周转或影响房价
2012年前两个月，各地楼市都经历了供需的持续低迷。不过，进入3月以后，开发商的推盘量有望出现回暖迹象。业内人士表示，开发商正在通过谨慎推盘试探市场。
亚豪机构数据显示，3月北京共有21个项目计划入市，包括中海苏黎世家、小悦城等9个纯新盘，以及领海朗文世家、大宁山庄等12个老项目后期。其中，郊区项目成为主力。除5个城区项目外，其余均位于昌平、房山、大兴、顺义等区域。值得注意的是，虽然入市数量已经超过1月、2月的实际供应量，与2011年同期基本相当，但与2009和2010年相比，新盘供应的降幅依然超过了四成。
分析师汤正魏称，楼市的供求正处于稳步上升期，开发商的入市意愿有所加强，春节前后积累的客源也逐渐开始消化。纵观春节之后的几周时间内，市场推盘量整体呈现出递增的态势，同时各项目的推房量也开始增加。伴随着供应增加而来的是部分房企的促销意愿增强。
上海一开发商判断，2011年上海新房价格已有10%-15%降幅度，如果调控政策继续持续，今年估计还会有15%的降幅。
世联地产分析师曹取认为，目前出现房价同比下跌的城市少之又少，政府没有理由放松楼市调控。同时今年还有大量楼盘等待入市，只要限购不放开，房价反弹的可能性非常小。
业内人士指出，随着低价项目不断入市以及购房需求有所释放，未来部分地区楼市成交有望回暖。不过总体来看，成交量依然处于低位。开发商为了加快周转、缓解资金紧张，会逐步调整定价策略，是否出现大规模降价取决于开发商的资金周转能力。由于调控政策并未转向，未来房价将稳中有降。
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