广州今年8.5万套保障房难抑制房价 房企借壳上市难开闸
房天下综合整理2011/06/03 09:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
广州今年8.5万套保障房难抑制房价 上海证券报
前五个月，层层深入的房地产调控政策着实给广州的楼市降了温。据广州市国土房管局“阳光家缘”网站数据显示，1月份量价齐升的态势在3月份开始扭转。3月份，广州市网签面积直降到31.98万平方米，同比、环比分别下降14.9%和31.6%；均价12859元，同比、环比下降1.5%和8.2%。4、5月份小幅反弹。
“限购令”、“一房一价”等政策的陆续实施，无疑起到了至关重要的作用。现在，保障房的影响成为政府和市场关注的焦点。
据悉，广州市保障房建设所需约210公顷用地已基本落实，财政资金已落实35.34亿元。
记者从广州市房管局了解到，目前广州保障房续建项目27个，总建筑面积515万平方米，约7万套。列入今年批保障房建设的20个项目将全部在11月底前开工建设。
下半年，广州推出的保障房有7000多套。芳和花园、金沙洲新社区等在7月1日分配1947套廉租房；同德小区F区655套廉租房8月底前交付；广氮、珠吉项目10月底前预售，一次性推出4360多套；松洲项目426套经适房也将于11月公售。
作为调控措施的又一手段，保障性住房能抑制广州的房价吗？“非常难。”广州市房地产方面相关分析人士回答。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫列举了四点理由。，保障房供应量占商品房的比例较小，难有实质性冲击。他预计，虽然广州提出今年建8.5万套保障房，但实际供应量占商品房的比例仍会低于10%。第二，从保障性住房的购买对象来看，适合购买条件的人收入水平低，买不起；而有经济条件又有购房需求的，买不到。从这一点看，保障房并不能减少商品房的需求。第三，建设资金难筹措。一方面，土地难出让，已成交的也几乎是以底价完成。虽然广州已经将土地出让金净收入中用于保障房建设的比例由10%提高至13%，但还是不能填补巨大的缺口。第四，广州市在保障房建设的进展上还是很缓慢，而且推出的保障性住房位置偏、配套设施不够完善。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，保障房不会对今年广州的房价有所影响。如果有影响，可能会是在明年。尤其是公租房推出数量的增加，会对商品房的需求造成一定影响。根据《广州市2011年住房保障工作方案》，保障房的规模为：廉租房0.65万套、经适房0.8万套、公租房4.65万套、限价房0.23万套、拆迁安置房1.82万套，公租房占到57%。
对于下半年广州房价的走势，黎文江认为，受去年亚运停工影响，广州7、8月份的供应将增加，开发商可能会以10%—15%降幅来刺激需求。9、10月份以维稳为主，今年的房价是稳中有升，但升幅不大，几乎在政府调控的目标之内。
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房企借壳上市难开闸 部分壳公司终止重组 财经网站
这也是继两家国资系参与的S*ST圣方（000620.SZ）和S*ST兰光（000981.SZ）房企重组方案在5月13日获得证监会批准后，年内又一家获得监管部门放行的地产公司借壳上市案例。而随着房地产调控正初见成效，市场开始传言房地产企业借壳上市政策或将放宽。
但《财经（微博)日报》记者近日对多方采访调查发现，目前房企借壳上市政策仍无松动迹象，甚至有部分壳公司已宣布放弃与房地产企业的重组方案，一些仍坚持与地产企业重组的公司则“路漫漫其修远兮”。
就在ST东源重组获批同日，证监会重申，暂缓房地产企业重组申请政策延续。
政策并未放松？
2010年，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”），明确要求“证监部门暂停批准上市、再融资和重大资产重组”。证监会随后对市场公告，暂缓受理房地产企业开发企业重组申请。
行业统计显示，2009年以来，共有45家上市公司房企发布了再融资方案，其中26家最终停止。目前仍有十余家欲转身房地产的公司仍旧在等待证监会批文。
但在4月19日，暂停上市五年的S*ST圣方发布公告，新华联置地借壳成功，成为去年证监会暂缓受理房地产企业开发企业重组申请后，成功获批借壳的房地产企业。
随后的5月，又有两家房地产企业借壳获批的消息传出：宁波银亿借壳S*ST兰光、重庆金科借壳ST东源成功。
“在‘国十条’公布前‘过会’，是银亿能成功借壳的重要原因。”中关村证券分析师黄侃表示。2010年3月22日，银亿重组S*ST兰光的方案经证监会并购重组审核委员会审核“有条件通过”，此后，S*ST兰光一直未收到证监会的核准文件。
银亿一位负责人透露，上市的一个明确目标是成为“万科”这样的性龙头地产企业。
ST东源的资产重组早在2009年3月份已启动，并在同年11月底获得证监会有条件通过，但随着房地产宏观调控政策收紧，一直未拿到正式批文，5月27日，终于如愿以偿，成为获批的非股改地产重组股。
连续三家地产企业获批借壳，引发大量有关地产融资政策松动的揣测。但广发证券研究员沈爱卿在接受《财经日报》记者采访时透露，这几家借壳成功的公司都是“个案”。据他了解，目前的政策并没有全面松动的迹象，目前的宏观调控“大的方向还没有变”，对于前面几家借壳成功的企业获批的原因，他表示“也不是很清楚”。
长城证券研究所地产行业分析师刘昆也向记者表示，虽然对借壳成功的企业具体情况不甚了解，但也没有听说有政策松动的消息。
ST琼花证券部门有关工作人员向记者分析说，前面获批的几家公司“都有其特殊性”。该人士举例说，2月份金隅股份成功借壳太行水泥（600553.SH），旗下房地产业务中有大量保障房项目；而之后获批的S*ST圣方、S*ST兰光均是未股改公司，属“历史遗留问题”；近日获批的金科集团借壳ST东源则是在收紧政策之前即提出的申请。
而根据媒体援引中国证监会相关负责人在5月27日的表态，少数公司的核准，不意味着当前房地产并购重组政策发生了变化。目前证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。而这些公司的核准，主要是对政策出台前已受理的房地产并购重组申请的处理和消化。
部分壳公司终止重组
有分析认为，部分在房地产调控之前上报的借壳重组方案，获得证监会批准的可能性较大。但房地产融资政策的持续收紧，还是让不少壳公司最终放弃与房地产企业的资产重组。
数家房企借壳成功的消息传出后，ST德棉（002072.SZ）6月1日发布公告称拟披露重大事项，并于5月30日开市起停牌。
6月1日，本报记者致电德棉股份，但电话无人接听。不少人猜测ST德棉是为了宣布其与房企上海爱家投资控股有限公司（下称“爱家控股”）资产重组获批的好消息。不料6月1日晚间ST德棉发布公告称，放弃了与爱家控股的资产重组方案，并向证监会申请撤回资产重组行政审批申报材料。
值得关注的是，ST德棉的放弃重组并非个案。此前不久，*ST白猫2010年10月宣布终止与两家地产公司的股权置换，而选择与浙报传媒控股集团进行资产重组；*ST嘉瑞也于近期成功让华数数字电视传媒集团借壳上市，此前*ST嘉瑞希望通过重组发行股份购买北京天润置地房地产开发（集团）有限公司100%股权。
同样申请资产重组的ST琼花也面临着难题，该公司与江苏省国信资产管理集团有限公司的重组方案已拖延数年。在今年4月的股东大会上，由于中小股东的反对，重组方案延期的预案未获通过，致使国信集团借壳上市扑朔迷离。
ST琼花证券部门工作人员李先生昨日向本报记者透露，该项重组并非彻底搁浅，还需要“股东方面的协调”。不过重组方案目前还没有被证监会受理，他们也没有看到松动的迹象。
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多家房企借壳仍无时间表
虽然借壳上市成功，但金科集团暂时并不能通过资本市场融资。海通证券相关分析人士表示，由于证监会没有“解禁”房企增发，目前暂时不会批准上市房企发行公司债，因此金科地产短期要通过上市公司资本平台融资非常困难。
对此，金科地产副总裁李战洪表示，公司上市并不完全是为了钱。公司通过上市的两年筹备，企业管理更加规范，发展也加快了。
而更多房地产企业依然还在坎坷的借壳之路上继续行走。ST国祥与华夏幸福基业、*ST商务与上海三湘股份的合作都早在2009年已经启动并向证监会提交了申报材料，并都于当年11月收到证监会有关行政许可申请受理通知书，但目前两方都未收到证监会批文。
据了解，由于此前连续三年亏损，*ST商务已于2007年5月15日暂停上市。记者联系ST国祥与*ST商务，都没有得到正面答复。
ST百科（600077.SH））与大股东杭州宋都房地产集团有限公司（下称“宋都集团”）的资产重组也一直是市场关注的焦点，记者在查询相关信息时发现，宋都集团在其官方网站招聘信息中称，公司“目前已借壳上市成功”。
在众多媒体纷纷揣测近期是否会出现房企再融资松动的迹象时，这一信息引发了不少网民的揣测。就此《财经日报》记者联系了百科集团，公司相关负责人表示，没有听说这一进展。
而宋都集团负责证券事务的工作人员龚先生在接受记者问询时表示，该信息“不准确”，目前还“没有达到这个状态”，是公司有关部门对该方面信息了解偏差所致。公司随后删除了这段描述。
龚先生告诉记者，宋都集团于2009年12月17日启动了资产重组的预案，并在次年股东大会上正式向证监会提出重组申请，但至今仍未获得批复。
龚先生表示，宋都集团与百科集团的资产重组较之前面几家获批的企业有所不同，“他们主要是S*ST企业，涉及到股改的因素，要走特殊的程序，和我们是不一样的”。
在没有放开迹象的宏观政策下，房地产企业借壳融资前景仍不明朗。记者接触到的不少房地产企业都希望早日能放开政策，但目前他们能做的，只有等待。
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