调控之下一线城市房价松动 消费增长创三年新低
房天下综合整理2011/03/21 09:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
分析人士认为，随着行政、金融、财税、保障房等方面措施的多管齐下，我国楼市特别是一线楼市有可能出现“拐点”。
一线城市房价松动
近日，南京宋都美域推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。
“新‘国八条’出台不到两个月，楼市促销已令人眼花。”南京东凯置业总经理包天雷说，去年四季度至今，一线城市交易量逐步下降，一些开发商“随行就市”促销跑量。记者采访获悉，相对于花哨的促销手段，有的品牌企业已经开始实质性下调价格。
在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。
国家统计局11日公布的数据显示，1至2月商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但是增幅同比下降达到24.4个百分点。
公布的数据显示，3月周上海商品住宅成交量环比下滑16%，房价跌破2万元关口，这是近32周新低，接近去年“4·17”新政之后的水平。南京今年日均成交不足100套，锐减五成，进入“低迷期”。
高档住宅市场几乎“冰冻”。中原地产统计，2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量3%；而中低档房源却提高到总成交量48%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。
365网尚房地产总经理胡光辉说，南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，大户型成交量很小，别墅、豪宅的投资者几乎为零；而前期预定的高档房，退房量逐月上升。
“北京、上海、广州等地的降价现象或者只是开始。”南洋地产中国区总经理钟沛说，“只要政策持续，房价应该会下跌。”
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楼市预期或“转向”
从2010年4月起，“国十条”、“国五条”、“国八条”，“限购令”“房产税试点”“限房价”“防地王”“保障房”等政策不断出台，层层加码，态势凌厉；而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。
住建部副部长齐骥说，去年我国销售商品住房约900万套，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类住房超过市场类住房。1000万套保障房建设足以带动与房地产相关的几十个行业发展，稳定经济不受影响，这就为楼市调控腾出空间和时间。
土地调控力度前所未有，将避免“面粉贵过面包”现象。国土资源部3月10日发出通知，“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史价的情况。”
“现在防‘地王’是一根红线，谁碰谁被问责。”长三角某市一名城建官员说，今年以来，该市多场土地拍卖冷清，且只有两三家开发商参与，底价成交多次出现。
“房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在已没人愿意买。”南京某企业高管张明说。
与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。另外，“审慎贷款”抽紧开发商资金链，土地供应向保障房和自主型、中小套商品房倾斜，将减小地价涨幅……
“这一轮调控可以说找到了房地产问题的症结和治理的方向”，胡光辉认为，多管齐下不仅打击了泡沫，增加了供给，更重要的是改变了房价“只涨不跌”的预期。
博弈才刚刚开始
中国国际经济交流中心王军曾表示，一方面限房价、限地价等政策有望结束房地产“暴利年代”；另一方面保障房稳定、微利的模式正在形成。今后，品牌开发商将进入保障房领域是个趋势，中小开发商会逐渐退出这个行业。“市场＋保障”双轨制成型，使国家对房地产“掌控力”增强。
“楼市近日再次出现‘拐点说’，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘、或观望、或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心尹晓波说，“保障房建设让人看到了希望，但还不能说百姓心里有底了。”
南京市民沈先生说，既然建这么多的公共租赁房，各地就该尽早公布入住条件是什么，让满足条件的人现在就开始排队摇号。这样能稳定预期。即便“中不了签”，也能尽早做选择。人们最担心的是，“苦等几年，既没有等到保障房，调控又不了了之，房价房租又涨上去了，到头来还是‘竹篮打水一场空’。”
业内人士分析，跳出房地产调控“屡调屡涨”的怪圈，需要对调控艰巨性有充分的认识。目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”。二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”。三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，政策效应正在发酵，但是在部分二、三线城市，仍存在房价快速上涨的趋势，成为吸引投资投机资金的新热点。楼市调控要防止“按下葫芦起来瓢”。
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中国买车买房双双受限 消费增长创三年新低 新世纪周刊
汽车、房地产的政策变动直接影响消费，不断攀升的物价亦重挫居民实际购买力和消费者信心，提高中国消费的出路何在？
2011年1月-2月，社会消费品零售总额同比增长15.8%，较去年12月回落3.3个百分点，明显低于市场预期。若以前两个月CPI为4.9%简单剔除物价因素，实际的消费品零售增速为10.9%，降至2008年1月以来。
今年社会消费品零售总额统计口径和方法并未进行调整。分析人士多数以汽车优惠政策取消和房地产市场调控，来解释消费增速的放缓。“两个消费升级的龙头放慢，带动相关一系列产品销售放慢，这可能是比较核心的因素。”国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁接受财新《新世纪》记者采访时称。
然而，不容忽视的是，尽管从2010年4月开始，名义消费增速还能维持在18%以上，但随着物价升温，去年四季度时，消费品零售总额的实际增速已经开始放慢。
与之形成明显反差的是，“十二五”规划纲要所绘制的蓝图，将把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，并提出“居民消费率上升”的目标。
回望过去十年最终消费占支出法生产总值比重的变迁，可知提高居民消费率殊为不易。2000年至2009年，最终消费率从62.3%降至48%，居民消费率从46.4%下降至35.1%。
当此“十二五”开局之际，消费增长减速令人担忧。其后续走势，关乎中国能否扭转投资和消费失衡的局面，能否取得经济结构战略性调整的重大进展。如何建立扩大消费需求的长效机制，增强居民消费能力、改善居民消费预期，仍是一道难题。
“未来五年，如果居民收入能与GDP增长保持同步，且边际消费倾向不下降，就能够稳住消费率不再下降，再提高是有难度的。”国家信息中心经济预测部副主任祝宝良告诉财新《新世纪》记者。
政策扰动
2月恰逢春节，当月社会消费品零售总额同比增速仅为11.6%。从近五年历史数据看，春节所在月份的消费品零售增速并没有明显下滑。相反，2006年、2007年和2010年春节所在月份的消费增速均高于相邻两个月。由此，基本可以排除春节影响。
从不同类别的消费品看，今年前两个月，除了金银珠宝消费增速提高，几乎其他所有消费品的增速都明显下降。汽车类零售额增速降幅，从去年12月的37.2%降至今年1月-2月的10.9%，2月当月更是降至4.2%的冰点，为2004年10月以来。
中国汽车工业协会3月9日发布的数据，进一步佐证了汽车产销低迷的惨淡局面：2月，汽车产量和销量同比分别增长4.48%和4.57%，较上月环比则均进入负增长区间，分别下降29.89%和33.09%。
“原来汽车税优惠政策和以旧换新政策，现在效应在递减，影响比较大。”国家统计局副局长许宪春接受财新《新世纪》记者采访时称，汽车市场低迷是消费减速的主要原因之一。
过去两年，作为应对国际金融危机一揽子政策之一，中国对1.6升及以下排量乘用车施行减税优惠。2009年1月20日至12月31日按5%征收车辆购置税政策，2010年1月1日至12月31日按7.5%征收。2011年1月1日起，汽车购置税优惠结束，小排量汽车购置税率恢复至10%。
华泰联合证券宏观分析师张晶在3月11日发布的报告中指出，汽车消费前期过快上升源于政策刺激，补贴性政策取消后，其增速应回归到与收入增长相匹配的状态。
汽车消费回归常态，对消费减速影响到底几何？牛犁告诉财新《新世纪》记者，没有测算过汽车对消费的贡献，“挺复杂的，链条特别长，涉及行业特别多”。
国家统计局并未公布全社会消费品零售总额的分行业细项数据，只公布了限额以上企业不同类别消费品销售的详细数据。今年1月至2月，限额以上企业消费品零售额同比增长20.7%，比去年12月回落12.3个百分点。
摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆大致估算得出，考虑到2010年下半年汽车销售在限额以上企业零售总额中占比约30%，汽车消费疲软可以解释8个百分点的下降。
此外，许宪春认为，装修、家具、家电等消费品销售增速比较低，也是消费减速的主要原因。
今年1月至2月，家用电器和音像器材零售同比增速为17.9%，与去年12月的增速相比，几近“腰斩”；建筑及装潢材料零售同比增长20.8%，较去年12月下降17个百分点；家具零售同比增速比去年12月下降14%，降至20.4%。
“从过去十年的数据看，这三个行业零售与房地产市场高度相关，每当房地产成交量下降，上述三个行业零售都是下降的。”花旗环球金融亚洲有限公司中国研究主管、大中华区首席经济学家沈明高(专栏)接受财新《新世纪》记者采访时指出。
北京和上海统计局3月15日公布的数据显示，随着中央和地方政府房地产调控政策实施，房地产销售明显降温。1月-2月，北京住宅销售面积同比下降21.1%，上海下降31.3%。
同时，沈明高指出，汽车销售也与房地产市场相关，一方面是因为所谓的财富效应，二是因为房地产和汽车消费互相促进，很多人买了房子就需要车作为交通工具。
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通胀侵蚀
政策扰动并不能解释所有的消费增速放缓。今年1月-2月，除了汽车和房地产相关行业，食品饮料、服装鞋帽纺织、体育娱乐用品、化妆品等零售均明显减速。
国泰君安宏观分析师 认为，从环比看，必需消费品中的食品类消费增速也在不断回落，因此，“消费增速下降是全方位的”。
“物价比较高，居民收入购买力下降，也影响消费。”祝宝良认为，通胀对消费的影响，不仅表现为不断攀升的物价导致居民实际购买力下降，持续存在的通胀预期还严重挫伤了消费者信心。
国家统计局中国经济景气监测中心和尼尔森公司联合发布的中国消费者信心调查结果显示，2011年1 月，消费者信心指数仅为99.9，为1991年开始调查以来。
从历史数据看，消费者信心指数持续大幅回落，都伴随着消费环比趋势的明显下降。
央行对储户的调查显示，2011年一季度，储户的消费意愿降至1999年调查以来。
央行3月16日发布的调查报告称，在当前物价、利率以及收入水平下，85.8%的城镇居民倾向于储蓄(包括投资债券、股票、基金等的变相储蓄及储蓄存款)，仅有14.2%的储户倾向于“更多消费”。
去年，城镇和农村居民消费支出增速明显低于收入增速，也显示居民消费意愿不高。2010年，农村居民人均纯收入5919元，同比增长14.9%，剔除价格因素，实际增长10.9%；而消费支出的实际增速为5.9%。城镇居民家庭人均可支配收入19109元，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%；人均消费性支出仅实际增长6.4%。
“往往消费品零售价格涨得越凶的时候，消费就减少，特别是餐饮等日用消费开支，价格涨得太狠了，在外面吃饭等临时消费就减少了，反映在销售额上就明显放慢。”牛犁认为，这是中国消费的一个特点。
金银珠宝的消费，与通胀预期明显正相关。今年1月-2月，金银珠宝零售额增长51.4%，比去年12月提高3.7个百分点。
对于全年的消费前景，祝宝良认为，如果汽车和房地产市场这样下去，再考虑物价因素，全年消费需求会弱一些。
瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光(专栏)也认为，相对于去年消费的高速增长，今年消费可能略有放缓。
由于物价走势已经对消费增长产生影响，国泰君安证券将对2011年全年消费增长的预测，从19.8%下调至16.7%。
国家发改委提出的2011年全社会消费品零售总额预期增长目标是16%。
当然，社会消费品零售总额并不能全面反映消费增长态势，因为该指标只反映了居民和社会集团的商品消费，不包括服务性消费。
统计局每个季度调查发布的“农村/城镇居民家庭消费性支出”更能反映居民用于日常生活的全部消费支出，包括商品和服务。该数据在每个季度后25日左右公布。
不过，国家统计局贸易外经统计司司长宋跃征在统计局的“在线访谈”中指出，现阶段，由于实物商品消费在中国消费中仍占很大比重，社会消费品零售总额与最终消费支出的变动趋势比较一致，相关系数为99.8%，因此社会消费品零售总额能够大体反映消费需求的走势和消费品市场的冷热变化，可以作为观察经济景气状况的指标。
提高收入是根本
对于后续消费增长趋势，牛犁担心，城镇居民可支配收入增长放慢会有影响。
根据国家统计局的数据，2010年，扣除价格因素的城镇居民家庭人均可支配收入实际增速为7.8%，增长比2009年慢2个百分点，也是“十一五”期间增长最慢的一年。
最近几年，国家财政加大对农民的补贴力度，加之农民工工资有明显提高，农民纯收入增速逐年加快。同时，对于城镇低收入群体，财政也增加了临时性补贴，并提高了退休职工工资标准。这些政策都利于扩大居民消费支出。
但是，城镇职工尤其是工薪阶层的收入增长并不明显。牛犁指出，去年经济增长总体上不错，但是城镇居民实际收入并没有过多增加上去，“今年有望好转一些，过一段时间才能反映出效果。”
提高最终消费率，毕竟不能依赖临时性的税费优惠刺激，如汽车购置税优惠的政策，虽能够短期内推动消费井喷，但不具有可持续性，而且短期内透支性的增长，反而可能导致随后一段时间消费的疲态。提高最终消费率、尤其是居民消费率，治本之策是提高居民收入。与经济增长同步、且能够跑赢通胀的可支配收入，才是消费稳定增长的源头活水。
收入分配改革方面，2011年可以期待的是个人所得税制度改革。
财政部部长谢旭人在人大记者会上介绍，今年将考虑适当提高个人所得税工薪所得费用扣除标准，合理调整税率级次级距，“工薪所得费用扣除标准的调整，需要综合考虑居民收入水平、物价变化、基本生活费的开支等因素来确定。”
此外，今年政府将继续增加政府用于改善和扩大消费的支出，增加对城镇低收入居民和农民的补贴，继续实施家电下乡和以旧换新政策。
未来五年，“十二五”规划提出了“双同步”的导向，即使居民收入的增长速度和经济增长速度同步，劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。
考虑到今年居民收入增长的预期，牛犁认为，今后几个月，消费“可能会回稳、往好走”。
“如果工资上涨是真实的，消费率继续下滑的可能性不大。”沈明高指出，从台湾、香港的历史看，工资上涨开始后，消费率就触底了。
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