开发商资金赠三成 商业地产成新宠
房天下综合整理2011/01/13 09:53
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2010年流入开发商资金预计增三成 中国证券报
国家统计局尚未公布2010年全年房地产市场运行情况。此间分析人士认为，尽管国内贷款呈收紧态势，但在自筹资金以及利用外资增长的带动下，全年开发商资金来源同比增幅有望超过30%。
逾6万亿资金流向开发商
从2010年1-11月数据来看，流入房地产开发企业资金达63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金分别同比增长25.0%、59.0%、49.6%和20.4%。与2009年相比，国内贷款和其他资金同比增幅明显回落，货币政策回归中性以及楼市调控效果逐步显现。
在2010年12月楼市销售以及信贷投放较为平稳的背景下，分析人士推算，2010年房地产开发企业资金将突破6.5万亿元，增幅则达到甚至超过30%。
对于自筹资金的增长，中铁建地产市场发展部部长楼英瑞认为，除了股东再投资的因素，开发商在2009年的大量销售收入逐步结转为资本金，也成为近期自筹资金增长的原因。“中铁建地产目前的资金比较充裕，没有体会到资金链紧张的影响。但如果今明两年公司规模进一步扩张，也不排除资金紧张的情况出现。”
值得注意的是，2010年1-11月房企利用外资656亿元，增长59.0%，2009年全年则为下降35.5%。分析人士指出，除了热钱流入的影响外，外资对商业地产特别是中心城市商业地产的需求也确实有所增加。但房地产业利用外资规模总体偏小，尚未构成资金来源的主要力量。
国家信息中心经济预测部发布的报告认为，2010年以来房企其他资金来源增速逐月下降。其他资金来源主要包括定金、预收款和个人按揭贷款，这表明在信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力逐步加大。
紧缩调控致资金压力倍增
戴德梁行发布的研究报告则指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。报告认为，房地产基金可能在房地产融资市场上占据越来越重要的市场份额。
对于房地产企业2011年的资金情况，楼英瑞认为，如果在现有调控政策的背景下，全年楼市成交情况有望保持平稳。2010年上、下半年先后出炉的两波调控政策影响已逐渐被市场消化。而在贷款融资方面，2011年开发商面临的局面可能更严峻，具体紧缩程度目前还不好判断。
国家信息中心报告则认为，2011年上半年房地产调控力度仍然较紧，房地产企业可能面临明显的资金压力。下半年以后随着宏观经济以及市场情况变化，资金情况存在适当好转的可能。
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资金移情商业地产 火热背后存隐忧 上海证券报
去年，在住宅市场经历频频调控之时，各路资金纷纷转入商业地产，将其视为避风港。数据显示，深圳、广州、上海、北京以及香港的商用物业，都在2010年获得快速发展，无论租金，还是售价都出现提升。
2011年，商用物业将迎来供应高峰期。但在业内人士看来，部分一线城市的商用物业，将出现投资回报下降的局面，个别地区甚至会出现空置率上升的可能。
资金蜂拥
根据太平戴维斯以及仲量联行发布的总结数据，2010年，深圳、广州、上海、北京的甲级写字楼租金均出现上涨，分别为159.3元/平方米/月，124.5元/平方米/月，198元/平方米/月和188元/平方米/月，同比上涨幅度为24.5%，14.1%，0.9%和19%。
以深圳为例，在高档写字楼的购买需求持续活跃、业主惜盘不售的情况下，深圳写字楼平均售价已快速上涨至38600元每平方米，同比涨幅高达41.5%，位于福田中心区写字楼售价则首次超过4万元/平方米，部分高端物业更逼近5万元/平方米。
有业内人士认为，政府对住宅投资的控制使得部分资金流入了不在调控范围内的商业地产。
而借商业地产的东风，外高桥、世茂股份、金融街等商业地产占比较高的企业已经开始崛起并受到业内关注。保利、华润、万科等大型地产商也已经做好进军商业地产的准备。
供应井喷
截至去年年底，北京、上海录得的空置率则分别下降至8.8%和0.3%，为10.8%和11.3%。不过进入2011年，一线城市的商用物业进入供应高峰，深圳和广州的写字楼以及商铺都面临空置上升的风险。尽管如此，租金上升的预期却还在加强。
据仲量联行测算，虽然深圳甲级写字楼市场供应今年将达75万平方米，但租金预计涨幅在15%左右，售价涨幅在15%-25%。新增供应增长较快和租金、售价预期较高可能会导致空置率有所上升
今年，上海甲级写字楼供应量将接近100万平方米，“但受跨国企业租户的扩张及升级需求驱动，空置率的上升空间相对有限。”仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼预计，上海甲级办公楼市场租金在2011年将继续上涨，涨幅在10%至15%之间。
值得注意的是，境外投资者已经成为上海商用物业的主要投资者，投资总额占全年总交易量的72%，这与2009年的情况截然相反。仲量联行的数据显示，2009年境内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。
与此同时，太平戴维斯预计零售商业市场也将迎来供应井喷期。
“2011至2012年是深圳购物中心供应的高峰期，预计有五个购物中心陆续落成，合并提供超过80万平方米的新增供应，市场将进入白热化竞争态势。”太平戴维斯报告显示，如所有项目如期开业，广州明年将有139万平方米优质购物中心投入市场。在巨大供应量入市的背景下，空置率有可能明显上升。
上海也不乐观。“约有316000平方米的优质商铺供应计划在2011年进入市场，其中很大一部分将在下半年入市，届时空置率将被推高。”仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜表示。
仍被低估？
尽管面临供应激增以及回报下降等不利局面，但是仲量联行预测，2011年商业地产投资市场仍将活跃。
一方面政府仍将严格限制住宅市场的投资性行为，并出台办法指引资金流向。去年9月5日，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且五年内不得转让。
业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。
另一方面，城市化、人均收入等宏观经济数据也完全支持商业地产的规模增长，且目前住宅价格高于商业地产的价格，住宅与商业的长期背离也终将导致商业地产价值重估的出现。
总而言之，“短期政策环境有助于资金流向商业地产，促进商业地产的投资建设，会对现在的商业地产公司起到利好作用。”一位长期跟踪房地产行业的研究员表示。
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