房子赶紧卖?惠州多房族进入焦虑期
房天下2013/05/09 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
惠城仲恺4月份一手住宅成交2330套，环比跌23.5%
小高潮过后楼市进入调整期
日前，市房产交易中心对外公布了今年4月份惠城区和仲恺高新区一手住宅成交统计数据。成交报表显示，今年4月，惠城区和仲恺高新区共成交一手住宅2330套，环比3月份的3047套下跌23.5%，成交均价为6406元/平方米，环比3月份的6455元/平方米下跌0.08%。可以说，相比3月份，4月份一手住宅成交套数明显减少，而价格则基本持平。业内观察人士分析认为，今年1月~3月，尤其是春节过后，惠城仲恺市场上出现了刚需族入市购房的小高潮，而高潮过后，市场刚性需求自然会回落，同时，前三月价格一路上扬，部分楼盘也出现价格预期上涨的现象，这对购房者入市也带来了一定压力，从而使一手住宅成交量明显回落。
机构预测:未来一年二三线城市房价下跌一线城市上涨
私营房地产顾问服务公司莱坊发表的《亚洲住宅市场回顾》报告预计，未来12个月，在中国内地，相信一线城市的住宅价格将会持续上升，但预计二线及三线城市的住宅价格有所下跌。
该报告深入探讨及分析近年亚洲区内推出的楼市降温措施，以及对一般住宅和豪宅市场的影响。报告显示，纵观主要市场的全年价格升幅，在过去12个月，马来西亚住宅价格升势疲软，相信因为马来西亚大选将至，买家抱观望的态度。在中国内地、新加坡及中国香港，楼市降温措施对压抑楼价升幅的成效不一。新加坡住宅价格全年升幅虽然收窄，但与政府对第五轮降温措施的期望有所出入。在2011年，中国内地住宅价格下跌，但在2012年反弹。受低息环境及供应紧张支持，香港住宅价格在2013年季保持升势。
报告显示，受楼市降温措施影响买家转投海外市场，海外买家对英国住宅物业的兴趣亦大大提高，而亚洲买家几乎占英国新建物业买家的一半。同样的，泰国、菲律宾、澳洲、新西兰、美国及加拿大亦日益受亚洲买家追捧。在中国内地，收入上升、城镇化步伐加快、小家庭渐多以及缺乏投资选择，皆推动住宅市场向上，相信这些推动因素在中期内都不会改变。
报告表示，相信近期推出的楼市降温措施将影响交投量及价格。由于每个市场都不同，相信未来12个月，香港楼价下跌不多于百分之十。在中国内地，相信一线城市的住宅价格将会持续上升，但预计二线及三线城市的住宅价格有所下跌。至于马来西亚，相信楼市在大选过后将会转趋活跃。
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随着新国五条调控措施落地，虽“按差额征收20%的个人所得税”悬而未决，但也在改变着人们预期。越来越多普通多套住房持有家庭，由于忧心将来房产税开征以及房价停涨，开始关注起“海外置业”这个过去印象中只有富豪阶层才敢问津的话题，成为潜在置业大军中一员。不过，由于海外置业存在诸多不确定性和风险，也令这些家庭有进退失据之感。
业内分析，那些拥有两三套房的家庭，往往正是通过劳动收入积累财富的代表。在投资渠道极为狭窄的现实里，持有房产至少给他们跑赢通胀的安全感。从长远看，疏导经济体系中的多余资金，建立长效的住房供应体系，才是解决问题关键。
风险：海外置业不确定性大
目前海外置业的个人买家主要有两种类型，一是纯投资行为；二是有孩子在国外读书或准备去国外读书，在海外置业可用来自住兼具投资用途。
不过，加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等移民国都已没有买房移民政策，短期内也不会有，现在能买房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以，从海外买房目的上看，到美国买房基本上是纯投资，而到欧洲买房，则主要是为移民。
不过，业内分析，由于持有多套房的普通市民实际财力并不高，难以承担海外置业存在的风险。
广东省因私出入境移民中介协会副会长陈建云，上个月刚刚组织一次葡萄牙购房置业实地考察，他告诉记者，今年以来，关注海外置业的普通市民确实有所增加，但是到最后真正出手的人其实还不算很多。
“塞浦路斯有的项目只有一块空地，就开卖，根本没有现楼。而且只有5年的临时居留权，不确定性太大。”陈建云说，不少普通的国内买家确实有到塞浦路斯、希腊等门槛较低的国家投资买房，但如果抱着移民的目的，将来的风险不低。像希腊，虽然置业门槛只要25万欧元，不过5年之后才可以获得居留权，十年以后才可以入籍。像葡萄牙等国家，虽然可以一步到位，获得绿卡，但置业门槛高达50万欧元，而且还需要一次性付款，还不是一般市民能够承受的。
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分析：国内楼市依然有增值机会
值得一提的是，即使在葡萄牙等可以购房移民的国家，买家在购房后，还需缴纳包括不动产税、印花税等多项税款。此外，在没有取得相应国籍之前，即使房价上涨，投资者也不能随意卖出所购买的房产。
“虽目前政策面倾向于抑制房价，但是国内房价今明两年仍将保持上升的动力。相较泡沫有限的国内房地产市场，国外市场的游戏规则和不确定性都更大。”广东省房协理事赵卓文分析。
赵卓文认为，今天中国楼市，已不是由简单的供求关系决定的市场，它反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的博弈。从这个角度说，“限购”和“限价”将成为中国房地产的特色，而在一定时期内存在，调控将是常态。但是，中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。
“中国即使将来有房产税，美国等大多数海外国家也有房产税。”肖文晓也认为，普通多套房买家不必过分担心，从目前上海、重庆两地的试点情况看，中国的房产税税率不会太高，征收范围也不一定太广。抱着海外置业打算的市民，应该有移民的计划，否则，纯粹投资面对的不稳定性比国内更高。
多套住房未来或被征房产税
家住海珠区万寿路的市民史女士家拥有三套房，随着房价上升，资产也在急速膨胀。史女士告诉记者，最近一条“以人均居住面积80平方米”作为房产税开征点的传言，让她渐渐感觉在中国持有房产，未来可能更多的可能不是一种资产，而是一种负担。
所以，史女士最近就在谋划，卖掉两套出租房中相对较低的一套，考虑到美国纽约外围区域买一套房子。史女士说，自己的姐姐已经在美国安家落户，未来她也想移民。“虽然美国要交房产税，但是只要出租的租金能抵得上就可以了。”史女士表示。
史女士的情况并非特例，不少城市里的家庭都拥有两套以上的房子。像“北上广”这样的一线城市，在房价暴涨之前就成家立业的大学毕业生们，夫妻俩有两套房一点也不奇怪。
满堂红集团战略管理部副经理肖文晓分析，普通持有两三套房家庭，随房价上升，实现实物财富的增加。但从调控的趋势而言，未来如果出台房产税等措施，这类家庭的利益有可能会受损，这也是这类家庭转而考虑海外置业的原因。
另一方面，美国等国家房地产业回暖也吸引不少普通市民考虑的目光。中国社科院文献出版社推出的2013年《投资蓝皮书》称，美国新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。
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