盘点被限购族的6种买房法:买使用权或外地房
房天下综合整理2012/06/11 09:08
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房子是家的港湾，是一个人乃至一家人安身立命的根本，在国人的传统观念里，没有房子不能称其为家。因此拥有一套甚至多套房子，成为每一个家庭奋斗的目标，也成为家庭幸福的重要指标。
如今楼市调控持续两年，房价开始下行，看到心仪的房子降价了不少，不仅刚需族，连一些被限购族也心痒难耐，想冲进楼市，寻个便宜。但是根据政策，这些被限购族已经不能在上海买房，实践中他们是如何操作的呢？
类：
卖一买一型
简述：程小姐夫妇在上海共有两套房，一套次新三房，一套老工房，属于被限购之列。程小姐认为，老工房虽然在市中心，但由于房龄太老，空间有限，最近打算卖掉老工房，在附近地段换套次新房，或者在郊区换套新房。
点评：程小姐属于典型的卖一买一型，根据当下政策，名下拥有两套房产的家庭仍可以卖出一套后再买进一套，不会被界定为第三套房而遭遇限购。不过需要注意几点：一是当下是买方市场，老工房要迅速卖出的话，需要在价格上多让步。二是无论卖房还是买房，程小姐两次交易过程都需要缴纳税费和中介费。还有换房成功后，如果家庭人均住房面积超过60平方米，还需要对超出面积缴纳房产税。三是如今房地产投资增速在大幅下降，上海甚至出现房地产投资负增长，打开了一线城市房地产投资下降的通道，这也是自2008年以来，上海首次正式步入负增长区间。
第二类：
曲线买房型
简述：什么叫“曲线买房”？假离婚、用他人名义购买、用公司名义购买等等，都可以被称为曲线买房方式。对如何操作以及风险种种，各路媒体都已经连篇累牍地报道过。
点评：“曲线买房”非常不靠谱。比如假离婚，很容易弄假成真。比如用公司名义买房，不能办理房贷，只能一次性付款；房屋产权登记在公司名下，契税一律3%，转让时要按15%—30%的税率缴纳企业所得税。如果纯粹是为了个人买房，这种办法操作性差，除了不能贷款，税费成本也超过个人购房。用他人名义买房，更是极易引发纠纷。
第三类：
弃住从商型
简述：对于被限购族来说，在限贷、限购的前提下，投资商业地产，似乎是一个不错的选择。而且，即使你没有被限购，在第二套住房的门槛提高后，已经等同于购买商业地产的标准。所以当下买办公楼、商铺甚至酒店式公寓的越来越多。
点评：记者一位朋友，在2005年买了套小户型办公楼，近日她对记者表示，这套办公楼是自己投资房地产的败笔，卖不出去，租不上价。业内人士表示，与住宅相比，投资商业地产，风险更高。简单来说，商铺成死铺的不少见，但住宅无论多偏远、户型多差劲，都能租出去，只要价格足够有竞争力。
另外需要注意的是，上海商业地产存量已悄然囤积至上千万平方米，不少区域需要漫长的消化周期。专业人士坦言，虽然从大环境来看，上海商业地产处于高速发展时期，但商业地产主要依托于运营来盈利的产品属性决定了不少商业地产项目会被市场淘汰，行业洗牌在所难免。
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第四类：
买使用权型
简述：上海人林女士已在市中心地区拥有多套住房，受限购政策制约，目前没有购房资格，但她仍痴迷买房。在朋友建议下，她动起了购买使用权房的念头，既能出租，又能。她表示，市中心小面积使用权房，几平方米也可以，总价在60万元以内，过十年甚至二十年，熬到拆迁就好了，孩子现在4岁，20年后这就是送给孩子的结婚贺礼。
点评：业内人士指出，购买使用权房，需要注意几点：一是使用权房交易手续较为繁琐；二是购房者必须为上海户籍；三是需一次性付款，无法办理贷款；四是出租较低。
第五类：
买外地房型
简述：谈先生在静安区已经有两套房，由于房贷压力较小，这两年，他手头上攒下了30多万元。他认为，自己的房贷是7折利率，没必要提前还款。他将眼光瞄准了老家县城的房子。今年初，他在河南老家县城全款买下一套三房，仅20多万元。他对记者说：“父母在老家的房子很破，在县城买房改善了父母的住房条件，而且自己老了后也可居住。再说县城房子仅2500元/平方米，应该还有上升空间。”
点评：除了在老家买房外，上海购房者还喜欢在周边买房，比如昆山、太仓、无锡等，在限购背景下，这样无疑分散投资，而且还能改善家人的居住条件。
第六类：
买外国房型
简述：如今海外房产可谓炙手可热，近两年的房展会，海外房产都是当仁不让的主角。据胡润百富调查显示，中国高净值人群中拥有海外资产的已经达到33%，海外资产在可投资总资产中的平均占比为19%。投资标的以房地产为主。在目前没有海外资产的高净值人群中，也有将近30%的人在未来3年有进行海外投资的计划。
点评：现在房地产消费已进入全球化时代。在中国住宅限购的情况下，“到海外买房”成为一种时尚。海外买房投资，看起来很美，但很多事实也证明，海外房产是带刺的玫瑰，一不小心就会被刺得满手是血。
投资美国房产享受三重惊喜
美国犹他州(Utah)位于美国中西部。是美国教育水准的地区之一；也是个风光绮丽、美不胜收的地方；更是一个夜不闭户路不拾遗、社会治安极好的地方。
我们推介的是盐湖城(SaitLakeCity)大都会地区的银行法拍屋。美元5-12万元/套带土地的独立屋。产权私有。120平方米左右实际使用面积，前草坪后花园、有车库、全装修、带家电。
一、托管经营十年。托管期内房屋维修费、保险费、房产税、管理费、收入税等均有美国公司承担。让你无后顾之忧。
二、众所 美国房产经历了两次探底，美国房产处于历史的低位。而美国经济一旦复苏，白菜价买入的房屋必将超值。托管期内房屋上市交易由美国公司全权负责操作。你可放心、安全地获取房屋买卖带来的利润。
三、租房期内，购房者若需前来美国度假、旅游等，美国公司负责发放邀请函。无忧无虑、随心所欲出入美国国门，不再成为你遥不可及的梦。
购买美国房产，你可以把它作为一种长期的投资，获取高额的租金，让你的养老多份保障；你可以把它视作一种契机，低谷时买入收取租金、回升时卖出挣去差价；你也可以去享受美国的好山、好水、历史、文化，让你积蓄已久的美国梦得到释放；当然你也可以作为馈赠儿孙的礼物，为他今后的留洋深造保驾护航。总之在美国经济萧条时，适时购买低于市场价的房屋、无疑是一种上乘的、明智的选择！
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从1999年至今，市民闻孜先生一直认为想要在上海这样的大城市里生活，买房是保证自己生活质量最关键的一点，也将其排在所有理财手段的最前面。以下是闻先生的自述。
次买房
买在打浦桥附近的婚房
我在1999年开始找房子，原因很简单，就是为了结婚。我们双方都是上海人，家里并不缺房子，但我们都不愿意住到对方的家里，最后选择了市中心的“中立地带”。当时找房子其实很容易，如果与售楼的先生、小姐谈得不开心，转身就可以走。他们有些会跟出来给一个神秘的折扣，或者打电话继续与你谈价钱，完全不会有傲慢十足的态度。
我们最后选择了打浦桥的一个一室一厅，位于30楼的20楼，65平方米总价大约70万元，虽然买的是二手房，但完全没有装修过。我相信买主当时赚了我几十万元，但持有到今天，无论楼市怎样低迷，这套小房子也还是能净赚200多万元，而且还是比较容易脱手的。
第二次买房
只贷公积金买到人民广场旁
在我买房的那段时间里，虽然上海已开始了买房热，但炒房的现象还不算多，所以我当时也是随大流的只贷款了公积金。到了2003年以后，炒房的风气越来越盛，房价上涨则越来越快，出于担心自己的存款会缩水，又开始看房。大约一年后在靠近人民广场的地方买了一套两室，还是没有装修过的二手房，80平方米大约花了150万元。
这次买房给我带来比较大的经济压力，于是我在装修完后搬进了这套大一些的新房，而把之前买的那套一室一厅出租出去直到现在。在这个过程里，我明确意识到房子是一项不错的投资，而且我的买房经符合所谓的“要素是地段，第二要素是地段，第三还是地段”的名言。这里值得补充的是，我的房子都不属于所谓的豪宅，基本上属于中上水平，但属于的楼层，房型也不错，所以这些年来的租客一直不断。
第三次买房
到宝山买套三室两厅
本来以为我会在这套人民广场附近的两室里一直住下去的，但孩子的出生让我明显感到房子太小，因为家里除了多出一个小人以外，还增加了带小孩的保姆，老人也不时会来住上几天。于是在2008年以后，我干脆把两室也出租了，自己再花钱租大一点的房子，一直到现在。
还是因为我的房子装修比较讨人喜欢，而且出价不算高，这些年来两处出租房的收入明显高出我租房的支出。不过，租房的感觉还是不太好，正巧去年下半年我收到父母卖房给我的一笔钱，赶在上海限购政策发布之前，我到宝山买了一套三室两厅，花了不到300万元。不过，这套新房现在还没有拿到手，我其实也不着急，只要两三年后孩子上学时可以搬过去就可以了。这套房子目前的交通不算便利，但开车到市中心还是很方便的，未来有可能通轨交，从长远看应该具有保值能力。更加重要的是，我打算让孩子读附近不过一刻钟的一家小学，离父母的住房也不远。虽然我一直喜欢住在生活方便的市中心，但考虑到今后一段时间的生活必须发生的变化，如孩子入学、父母年老需要多照顾等，这套房子在使用方面应该是方便的。
将来的购房打算
两小房置换套大房
即便取消限购，我也不会再多买房了。可能做的一件事是将市中心的两套小房置换成一套略大的房子，预备将来退休后再次居住在医疗与服务都更加周全一点的市中心来。而那套新买的大房子，对自己退休后的生活应该是一份保障。
我对于海外的房产也非常有兴趣，有机会的话很愿意出手买一处海外的房子。我觉得在海外买房首先要规避法律风险，然后再考虑资产不要缩水。至于到海外炒房我是不太有兴趣的，拥有海外第二个家让我能够不像游客那样匆忙的往来，而是能像当地人一样生活一段时间也是我的目的。
[经验之谈]
关于选房买房地段至上是的，但地段之外过于昂贵的地王之类的楼盘就值得认真比较一番。如果这个楼盘大量被用来出租，没有几个业主住在房子里，那么我是不会感兴趣的。关于装修以简洁牢固为上，不要做太多花哨的装饰，个人最喜欢在旅游时搜罗各种软装潢，这样比较容易让房子常变常新。一般来说，小房型以浅色西式装饰比较讨巧。
关于出租为出租房选择房客是非常重要的，一般来说有过一面之交就能够对别人有一个判断，那些对于不重要的细节不断纠缠的人我是特别不喜欢的，另外合租的人也要坚决拒绝。关于投资如果你的赌性不强，那么买房是最能消耗自己手头的大笔现钞的。即便是目前这个状况，只要有用房的需求，还是可以买房的。我觉得买房时应该考虑的是这房子自己拿来是否可以用，同时做好长期持有的打算，再有就是尽量靠近土地紧缺的市中心。关于未来把房子作为资产留给子女当然不错，但未来你的孩子或许不愿意住在上海，以世界为家是未来的生活方式。因此，房子还是围绕着自己的生活来组织吧，不要过于考虑子女的事。最后，提醒大家一句买房虽然多少会影响人们的日常生活，但要尽量让自己维持正常而且舒服的生活状态。或许买房之初的一两年手头会稍微拮据一点，但要尽量快地恢复正常，人生苦短不可为房过于委屈自己。
【主笔点评】
这是一个具有一定国际化眼光的上海人的典型独白。对许多上海人来说，买房过程中的自住与投资是难以截然分开的，他们也不愿为了投资而降低当下的生活水准。当然，从某种意义上说，过去的城市生活经验也局限了他们的投资眼光和选择范围。但他们学习和进步的能力也是迅速的。
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