下月要为加息埋单 三类房贷族不适合提前还贷
房天下综合整理2011/12/24 13:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：新快报）今年央行三次加息，但因为房贷利率大多按年调整，加息的累加效应将在明年1月1日起集中体现，再过半个月，市民就要开始为今年的三次加息“埋单”了。按照利率标准，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05％，与今年初的6.40％相比，上涨了近10％，按照多付利息的情况，房贷者是否要提前还贷呢？
银行理财师提醒，并非所有的客户都适合提前还贷。尤其是，享受利率优惠、等额本息还款已近过一半、等额本金还款超过1/3期限的三类房贷族不适合提前还贷。
元旦执行新房贷利率 20年贷100万多付利息9.27万
如按年初6.40％基准利率计算，办理100万元的贷款、期限20年，采取等额本息还款方式，那么每月月供需7397元，20年需支付利息总额为77.53万元；若按新利率7.05％计算，每月月供需7783元，支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元，共需多付利息9.27万元。
不适合1
已享受七折优惠利率的房贷者
按5年期贷款利率7.05％计算，七折后执行利率为4.935％，与同期5.5％的存款利率倒挂，也就是说，即使把钱存在银行，获得的利息也比房贷支出的利息多。“如果你有闲钱去提前还贷，还不如去存5年期定存，每年还能赚到0.565％的利息。享受七折利率优惠的客户，相当于低成本利用银行资金，如果不影响正常生活并有其他的投资渠道，大可不必提前还款。”理财师建议。
不适合2
等额本息还款中期的房贷者
等额本息还款，是目前被普遍采用的还款方式。该还贷方式为，还款期内每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说，如果还款期已 过一半，那么超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。
理财师普遍认为，尽管目前投资风险较高，但一年获得8％左右且风险较低的投资渠道并不少见，目前半年期、一年期理财产品的率相对于房贷利率也并不逊色，并且保证了较好的流动性。
不适合3
等额本金还款期超1/3的房贷者
据银行业人士介绍，等额本金还款期已过1/3的房贷者提前还贷也不划算。所谓等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。该还款方式在还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效节省利息支出。
提示
公积金贷款更划算
明年怎么向银行贷款更加划算呢？业内人士表示还是公积金贷款。经过3次加息后，目前公积金贷款利率为4.9％，商业贷款的利率为7.05％，相差2.15个百分点。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式为例，如果是公积金贷款，那么年利率4.9％，20年共支付利息57.07万元，月供6544元。而如果采用银行商业贷款，假设年利率不上浮，按基准利率7.05％贷到款，10年则总共需支付利息86.79万元，月供7783元。使用公积金贷款比商业贷款节省利息29.72万元，每月还贷负担减轻1239元，显然公积金贷款更具优势。
100万元贷款利率对照表
年份 贷款利率 月供 总利息
2011年 6.4％ 7397元 77.53 万元
2012年 7.05％ 7783元 86.79万元
（来源：燕赵都市报）房价合理回归路有多远？
市场人士和专家认为，中央经济工作会议明确提出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；而促进房价合理回归的实现路径依然是多管齐下，包括限购政策继续执行、增加普通商品住房供给和扩大房产税试点范围等。
1 “限购令”继续执行？
据统计，2011年共46个城市实施限购政策，其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华明确提出限购截止日期为2011年12月31日，合肥、南宁、徐州的截止日期为2012年上半年的某个时点。近段时间，已有11个城市表示明年继续实行限购。
整体上看，限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响，在限购政策执行一段时间后，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。据北京市住建委公布的数据，截至12月20日，北京年内新建住宅总套数为86512套；业内预计全年新建住宅签约量在9万套左右，与2010年11.1万套的成交量相比，下降幅度约18％；而与2009年17.9万套的成交量相比，降幅达51.7％。
中央经济工作会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。如果按此口径，今年底到期的7个限购城市，原则上都会选择延期。
中原集团研究中心认为，目前主要城市房价下行有限意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就中央经济工作会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税实施、保障房建设等长效措施具备更充分的探索空间。
2 房价下降将是趋势性变化？
与12月9日中共中央政治局会议“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”表述相比，中央经济工作会议对于房地产调控的表述增加了“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。一些机构认为，中央经济工作会议传递的信息是通过扩大普通商品住房供应来扩大供给，进而促进房价合理回归。
中国房地产学会副会长陈国强称，2011年楼市调控中特别强调如何抑制不合理投融资需求，这是为市场“做减法”，而此次中央经济工作会议提出加快普通商品房建设和供应，是“做加法”。增加有效供应才能解决根本的住房需求矛盾，缓解市场压力，真正地让市场回归健康发展轨道。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，加快普通商品住房建设，这是近几年一贯方针，主要是更好地满足普通百姓需求，同时在供应量增加之后，有利于改善供需结构，促进商品住宅价格的稳定和合理回落。 星河湾董事副总裁梁上燕表示，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，开发商要顺应市场环境，积极响应国家调控政策，让房价合理回归。“我们判断明年房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此企业主动进行战略调整。”
16日，星河湾将上海的两个项目价格下调15％至20％，同时对老业主进行差价补偿。而此前大型房企中已有中海、保利、万科、富力、龙湖地产、绿地等多家开发商进行大规模的降价销售。据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘达190个（含别墅），数量之多创年内新高。多数楼盘通过送面积、送契税、送房产税等方式打折促销，或是直接给出价格优惠。
国泰君安房地产分析师孙建平认为，2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一、二线城市向二、三线城市传导，从中端房向高端房传导。
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3 房产税试点铺开？
一些专家认为，目前在部分城市实施的“限购令”毕竟是一种非市场化、过渡性的调控措施，从国外的发展经验来看，对住宅保有环节征收房产税，才是解决对住宅资源过度占有的根本途径，才能真正促进实现住宅资源分配的公平性。
早在年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作。中原集团研究中心认为，从近一年的试点情况来看，房产税制度设计仍存在优化空间，首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟；其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收。而从长远来看，房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。，可以稳定市场预期，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。第二，可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。
国泰君安的相关研究报告预测，继上海、重庆之后，房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策未来退出的对冲，可抑制投机性需求。另外，房产税仅对增量房征收可能性大，出台的税率将以低于1％为主。
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