"史上最严厉"房地产调控2年 房价Hold得住吗
上海金融报2011/11/01 13:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市拐点渐明
这场始于2009年底的“史上最严厉”的房地产调控，至今已持续近两年时间，在各项政策效应不断累积叠加的作用下，开发商的生存状况日益严峻。
根据统计，截至上周，已有29家房地产企业公布了三季报，合计实现营业收入156.4亿元，环比下降198.5%；实现净利润14.4亿元，环比降幅达到46.7%。而且，上述房企第三季度的经营性现金流净额为-26.9亿元，其中7成企业经营性现金流为负；筹资活动产生的现金流金额也仅为58.2亿元，资金链紧张程度进一步加剧。
作为上市房企标杆的“招保万金”，其整体业绩也不甚理想，目前，万科[简介动态]、金地[简介 动态]和招商[简介 动态]已经公布了三季报，据统计，3家企业在三季度合计实现营业收入150.4亿元、净利润12.31亿元，虽然同比仍均有三成左右的增幅，但环比第二季度分别下跌了25.9%和59%。
在政策和业绩的双重压力下，楼市拐点似乎正由若隐若现转向清晰明朗。虽然目前大多数开发商仍不愿直接使用“降价”这个字眼，但从“团购价”、“惊喜价”、“限期特价”等表述，仍可一窥开发商急于回笼资金的心态。
上海方面，根据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据，10月前23天全市新建商品住宅成交均价为2.21万元/平方米，较9月同期回落4.95%，其中上周成交均价为2.15万元/平方米，环比下降2.74%。从具体楼盘看，近日包括龙湖、绿地、中海等大型房企的在沪楼盘全面降价促销，如位于嘉定新城板块的龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米，降幅为22.2%；中海御景熙岸[消息 价格 户型 点评]1.7万元/平方米的团购价较之前2.2万元/平方米的报价下降两成以上；绿地秋霞坊和新里米兰公寓部分指定房源单价降幅也在4000元左右。另据公开信息显示，近期以各种活动名义降价幅度超过10%的楼盘还有逸翠公馆[消息 价格 户型 点评]、原公馆等，其中原公馆从8月至今已经两次降价。
事实上，上海楼市近期的表现只是一线城市楼市的缩影。根据东方证券对北京20个楼盘的统计，10月份北京降价现象比较普遍，降价楼盘数量达到50%，且降价幅度比较剧烈，10个降价楼盘的降幅在7%-44%之间，平均降幅高达21%。其中，一度涨幅最快的通州区域楼盘回落幅度，如京贸国际城[消息 价格 户型 点评]降幅高达44%。而在深圳，中海、万科等龙头企业在二季度末三季度初就已拉开了降价的序幕，每平方米降价幅度甚至达到万元。相较而言，四大一线城市中，房价相对较低的广州楼市目前还比较平稳。
“降价失灵”凸显
不过，虽然开发商表现出“降价出货”的意愿，但市场对此似乎并不买账，“降价失灵”现象进一步显现。
21世纪不动产数据显示，虽然房价有所松动，但10月前23天上海全市新建商品住宅累计成交2513套，累计成交面积29.9万平方米，较9月同期还是分别回落21.8%和20.5%，同比缩水73%和72.5%。从具体个案看，在9、10月份均有成交，且降价幅度达500元/平方米的项目中，位于内环内、内中环的项目降价对销量有一定刺激作用，50%左右的降价项目销量有所增加，但在中外环、外郊环、郊环外区域，大部分项目的“降价跑量”措施处于失效状态，特别是中外环项目，八成降价项目同时伴随成交量下降。
业内人士表示，与2008年价格抑制需求不同，目前政策对需求的抑制作用更加明显，在限购、限贷政策不放松的背景下，尽管很多购房者可以承受全款买房，但总体上购房需求下降是不争的事实。而且，虽然目前新房市场降价力度有所扩大，但仍集中在个别楼盘，无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大范围和幅度的降价出现，购房者“买涨不买跌”的心态也使“降价失灵”现象日益明显。
同时，对于开发商而言，虽然有些楼盘“降价抢收”的效果不错，但若能少降价甚至不降价无疑是更好的结果。从9、10月降价楼盘结构看，一线城市多集中于中档楼盘，高端楼盘价格依然比较坚挺，如10月前3周，上海单价在4万元/平方米以上的高端公寓项目中，成交面积前5位的楼盘给出的折扣基本在5%左右。在此背景下，上周上海新增供应类型一改此前主要针对刚性需求的态势，中高价位项目明显增多。
21世纪不动产统计数据显示，上周上海新建住宅新增供应达16.3万平方米，其中公寓项目有5批次，共9.81万平方米供应量，环比下降36.7%；别墅有5批次，共6.45万平方米供应量，环比提升174.5%。同时，上周公寓类项目供应不同于过往以外郊环区域供应为主，有8.9万平方米的供应量在内外环间，占比达到90.8%。
从单价区间看，上周市场上没有低于2.5万元/平方米的供应；单价在2.5-4.5万元/平方米的总供应面积为9.7万平方米，占比为59.5%；剩余的四成供应，均为单价超过4.5万元/平方米的项目。此外，上周新拿到预售许可的项目中，有5成以上预售价格都较此前一批房源有不同程度的提升。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上周供应类型的突然转变主要出于两方面原因。一方面，部分外围项目的大幅降价打乱了周边后续开发商的开盘节奏；另一方面，相比新盘供应集中的外围区域，内中环区域的同质可比新盘较少，降价压力相对较小。黄河滔进一步指出，近两周预售供应虽有明显回升，但实际开盘数寥寥，显露了开发商的两难情绪。
除了“降价失灵”现象外，近期龙湖郦城、中海御景熙岸、绿地秋霞坊等降价楼盘的前期业主纷纷围攻售楼处，要求退房、补差价的行为让开发商颇为头疼。虽然当前舆论大多支持开发商，业内人士也认为购房者围攻降价楼盘的做法不仅违背契约精神，还涉嫌违法，但此类事件的发生必然对开发商的定价策略造成一定影响，后期是否会有更多开发商加入降价行列，仍待观察。
政策有待修补
随着房价的松动，以及由降价所引发的风波出现，有关宏观调控力度可能减弱的预期近期有所升温，特别是最近南京宣布恢复调整住房公积金贷款的有关政策，包括将贷款额度恢复调整为30万元/人，以及符合条件的家庭可以“二次申贷”，更激发了市场对地方政府可能“救市”的期盼。
对此，多数业内人士表示，当前楼市调控已经运行到了关键时期，尽管近期楼市成交量同比大幅下降，一线城市价格出现下跌，但总体来看，大范围普遍性降价现象并未出现，企业多采用结构性、试探性的调价以促进需求释放。而从宏观经济的角度看，虽然经济增速有减速的迹象，但基本在政策可控范围内。加上通货膨胀形势依旧严峻，控制通胀依旧是目前货币政策的重点。因此，在通胀水平依然高企、经济增长无忧的大背景下，房地产调控政策放松的可能性很小。
不过，业内人士也指出，随着房价开始松动，如何在巩固楼市调控成果的前提下，更好地满足消费性购房需求，对监管部门而言是一个考验。长江证券表示，政策出台从来就不是为了打压房地产行业或者挤垮某些企业，其目的是为终结房价上涨过快的不合理现象，为了让房地产市场能够持续健康稳定的发展。目前从政策调控的效果来看，首次置业、首次改善需求的置业者已经受到了不小的伤害。
业内人士表示，未来政策可能需要通过修补以避免对合理需求的“错杀”，从这个层面上说，南京公积金政策的调整可使得政策导向性更明确，有利于巩固前期的调控成果，为居民实现首次置业与首次改善排除障碍。
