房企多渠道融资"输血" 能否救楼市于危难之中

资金是企业的生命线，只有资金充足企业才能正常的运作，融资水平的高低直接影响企业的兴衰。而房地产企业向来是融资大户，但是近来市场环境比较恶劣，房地产行业深度调整，多数房企面临资金困境。

在目前比较纠结的金融环境下，房企在融资渠道上也做了各类调整，房天下记者，就房企主要的融资渠道做了个梳理。且看多渠道“输血”是否能挽救房企于危难之中呢？

一、银行信贷：“马太效应”明显

银行贷款一直是中国地产的主要融资渠道，但在过去三四年中，随着国内银行提高风险管理水平，中小型开发商获得银行贷款已经变得愈加困难。

相关数据显示，银行对房地产行业的信贷政策较2013年有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。银行开发贷额度上收紧，一线房企的贷款利率基本上是在基准利率的基础上上浮10%，有的可能上浮15%。

未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商则被逐步“排挤”需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下，小型房地产商的资金链问题会慢慢凸显。

二、房企银行“联姻”：不能一劳永逸

近年来，地产“大鳄”入股银行动作频频。继去年10月，万科斥资34.3亿港元收购徽商银行股权后，恒大地产(03333，HK)也在二级市场大手笔买入华夏银行股权。此外，越秀地产母公司越秀集团以116亿元收购香港创兴银行(01111，HK)75%的股份，贵州上市房企中天城投(000540，SZ)宣布入股贵州银行。

房企与银行“联姻”，最关键是能确保现金流的安全和供应的流畅。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。商业银行的信贷政策、利率政策的独立性会削弱，这对于银行系统稳健性可能是一个打击。对房企而言，可能会丧失融资渠道拓展的积极动力，而依赖于银行。

三、信托融资：房企扎堆风险增大

就目前市场情况来看，资质好的大房企或者上市公司，通过授信还可以从银行贷款，而小房企从银行拿不到贷款，只能通过其他渠道，比如信托、资管计划、有限合伙基金的形式来融资。

今年信托公司成立的信托产品规模加大，一定程度缓解了融资压力。但是，房地产市场整体仍然趋近，一些中小型城市购买力仍然不足，房企严重缺乏现金流。目前，信托公司对于房地产项目仍然持谨慎态度，部分信托公司对房企融资产品的风控标准还在持续趋严。

同时，大型房地产企业借道信托融资的现象越来越普遍，以往优质的房企融资都是从银行获取低成本的资金的，但由于今年银行房地产贷款收紧，企业也积极寻求通过信托贷款融资。业内几家大型信托公司对于房地产项目的风控标准更加严格了，资质并不好的房地产企业融资会变得更加困难。

5月份以来，不少房企，特别是前期比较激进的大型房企在4月份就已纷纷被迫以高成本从信托市场中“输血”。业内称，伴着房企扎堆信托融资，这很可能会引爆风险。

四、海外融资：成本不断上升

“为现有债务再融资”、“为现有及新增物业发展项目包括土地款及建筑费提供资金”、“用作其他一般企业用途”，这几个目的一般是房企海外融资的一致性用途。

今年以来的近五个月时间里，人民币连续贬值，累计贬值幅度已 过3%。美元债发行利率原本较低的房地产企业尚可承受，但部分发行利率本就较高的房企而言，其融资成本更是雪上加霜。如果再加上其负担的承销费等中介机构费用，房企的美元债利率甚至超过17%。更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。

五、民间借贷：抗风险能力低

民间借贷利息比较高，通常会比银行高出3-4倍，但最起码能“救救急”。可是随着市场走低，民间借贷也没那么热情了。在济南历城区经营一家小贷公司的胡先生证实了这一点，他告诉记者，从今年5月份开始，很多小贷公司就不再愿意向房企放款了，他们和银行的盈利模式差不多，抗风险能力还不如银行，银行都不愿贷了，他们更不敢了。

六、内部集资：效果微弱

近日，媒体报道“银行贷款民间借贷难济南小房企融资多靠内部集资”。据了解，为了能让公司运行下去，中小房企在筹集资金方面多会采用内部融资的方式，内部员工借款和朋友之间借款是最常使用的。

但是，这种靠员工和朋友借钱的方式，由于个人资金有限，无法完全满足企业运转的资金需求，只能治标无法治本，不能真正解决房企的资金困难。

七、其它方式在不断探索中

社区金融：利用“社区搭台，银行唱戏”的模式，将银行的金融产品通过社区向社区居民推广、营销，以此来获得。近几年，房地产开发企业整体净利润率已经出现趋势性下降，社区金融涵盖了房地产抵押、移动支付、金融理财产品等一系列针对客户的个性化金融服务，因能有效覆盖和满足客户物业服务及需求，前景被看好。但需要解决的是，开发商、物业管理公司如何将业主的需求很好地整合，引入专业服务商进入小区。因此，这也是一个需要时间去反馈的方式。

目前看来，在整个市场动荡不安的情况下，依赖于哪种融资方式都不能确保企业的资金的安全。另一方面来说，市场总是“挑战与机遇”并存的，不管用哪种方式只要能把握机会仍能力挽狂澜有一番作为。