房产税开征条件有哪些？全面开征需准备三年
房天下综合整理2013/02/06 10:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
日前沸沸 的“房姐”龚爱爱坐拥41套房的消息更是将房产调控再次推上风口浪尖，房产税也被认为是调控的一种方式。有观点认为，房产税应该针对像房姐、房叔这样有多套房的人征收，让他们的房子在市场中流动起来，以增加供应。
其实，房产税自2011年1月28日开始试点，两年过后仍仅仅停留在重庆和上海这两个最初的试点城市。近日有媒体报道北京将试点房产税，随后有关部门予以否认。房产税改革进展缓慢与各方争议大，难以达成一致有很大关系。开征房产税“卡”在哪儿？学者认为，是时间和设计方案的问题。
“需先明确房产税征收目标”
张斌（中国社科院财经战略研究院税收研究室主任）：
目前房产税到底是用来干什么的还没有搞清楚，是作为地方政府的主体税种？还是作为调控房地产的工具？或者是为了调节收入分配作为富人税征收？也就是说房产税的目标没有确定。设计房产税的方案前首先要明确房产税的作用和目标。
另外，此前虽然没有对居民住宅征收房产税，但却有很多其他的税费，在征收房产税时要明确这些税费要不要综合改革，配套改革。是总体税费不增加还是要多收一部分？上面的这些问题解决了才能设计方案。
开征房产税还包括几个难点。首先征管方面存在困难，不仅体现在建立数据库系统，掌握房产信息，还包括建立评估体系和终端解决机制，比如对恶意欠税者如何处理等问题。另外，针对自然人也就是老百姓的征税体系目前尚不太成熟。这些的运行成本都很高。
同时，征收房产税是直接从老百姓兜里掏钱，每年都要掏，这就要求在支出方面要有透明度。
此外，可能出现一种情况是虽然房屋的评估价值很高，但是房主的实际收入低。比如房屋估值一千万，房产税是固定的，但业主收入并不高，如离退休人员。也有很多人是非市场化渠道获得的住房，比如公务员和事业单位的人员。如果这些问题不解决，开征房产税后这个矛盾就很突出。
上海和重庆开展试点，我认为是避重就轻了，除了独栋住宅外，房产税基本不涉及存量房，而且规定了很高的免征面积，也不按评估征收。回避了很多技术上的问题。
“要把房产信息公开”
安体富（中国人民大学财政金融学院教授）：
房产税应当开征，但是要保证不增加一般居民的负担，比如套房可免征房产税。
应该开征房产税，房产税主要作用是规范地方政府的行为。地方政府在财政吃紧的情况下就卖地、借债和乱收费，这是很不正常的。房产税未来应当作为地方收入的主体税种，杜绝扭曲的行为。
光喊出台很困难，比如收入分配都喊了八年了也没有出台，就是有利益的问题。开征房产税难度非常大，如果十年前开征会很容易，越往后越难，这主要是由于利益集团的阻碍。在房产方面受益的利益集团主要是官商集团，开征房产税就要把房产的信息公开，这会暴露很多问题。利益集团有话语权，所以他们的阻碍使得房产税很难开征。
所以，要开征房产税，起征面积开始时应当高一些，以后慢慢再调整，毕竟开始时阻力很大。
“全面开征需至少准备三年”
王雍君（中央财经大学财经研究院院长）：
房产税代替土地财政是的选择，也符合国际惯例。所以房产税开征是必须的，目前只是时间和方案设计的问题。
房产税的优势在于是可持续的，能够替代土地财政的不可持续性；同时兼顾到财产的再分配，纠正社会分配差距，目前的分配差距不仅体现在收入上，财产方面的差距更加严重，房产作为主要的财产纳入到税收上来，有助于纠正分配差距。
但房产税的征收也面临难题，比如房屋产权的划分是个非常复杂的问题；房屋的价值评估需要专业的评估机构和评估标准，这个体系目前不完善；中央与地方在财税收入分成方面也需要商榷。
我不赞成房产税试点，这有违税法的公平性，与其试点不如规划房产税的议程，解决房产税面临的难题，在范围内择机开征房产税。
房子有两个属性，必需品和投资品，我觉得房产税的开征必须要以保证居民必需品为原则。人都有生存权，其中很重要的一条就是居住权。我觉得设立人均免税标准是比较公平合理的方式，但具体的免税面积还需要调研测算。同时也要区分套数。我觉得从目前的难度来看，没有三年的精心准备可能无法全面开征房产税。
■民间议论
“房产税应针对多套房”
胡女士（北京 白领）：
房产税应该针对拥有多套房的人征收。比如像那种有几十套房的房姐、房叔。这样的人一辈子都不用工作，只要有房子就够了。
我家在2006年底搬进现在的小区，这个小区交房已经两年多，还有很多黑灯的大户型。这些房子既不出租也不出售，就放在那里，据说都是各种“老板”买来投资用的。小区里还有一位富二代，在北京读完大学后根本就没找过工作，他每天要做的事就是开车全北京“巡视”他家的物业。他说自己都不太清楚家里买了多少房子。我觉得房产税就应该瞄准这样的人。
北京现在限购，但是从上海和重庆的试点来看，房产税的征收都没有涉及存量房。要让房姐房叔的房子在市场中流动起来，房产税应该起到这样的作用。如果楼市供给多了房价也不会涨得这么离谱。
“征税前提是信息透明”
韩先生（北京 白领）：
从“房姐”拥有几十套房来看，向这样的人征房产税似乎可以起到收入分配的作用。但是，开征的前提是信息的透明和有关部门的“自律”。否则人家多弄几个户口就可以轻松避税，最终征税主体还是普通老百姓。
所以在现有的大环境下，我不赞成开征房产税以及别的什么税。难道有了房产税，就能改变“土地财政”吗？就能让土地价格和房价下降吗？这种想法太天真。
一边是即将拉开的城镇化序幕，一边是被动收窄的地方融资渠道，开年以来，城投债发行“高烧”不止，规模远超去年同期水平。业内普遍预计，今年通过债券渠道筹措资金将成为各级融资平台优先考虑的方式，而城投债2013年的净发行规模可能较2012年显著上升。
地方融资需求有增无减
近日陆续召开的地方“两会”传出信息，在经济增长放缓、房地产调控政策不放松及外需疲软的环境下，多地下调了2013年财政收入增长目标。
事实上，自去年以来，我国财政收入增速就已经出现了大幅回落。财政部1月22日公布的数据显示，2012年财政收入逾11.7万亿元，增幅放缓至12.8%，较上年回落12.2个百分点。种种迹象表明，财政收入已结束了多年的高增长期，2013年增收压力依然较大。
除此之外，地方政府还面临着土地使用权出让收入骤降的尴尬局面。穆迪发布的报告指出，去年中国地方政府土地收入同比下滑14%，和2011年增长22%形成鲜明对比，这也是导致地方政府收入增长放缓的重要原因之一。
毫无疑问，土地收入一直是中国地方基建项目资金的主要来源。而在城镇化发展不断加速的背景下，地方政府投入服务和基础设施建设的支出有增无减，其融资与再融资压力可见一斑。
安邦咨询高级研究员贺军坦言，随着房地产调控的持续，“土地财政”模式难以为继，这显著加大了地方的财政压力和融资压力。
贺军指出：“在经济增长放缓、财政增收放缓、经济转型与调结构、持续房地产调控、整顿‘影子银行’等多种手段之下，地方政府的融资环境实际上面临空前紧缩的局面。地方经济发展有着巨大的惯性，过去铺开的摊子不可能一下子紧缩，鉴于此，地方政府的融资焦虑不仅会持续，而且会加剧。”
“平台贷款年初以来一直以展期为主，基建信托逐渐受到监管层关注，后期大幅增长空间着实有限。”在复旦大学经济学院副院长孙立坚看来，这意味着今年地方政府的大量融资需求还会通过城投债的渠道来解决。
城投债券发行持续升温
有业内人士告诉记者，当前各级地方投资冲动和债务风险之间的矛盾正愈演愈烈，不少城投企业采取“发债还贷”、“发债付息”等方式投入项目建设，财务风险不断加剧。
值得一提的是，2012年以来，城投债的发行力度明显加大。根据中央结算公司登记托管的数据，2012年全年，银行间债券市场发行的城投类债券累计已达6367.9亿元，较2011年增加3805.9亿元，同比增长148%。
此外，按照Wind统计的城投口径，现阶段单月新发城投产品的规模已经达到千亿元水平。
“随着融资监管的趋严，以及融资渠道的受阻，地方必然会在债券市场方面寻求新的突破。”上海新世纪[9.671.79% 资金 研报]资信评估公司公共融资部总经理曹明称，“其实，今后直接融资比重的提升将成为大势所趋，城投债、资产支持证券这种风险分散型融资渠道的使用将会进一步增加。”
记者发现，虽然城投公司所进行的项目并不仅限于公用设施的建设，但是城投公司对资金的需求与城市市政公用设施建设固定资产投资完成额具有很强的一致性。
有券商提供的统计数据显示，2010年和2011年城投债发行量在市政设施投资中的占比稳定在16.6%附近，可到2012年中，上述比例已迅速攀升至36.7%。
东方证券预计，如果2013年银行对地方融资平台的信贷额度依然紧张，那么城投类债券的规模很可能延续快速增长态势，净发行规模料超过8000亿元。
阳光融资仍是演进方向
“展望未来，监管层除了应通过行政手段规定地方政府在限定时间内完成地方资产负债表的编制外，也可以把城投债改为市政债，明确发债主体的责任。”多位接受记者采访的券商高管均表示，城投债向市政债的演进将成为大势所趋。
城投债虽然处于灰色地带，有不规范、不透明等问题，但它对于中国经济增长确实做出了贡献，全盘否定是不明智的。在发展中完善、并逐步化解其中的风险才是正确选择。
“当然，将城投债转变成为市政债，所面临的障碍绝不仅仅只存在于修改预算法这些技术性的层面。”光大证券[15.59 -2.01% 资金 研报]首席宏观分析师徐高认为，建立市政债体系所要求的，是对我国现行财税体系的大幅度调整，通过平衡地方政府的财权和事权来消除其预算软约束，这显然不是一蹴而就的事情。
不过，把城投债发展成市政债，把地方政府的权责界定清楚，把风险暴露在阳光下，将更多长期资金吸收到基建投资中来，应该是未来发展的大方向。
对此，中央结算公司亦呼吁，引导城投债逐渐向市政债转型，将地方政府的隐形担保显性化，同时完善相关配套措施建设，如要求地方政府公布财政收支状况、出台市政债免税措施等，鼓励城投债朝着更为阳光、健康的方向发展。
