银行上调首套房贷利率 市民称就怕拿不到贷款
房天下综合整理2011/10/18 07:49
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周末市场传出银行普遍上浮首套房贷款利率的消息后，记者昨日致电了传言中涉及的建行、光大、广发三家银行，虽然银行客服称尚未收到总行下发的“提价”通知，但从实际的放款情况看，大多数银行网点正在“只做不说”，上浮了首套房利率5%到10%不等，且放款周期进一步拉长。
记者调查 首套房利率提了一成
记者周末在静安、闵行两区银行网点的咨询中发现，的确已有多家商业银行提高了房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。少数没有调高利率的银行信贷员称，对首套房维持基准利率的政策可能是“暂时的”，不排除总行层面随时跟进。而银行网点“提价”比较代表性的做法是：将首套房贷利率上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
当记者破费周折地联络到涉及传言中率先涨价的三家银行内部人士时，其大致意见相仿：“在不同地域根据客户和风险的不同执行的是差别化的房贷政策，在房价上涨较快的城市提高房贷利率亦属正常。”而这三家银行并非行业中“提价”的。
记者了解到，作为开始启动差别化信贷政策的中行，更是早已对个人住房贷款利率定价进行调整，降低个人住房贷款的利率优惠幅度，这个 “差别化定价”到目前政策依然没变，个人买首套房的贷款利率基本上要比基准利率上浮10%。而更多股份制银行更是“只做不说”地大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。部分银行还称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。
市民体验 不怕抬利率就怕拿不到贷款
如按照目前首套房三成首付七成贷款来计算，贷款利率提高5个百分点则意味着购房者的购房成本提高3.5%。但目前正在进行买卖房屋交易的家住杨浦的劳小姐告诉记者：“上浮一成利率也就算了，一个月也就多还一两百元，都已经投了大量资金了，也不差这些小钱，但令人担心的是银行把放款周期拉长，影响我这种同时进行买卖双向交易的购房者。”
劳小姐的故事是目前购房者中比较典型的：由于工作单位变动，她决定将家从杨浦区搬到闵行区，在短短一个月时间，劳小姐迅速找到了自己中意的房源，而且由于其是首套房，在银行拿到贷款的难度不大，但却“卡”在了放款流程上。家银行告诉劳小姐，起码要两个月后款项才能下拨，第二家银行则不仅要求她多付一成利率，还不能承诺贷款何时能下发。而劳小姐上家的情况更为复杂，因为已是二套房了，虽然其中一位还是在银行的工作人员，但是依然拿不到贷款，只能通过贷款公司去“暗箱”操作。现在不仅是上家急于求贷，劳小姐也帮着上家催钱，因为无论哪方的交易有所耽搁，无疑会影响整个买卖进程。
张先生和刘小姐今年以来一直看婚房，之前因价格过高始终未出手，两周前刚好在浦东锦绣路附近碰上一套急抛得二手房，两人立马看中，在中介的催促下于是很快便签订了买卖合同，小两口由于准备充分，很短时间内便向银行提供了各种贷款资料。谁知周一上午他们再次向中介询问，但遇到了意想不到的结果，因银行上调首套房贷利率，审批流程延长，贷款不知道什么时候才能下来，无赖之下他们只有耐心等待，中介还告知，要他们做好2-3个月的等待准备！
中介吐槽 贷款难已经导致大量违约
银行抬高优惠利率门槛，受到打击的除了购房者还有中介。位于新闸路石门二路的一家中介公司透露，在近期房产交易的法律纠纷中，由贷款难而导致的二手房上、下家间的纠纷占据了较大比例。
而不少中介对银行的做法也颇有怨言：“由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。”位于闵行区都市路附近兜售楼盘消息的一位中介告诉记者。
记者聆听了活跃在市场的多位一线房产营销人员的观点：“目前已经进入四季度，本来就是楼市比较难卖的时点，现在银行又继续上抬贷款门槛，估计2012年楼市‘冬天’要提早到了。”采访中中介还反映，之前首套房贷利率是7折，后来取消7折后恢复基准利率，到现在有增加到1.05-1.1倍，这意味着实际利率成本增加了30%以上，信贷累计叠加效应已经显现，对楼市购买、尤其是刚性需求的抑制作用非常明显。今年冬天不仅来的早，甚至连御冬的“寒衣”都找不到，已经有较大一部分中介提前退出，人员改行，预计不久这一现象还会集中爆发！楼市调控加码，行业雪上加霜！
政策解读 上调利率凸显贷款供需矛盾
今年以来，银行层面一直资金面紧张，购房者反映普遍难贷。但为何在此时曝出银行向首套房“开刀”的消息呢？分析人士认为，主要是进入第四季度后，信贷额度已经很少了，这种情况下只能优先满足刚性需求，次要满足改善性需求。“不仅首套房提高了利率，二套房贷款做得更少了。”静安区胶州路附近的一家大行信贷员告诉记者。
而一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金。“抓住相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”此外，记者注意到，目前个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。央行统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。
而房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张也反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。
上周五发布的宏观经济数据显示，9月份M2货币供应量增速从8月份的同比13.5%放缓至13.0%，低于市场预期的14.0%；9月份新增人民币贷款4700亿元，也低于此前市场预期的5500亿元不少，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。
从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
房贷利率上浮 预示房地产调控或将进入收官期
本月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措，引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计，目前已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率，的上浮幅度达到了50%。
事实上，早在今年年初，个别大城市的部分银行已经陆续上调了首套房贷款利率，从2008年救市时的7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又在基准利率的基础上继续上浮5%-30%，甚至50%。这给已经处于最后相持阶段仍然略显朦胧的房地产市场走势，投下了一颗耀眼的照明弹。商业银行在这个关键的时间点，根据房地产市场的风险，决定上调首套房贷的基准利率，这是中国房地产利益链“铁三角”（地方政府、开发商和银行）中个用利率对未来房价唱衰的机构，房地产牢不可破的利益链条终于被市场撕开了一个小小的口子。
商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来的影响是显而易见的，首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到30%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照上调幅度50%计算，意味着房贷利率已 过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。如果说前几天，佛山放宽限购政策被解读为地方政府的试探性举措，并引发了楼市调控是否放松的猜测的话，则这次商业银行的举动，使这种猜测已经没有任何可信度，银行主动从地方政府和开发商的利益共同体中脱身，标明房价拐点的到来已只是时间问题。
就目前的房地产态势而言，如果政策不要松动，兑现房价回归理性的政府承诺可谓到了最后的收官阶段：首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显在退潮，房地产交易暴跌，金九银十已经成为泡影，北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近三年来的新低；其二，房价已经出现了松动的明显信号。8月份国家统计局关于房地产的数据表明，70个大中城市，已经有16个城市的房价环比下降，30个城市的房价停涨，而一些城市的秋季房展会出现了很多的促销手段；其三，多数城市库存创新高，其中14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了10万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，个别著名地产商的负债率甚至高达140%以上，处于要么降价、要么倒闭的生死边缘。
但是，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利，特别是，最近欧美主权债务危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险，使得开发商对政策松动抱有强烈的幻想，而长期以来地方政府依靠土地财政的现实也给了房地产继续死扛的信心。而且，尽管从交易量和环比看，房地产市场的力量正在发生转换，但价格的同比变化并不大，这是考量政策是否坚持的最关键的时刻。在这个时候，任何政策的风吹草动，对于房地产而言都是极其敏感的。佛山放宽限购，让大家担心政策又会功亏一篑，而商业银行提高利率，又让房价坚固的堤防被打开了一道明显的缺口。
而最近温州民间借贷投机房地产引发的风险和中小企业的生存困境，事实上帮矛盾中的决策层下了最后的决心，一个依赖房地产投资拉动的经济，其负面效应和破坏力足以毁坏来之不易的实体经济。放弃对房地产的依赖，让企业回归实业的关键是房地产调整真正见效，这在认识上已经没有任何分歧。房地产可以毁了温州，毁了鄂尔多斯，同样也可以毁了中国经济。
正是基于这样的认识，国务院总理温家宝在9月份《求是》杂志发表文章谈及房地产调控的时候，明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。这不仅是给市场喊话，也是给中国经济的未来喊话。但是，这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑，而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻，对于市场上的各种动态，无疑都要保持足够的警惕。
