购房实名制不得擅自更名 “更名费”收取无依据
南宁日报2011/03/23 22:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
买了房想对购房合同进行更名，开发商要收取一定数额的“更名费”，这是不少购房者会遇到的问题，而且并不少见。在得到房产证之前转让商品房，开发商收“更名费”已是惯例。购房合同是否可以更改购房者姓名？在房产证未办理的情况下，修改购房合同，开发商是否有权收取“更名费”？开发商收取“更名费”是否合法？
购房者的无奈
最近市民刘先生为了房屋购买合同更名问题有点烦心。今年2月份，刘先生在南宁一小区以6800元/平方米的价格按揭购买了一套面积为128平方米、三房两厅的商品房，总价值为870400元，在签订房屋购买合同时他只署上了自己的名字。
事隔一个月之后，考虑到孙女的读书等问题，他想在购房合同上增加女儿的名字，但让他没想到的是，当他把这一想法向开发商表明时，开发商开出了一个条件：更改购房合同中的购房者信息，必须先交纳1万元合同更名手续费。刘先生对此很是气愤：“房子还没办房产证，开发商凭什么要收费？”了解行情后，他才发现在得到房产证之前转让商品房，开发商收更名费已是惯例，更有“经验者”告诉他，收取1万元的更名费已经显得开发商很“仁慈”了，不少楼盘甚至收到了5万元。在几次交涉无果的情况下黄先生显得很纠结：交钱吧实在心有不甘，不交吧就没办法更名。
在采访中记者发现，与刘先生有相同烦恼的市民不在少数。蒙女士告诉记者，在买房时她是一次性向开发商交付了全部房款65万元，但事隔半年之后，她因个人原因需要对购房合同进行更名，但与刘先生一样，开发商也向她“开价”1万元更名费。最终，蒙女士非常不情愿地缴纳了更名费后才得以进行更名。但有一个疑问一直埋在蒙女士的心理：在尚未收房，房产证未办理的情况下，仅是修改一份购房合同，开发商是否有权收取更名费？记者随后走访了部分楼盘销售中心及房屋中介公司，发现在南宁的房地产市场上为购房合同更名收取更名费的情况一直或多或少地存在，房地产开发商通常收取1万至6万元不等的费用。不过，对于房地产开发商收取高额的更名费是否合理，业界也存在着不同的看法。“从公司经营的角度看，开发商变更手续也是要付出劳动，应该收取一定的费用。”有业内人士如是说。
“更名费”为开发商不当得利
那么，开发商究竟有没有权利将购房合同更名呢？究竟能不能收取更名费呢？3月15日，兴宁区法院审结了一起不当得利案件，收取商品房预售认购更名费的商品房开发商被判决退还该款。2010年3月，蒙某与吴某、某房地产经纪公司共同签订《房地产买卖合同》，其中约定了蒙某购买吴某尚未取得权属证书的位于人民东路的商品房，以及由该房地产经纪公司提供相关中介服务等问题。随后，蒙某按约向吴某交付了定金，吴某在收款后便向房屋的开发商某房地产公司申请退房，并声明将原所购住房转让给蒙某，请开发商协助办理相关手续。4月13日，开发商向蒙某收取了更名费30000元，并于次日与吴某签订了一份《协议书》，约定解除双方的商品房买卖合同，开发商同意办理退房手续等。
协议签订后蒙某发现，住房城乡建设部新出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》中规定不得擅自更名，因此其向吴某购买的房屋无法变更至其名下，原购房合同的目的已经无法实现，开发商收取其更名费失去了合法依据，故诉至法院，要求开发商返还向其收取的更名费。
法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法通则》第92条的规定：“没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当得利既包括事先没有合法根据的情形，也包括合法取得后丧失合法依据的情形。在本案中，虽然开发商系依据蒙某与吴某之间的购房合同的约定收取的更名费，其在取得上是合法的，但2010年4月13日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》出台后，该《通知》第(十)条规定：“……商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名……”对商品房更名进行了严格规定，实际上开发商已不能进行更名，即丧失了取得更名费的依据，故开发商现占有该款项构成不当得利，蒙某主张开发商返还此款，按照法律规定应予支持。(记者 朱晓琳 通讯员 聂凯 梅晓兰 欧云略 来源：南宁日报)
