2010年夏季哈尔滨居民住房消费需求调研报告

部分：调研技术说明

问卷数量：发放调查问卷150份，回收122份，经审核，有效问卷为115份。

问卷内容：

1、 用于甄别受访者是否有意向在近期置业的甄别部分，主要是了解受访者近期投资置业的意向，确保受访者对房地产市场保持足够的关注，并且具有在近期购房的意向。

2、为了解在宏观调控政策下购房者对哈尔滨住房价格的看法，问卷开辟了对目前宏观政策及走向判断的部分，用于了解受访者对当前房价的评价、未来房价走势等。

3、 用于了解受访者购房偏好的研究部分，包括对户型设计、社区规划、配套设施等方面的选择，在目前的市场环境下，对各区域房产价值的判断等等。

4、 购房者个人信息内容。

第二部分：购买需求分析

2.1、七成以上受访者欲两年内购房

调查显示，七成以上受访者有在两年内购房计划，其中，选择在一年内购房的受访者占40%，一年至两年购房占28%，两年至三年占15%。

2.2、基本型、改善型需求基本持平，投资者短期加速离场

调查显示，购买房屋的刚性需求群体仍占较大比例，其中满足基本居住需要占31%，改善居住条件占29%，而投资群体由上一年的33%大幅锐减为9%。

2.3、近半数受访者为首次置业

综上以上三个问题调查结果可以看出，未来两年内哈市住宅市场刚性需求仍然强劲，在未来一年内计划购房者中，刚性需求类购房者比例仍将继续超过50%，但随着二套房贷政策的缩紧及后续组合政策的陆续出台，使改善型、投资型客户的购房成本加大，放缓了其入市脚步，导致市场观望氛围浓厚。

随着房地产政策调控力度的加大，改善及投资成本的增加，预计宏观调控的集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年。

2.4、哈西、群力新区受五成置业者青睐

调查显示，随着哈西客运站、群力新区各项基础设施的不断完善以及政府给予的大力支持与足够的重视，超过五成受访者倾向在两地投资置业。

2.5、南岗区、道里区为置业，选择道外区、香坊区比例大幅提升

调查显示，有33%的受访者选择道里区作为置业区域，30%受访者选择南岗区，道外区和香坊区的受访者分别为10%和9%。根据哈尔滨网上房地产数据显示，2010年以来哈市各城区住宅成交量排名分别为南岗区、道理区、香坊区、松北区、道外区、平房区，成交量分别为2645套、2273套、1021套、977套、778套、763套。

购房者在区域及板块选择上的倾向与去年相比没有发生较大的变化。政府规划明确，区域建设日新月异的板块都陆续进入一个需求持续增长的时期，如南岗区、香坊区、松北区等。而拥有稀缺资源的板块，也因其独特的板块价值而被购房者所认同，如西客站地区、群力新区、亚麻厂区域。

曾经的主城边缘板块，在城市化进程不断提速的情况下，逐步实现和提升了其居住的价值。在城市外扩的进程中，越来越多的板块从价值洼地变成了价值高地，而不断涌入的购房者也为这些板块未来的持续发展奠定了基础。

2.6、近半受访者购房多层

调查显示，有44%的受访者多层住宅，33%的受访者选择小高层住宅，选择高层的受访者占17%，而择洋房、别墅的受访者分别只有3%和2%。

随着城市的发展，人口密度的加大，城市土地越来越稀少和珍贵，哈尔滨城区的新盘中已经寻找不到多层住宅楼，取而代之的是如雨后春笋般拔地而起的高层、小高层。在不知不觉中，哈尔滨已经进入“向着天空要空间”的高层时代。

高层住宅虽然节约土地资源，但是在居住舒适性上与多层住宅相比较差，而且存在公摊系数较大、物业费用较高等实际问题，在未来多层项目将更加抢手，目前市场上许多项目出现的多层价格高于高层价格也是这一趋势的体现。

2.7、使用面积40-70㎡是市场主流需求

调查显示，预计购买面积为使用面积40-60㎡之间的受访者占38%，其次为需求60-80㎡的受访者占30%，80㎡以上及40㎡以下需求者均为16%。

根据《哈尔滨市房地产市场月报》统计数字显示，2010年初至今哈市商品房建筑面积90㎡以上成交量为13686套，而建筑面积90㎡以下成交量为5365 套，是建筑面积90㎡商品房的2.6倍。建筑面积144㎡以上的非普通住宅成交量与建筑面积90㎡以下的成交量与去年相比依旧基本持平。

2.8、近五成客户可承受单价为4500-5000元／㎡

2.9、近半受访者承受总价上限在25万-50万之间

调查显示，有43%的受访者所能接受的住宅单价上限在5000-6000元／㎡之间， 有16%的受访者可承受单价上限在6000-8000元／㎡之间，而可接受单价8000元／㎡以上的受访者不足1%。

2010年4月份哈尔滨市商品房成交均价已经达到6223元／㎡，这就表示目前哈市商品房价格已 出了近七成受访者的心理价位。

第三部分：产品选择偏好分析

3.1、百姓购房最看重区域发展／地理位置／周边环境

调查显示，区域发展／地理位置／周边环境成为受访者购房时最为看重的三项因素，选择比例分别为49%、42%和40%。其次分别为开发商品牌、社区素质、社区配套等。

其中受访者对开发商品牌的选择因素由上一年的19%提升至37%，由此可见哈市购房者的品牌意识正在加强。

在宏观调控给过热的楼市降温后，有远见的开发商应该冷静下来，着手进行品质保证、产品创新和品牌建设。拥有品牌可以降低销售成本和服务成本，可以在产品同质化的情况下，显得与众不同，获得更大的附加值。对消费者来说，开发商品牌知名度的存在，能够让选择变得容易，避免了消费者与项目之间大量而复杂的沟通，而通过品牌，消费者可以获得对项目产品品质和服务的承诺，减少了后顾之忧，从而支持房地产企业健康持续的发展。

3.2、六成以上受访者选择毛坯房交楼

调查显示， 30%受访者选择简装交楼，27%的受访者选择毛坯房交楼，22%的受访者选择精装交楼。

随着地产市场的发展及购房者低碳环保意识的普及，受访者选择精装修项目较去年有较大增长，目前哈尔滨市场精装修项目主要为公寓类产品及豪宅类产品，如以蓝城SOHO为代表的小公寓和以金色莱茵为代表的精装豪宅。

3.3、小区周边超市／医院／学校

调查显示，受访者认为小区周围应该具备的配套设施前三位依次是超市／医院／学校，这三项的被选比例分别达到了50%、46%和43%。

3.4、小区内有健身设施／社区诊所／幼儿园

在小区内的设施选择选择上，健身设施／社区诊所／幼儿园分别占据前三位，比例分别为57%、43%和29%。

综合分析

以上两个问题调查结果与上一年基本一致，调查显示购房者除了对项目配套、周边，更重要的是对健康和下一代教育的需求，其次是具有丰富业余休闲文化生活。

3.5、全明仍为户型设计趋势

调查显示，有57%的受访者认为户型应为全明设计，其次分别有31%和19%的受访者选择了飘窗和LOFT。

3.6、居住面积及物业是其居住不满意的主因

调查显示，有32%的受访者对目前住宅面积过小有所不满意，而对物业不满意的受访者也占到了28%。

3.7、与去年相比业主对物业的需求产生改变

调查显示，在受访者希望拥有的物业服务中，代购商品服务以57%的被选择率名列，其次分别为学生课外辅导及酒店式服务，被选择率分别为31%和19%。

传统意义上来讲，物业管理是小区业主家的道门，也是他们生活中一个重要的“保姆”。特殊的位置决定着物业的管理水平直接影响着业主生活质量。

由于生活水平的提高，人们对物质生活和精神生活上的要求也越来越高，在生活节奏加快和工作压力的变大的同时，其对于物业管理的要求也不断产生变化，如今，业主不仅要求物业做好“后勤”，还需要他们走上前台，协助经营管理自己的生活。

第四部分：受众媒体及发展趋势展望

4.1、近五成受访者十分关注房地产市场变化

调查显示，55%的受访者表示十分关注房地产市场的变化，会主动去了解目前房地产市场信息，43%的受访者表示一般关注房地产市场信息，仅有2%的受访者表示不关注，基本不看关于房地产市场的信息。

4.2、新政下市场观望氛围浓厚

调查显示，47%的受访者认为哈市未来两年内房价会继续上涨，其中15%的受访者认为会大幅上涨，即涨幅超过5%。而认为会下降的受访者有30%，认为会大幅下降的有6%。另有23%的受访者表示不好说。

4.3、楼市前景不明，但近五成消费者对宏观调控充满信心

调查显示，52%的受访者认为最近的调控政策将会遏制房价快速上涨，而13%的受访者认为将会使房地产陷入危机，也有28%的受访者表示不会产生什么影响。

本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本次打压的重心将会是近期价格上涨过猛、价格虚高的城市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。

当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。

4.4、了解楼市渠道宽广，传统报纸媒介仍为主流

调查显示，在报刊等传统宣传媒介方面，新晚报凭借其丰富的信息资源和专业的地产版面，以45%的比例居于位，成为消费者了解房地产信息最主要的纸质媒介。48%的受访者选择售楼处现场及网络媒体作为了解房地产项目的最主要途径，随着开发商销售手段的不断发展，销售处设有沙盘模型、展板等大量销售道具，部分项目还设有样板间、示范区等，同时配以专业的置业顾问讲解，可以全方面的了解项目信息，同时可以实地考察项目所在位置及周边配套、交通等情况。

第五部分：受访者背景资料与分析

5.1、受访者男女比例相对均衡

在此次问卷调研中，受访者男性占53%，女性占47%，男女比例相对均衡。

5.2、受访者年龄主要集中在26-35岁之间

受访者年龄主要集中在26-35岁之间，占全部受访者比例的64%，其次分别为20-25岁、36-45岁年龄层分别占22%和11%。

5.3、受访者以两口之家与单身为主

从家庭结构来看，受访者以单身和三口之家为主，分别占43%和32%，已婚无子女的比例占14%，刚性需求比例较高的群体往往在这三类，随着自身境遇的不断变化，买房的需求也在不断演变，从无房到有房，从小房到大房，从旧房到新房，在这一过程释放出的需求正是推动房地产发展的有生力量。

5.4、受访者以南岗、香坊区域为主

来自南岗、香坊区域的受访者占总受访量的近5成，平房区、呼兰区等周边县市来访者较去年增多。

5.5、受访者职业以私企员工／事业单位工作人员／国企职工为主

受访者职业以私企员工／事业单位工作人员／私营业主为主，分别占总受访比例的24%、21%和18%。

5.6、受访者学历构成以大专、本科为主

受访者学历构成以本科、大专为主，分别占总受访量的35%及32%。

5.7、受访者以家庭年收入10万元以下的中低收入家庭为主

收入10万元以下的中低收入人群占本次受访总量的近7成以上，与哈市居民整体收入水平相符合。

7.8、受访者现居住面积主要集中在30-60㎡之间

受访者现居住面积主要集中在使用面积30-60㎡之间，接近总受访量的66%。

5.9、受访现住房仍以私人购买商品房以及租房为主，多种房屋性质并存

从居住现状来看，受访者以租房及私人购买的商品房为主，分别占比29%和22%。，自有住房占比例的20%，但有相当一部分事实上是与父母同住，严格来说并不属于真正的有房阶层。租房群体和无房群体在未来随着自身条件的改变，必将陆续成为有房群体，而在这个过程中需要自身资金积累和市场供应的匹配，这部分需求具有庞大的基数，是值得广为关注的。