香港地少人多 保障房如何刺破香港楼市泡沫

中国香港房价高居世界大城市前列，楼价达到难以负担水平。但是，香港人却不怕高房价。被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范。“没钱的人找政府解决居住问题，有钱的人进市场买房”是香港的现状。

我国香港有大约1/3人口租住在政府提供的公屋（相当于内地的廉租房）里，1/6的人从政府手里购买居屋（相当于内地的经济适用房）。总体上看，约一半人在政府的资助下解决了住房问题。

对于这种约一半人口居住在政府补贴住房里的局面可以追溯至20世纪50年代，1953年一场大火令居住在棚户区的5万香港人无家可归，为安置灾民，香港政府建楼，灾民缴纳少许租金就可入住公共出租房屋（公屋）。

60多年以来，香港住房制度经历了初期的“应急”阶段，1972年起开始进入住房条件改善阶段，再到1978年起开始“居者有其屋”阶段。

中国香港廉租房和经济适用房已经成为香港历史中不可缺少的一部分，它们保障了低收入阶层的住房需求，使数以百万计的香港人在城市里拥有自己的安身之地，不会沦为“房奴”。民众安居乐业，经济效率提高，社会也更加稳定。

政府保障房激励香港人先住公屋再买商品房

地少人多，居住环境也是香港政府最关注的其中一个问题。香港政府一直认为，解决居住环境恶劣家庭的住房需要，最根本的方法仍然是增加公屋的供应。这使得低收入家庭和“望楼兴叹”的年轻人能够看到安居的未来。

香港的房地产供应存在一个梯级的金字塔结构：的是廉租房，由政府提供，居住条件比较艰苦，能满足基本住屋需求，租金低于市价，香港收入的阶层大多住的就是这种廉租房。

第二级是居屋，售价比一般的商品房便宜，但相对于商品房来说，它的户型偏小，密度较高，用材档次比商品房也较差。让香港人按自己的负担能力和条件，选择安居之所，政府协助低中收入的人士、青年人及一些经济能力较佳的公屋住户自置居所，促进公屋的流转，搭建置业阶梯。

最上面的是由完全开放的房地产市场提供的商品房。政府负责维持私人楼市健康平稳发展，在供应紧张的情况下，优先照顾香港性居民的需要。

香港通过政府超大规模地提供基本国民住宅的办法，也避免了城市贫民窟。香港的整个住房体系是循序渐进的，低收入的先有保障，如果收入提高，就有改善的阶梯，最终有经济实力的人就自觉退出对福利资源的占用。对于香港来说，在未来公屋的角色依然非常重要。低收入人群的需求仍然会存在，政府也表示政策需要一直执行下去。

香港房地产具有明显周期性

1980年以来香港房地产市场走势 资料来源：致富研究院

地产是明显的周期性行业，有涨就有跌，不会像部分地产商们期望的那样一直无限制地、永恒地上涨。

地产具有自身独有的特征。它既是生活必需品，同时还具有很强的投资属性。其投资主要包括租金以及房价上涨所带来的资本收入。

房价持续上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的购买者与逐利资本进入房地产市场，使得房地产的价格远远高于实际价值，由此产生房地产泡沫。房地产泡沫过度膨胀的后果是预期逆转以及随之而来的房价暴跌，即泡沫破裂。

香港的房地产市场经历了一个完整的大周期。个大周期从1985年开始，房地产价格开始攀升，直到1997年中期达到峰值。整个上涨周期长达12年，升幅超过700%，是香港房地产发展的黄金时期，居民自置住房比例也从不到30%提升到接近50%。

1997年之后受东南亚金融危机冲击，房地产市场出现大幅下跌，至2003年年中达到下跌的点，短短6年内降幅超过60%，不少业主也成为负资产，这也使得香港人在此后的投资方面变得保守谨慎，不为高房价担忧。

去年中期开始进入第二轮周期，内地资金大量涌入香港，再加上美联储的超宽松货币政策，推动香港住宅价格在历史高位附近徘徊。目前整个香港房地产市场已经处于历史的位，相比较次大周期的峰值上升了接近50%。

伴随着利率上升、中国经济减速以及美国退出超宽松货币政策的情况，香港在未来将进入房价下跌周期。