调控或提高改善门槛 购房者寻找"一生之宅"
房天下2013/04/01 09:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下讯 伴随着新国五条各地细则的扎堆出台，2013年楼市调控的大幕正式开启。各地细则中对限购、信贷和税收等条款的严格规定，提高了购房者改善需求的门槛。房天下此前发布的调查也显示，更多的购房者受调控政策的影响而倾向于一步到位。
新政副作用：改善成本加大
在国五条及各地的配套细则中不难发现，针对于刚需购房者的保护意图相当明显，但对于刚改需求的购房者却未作区隔。
以北京为例，北京细则中规定个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内住房)，之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。而这部分新增的购房成本将直接影响到换房群体的置业计划。
同时，细则明确，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，将进一步提高第(小区网论坛)二套住房贷款的首付款比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，进一步提高意味着，二套房首付款至少会提高到七成。同时北京市公积金贷款在执行的“认房又认贷”原则，进一步加大了换房一族的置业成本，改善需求的门槛进步一提高。
对于新鲜出炉的国五条北京细则，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌对房天下表示，要降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，是一个新亮点，但如何界定什么是自住型、改善型商品住房是关键，操作起来难度比较大。
财政部财政科学研究所所长贾康则建议优化细则避免误伤改善型需求：“过去比如你有一套房，把它卖了、再买一套，有一个认定程序，现在能不能援引这个认定程序，对这样的改善性需求有一个可操作、定向的宽松。”
从目前陆续出炉的地方细则中，记者并未发现有专门针对改善型购房需求的界定和保护。反倒是限购的细化、20%个税的落实和信贷政策的趋紧，促使改善型购房者扎堆入市。
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房天下连线：
开发商预判：
购房者青睐“一步到位”
中指研究院的数据表明：2012年90-140㎡户型占比达到51%，而在此区间的小三小四房比例将会继续上升，占据楼市“半壁江山”。
而这一趋势在今年有望得以延续，统计数据显示，4月份北京住宅市场预计将有35个项目入市销售。中高端楼盘所占比重明显增强，其中包括望京·金茂府、东湖湾、华润·公元九里、国瑞城、龙湖·长楹天街等，中高端盘“撑场”整个京城楼市。
对此，业内人士认为，一方面市场价格已经会涨至一定水平，因此中高端项目也纷纷开始进入销售季；另外新政对于二套及以上购买力的管控已成定局，而中高端项目所面向的多为此类需求，因此抢占先机争夺购房者显得尤为重要。
在调控政策挤压下，购房者一步到位的置业意向日趋强烈。而开发企业适时适度的“配合”，也给市场涂上一层火爆色彩。
但对于购房者而言，随着住宅改善条件的苛刻，如何选择“一生之宅”成为了亟待解决的谜题。如何正确引导购房者的合理置业需求，如实反应房地产市场状况，成为摆在行业面前的一道难题。
鉴于此，房天下联合千家开发企业、数百家行业主流媒体，携百万购房人的居住梦想共同发起“托举宜居中国梦 寻找国人一生之宅”大型公益活动。发布“宜居中国梦”购房者大调查，旨在关注购房者心目中的居住理想，放大购房者的振臂呼声，描摹普通人的“宜居中国梦”的图景。
此外，房天下还将邀请行业机构、开发企业代表等业内知名人士发布“一生之宅”的衡量标准，构建购房者宜居需求的立体模型。通过移动房展、线下房展会、网上房展三展联动，与购房者一起寻找“一生之宅”。
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