专家谈当前楼市:房地产黄金时代终结拐点逼近
房天下综合整理2011/08/23 15:15
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面对房地产调控，领导说，银行很抗跌；银行说，没那么抗跌；房企说，不可能那么跌。
为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。7月末，银监会主席刘明康表示，压力测试结果显示，即便是最坏的情况，哪怕房价下跌50%，“我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在着被房地产商挟裹这一说法。”
刘明康说，到去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力。现在的拨备已经有13000亿，足以抵挡房价理性回归所带来的近期和中短期风险。测试的结果，将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。“从长远来讲，对房地产市场的科学调控，对银行是个福音。”
但业内人士对此“福音”并不买账，多位银行业分析师对此存疑。他们认为，在分析房价下跌50%对银行的影响时，需要更全面的考量和逻辑。“别说50%了，就连房价下降20%，银行都扛不住。”某国有大行研究部门人士表示。
面对不断加强的房地产调控政策，银行业抗跌的信心有多足？房地产商能够接受的价格是多少？老百姓呢，怎么抗？
嘉宾
曾刚中国社科院金融研究所银行研究室主任
鲁政委兴业银行首席经济学家
范小冲 阳光100集团常务副总裁
孙飞 中国国际经济技术合作促进会金融投资委员会主席
匿名房地产开发商
银行的“底线”在哪里？
曾刚：实际上银监会的压力测试并不是针对平常状况，而是针对可能性极小的极端市场情况下所作的检测。这个“50%”是银监会为了进行压力测试所进行的硬性假设。银监会把这指标设置成60%、70%都可以。就像针对自然灾害进行防灾预案一样，做预案并不意味灾害将要发生。
我们很难说清楚房价下跌银行扛不住的底线在哪里。但从房地产贷款这项业务来说，如果要得出这个临界点，就必须掌握每年银行贷款的数据以及不同地区的购房价格。这个数据是很难掌握的。
鲁政委：银行支撑不住的临界点到底在哪里，并没有人能够得出。首先，我们调控房地产的目标，是把高房价调整下来，还是不再让其继续猛涨。这个目前还不是特别清楚。其次，理论上老百姓希望房价下跌越多越好，但是在中国资产价格下调难度非常大。最后，由于市场临界值要求非常准确，而做到精准调控的难度则非常大。
如果中国资产价格出现剧烈波动，将会对中国的银行业以及中国宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦出现资产价格向下剧烈波动，那么房地产、银行业、宏观经济都要遭遇巨大风险。同时，要精准调控资产价格是非常困难的。
范小冲：银行的压力测试是静态的测试，尽管结果显示可以承受房价30%到50%的下跌，但是实际上银行无法承受。因为房价一旦下跌到这个幅度，就已经说明中国经济硬着陆了。这样的风险是承受不住的。但是这种可能性基本不存在。
孙飞：银行抗跌的临界点，我认为，由于目前中国的商业银行房地产按揭首付较高，房地产信贷在商业银行比重还没有到足以要挟和绑架商业银行的程度，因此即便是房价下跌到30%或50%，银行也能抵御。
房地产商的“底线”在哪里？
范小冲：房价下跌30%到50%，房地产商也承担不起。但由于房地产商大小不同，所在城市不同，楼盘位置不同等因素，导致无法用一个具体数据来说明，房地产商可以扛住多少跌幅。我认为，如果房价下跌10%到20%，整个行业是可以承受的。但是如果房价真的下降到这个幅度，意味着有些中小开发商将被大企业兼并重组。而有些企业可以扛得住，但是不得不降价销售。这些“扛不住”的表现都要视不同情况分析。
匿名房地产开发商：很难估算出房地产企业能扛得住多大的降幅。因为企业的具体情况不同。现在都说房地产开发商资金链紧张，但实际上并没有看到明显的房地产企业倒闭的情况。其实，只要有在售项目，只要手中有土地，就不会存在“扛得住多大降幅”的问题。但就北京来说，只要房价稍微出现松动，项目就会马上售罄。现金流就会持续回流。
如果非要说能承受多少，我认为整个行业可以承受30%的降幅。一般情况下，房地产开发企业的毛利率大约超过30%。如果房价下降30%，一部分企业可能会破产。但是大部分企业都可以薄利多销以维持生存。现在北京有楼盘出现降幅5000元的折扣楼盘，一有折扣就马上卖空。
孙飞：中国房价是复杂关系博弈的结果，目前虽然有泡沫，但很难大幅下跌。主要体现在：首先，目前市场流动性充裕，房地产市场还扛得住。其次，目前中国住房是资源垄断下的市场稀缺。土地和商品房是垄断性的稀缺资源，保障房更是稀缺中的稀缺。第三，目前及未来较长时间中国通胀严重。第四，中国城市化还有很长的路要走。第五，贪污腐败的大量黑钱流入中国住宅市场，炒高房价。最后，大量投资及投机性资金炒高房价。只有对以上5个方面有针对性调控与控制，方可真正平抑房价。
房价下跌，老百姓扛得住吗？
鲁政委：已经买房子的人肯定不希望房价下降，不管一套自住还是多套投资的需求。而没有房子的人则希望房价下降越多越好。这听起来是合理的。但实际上，房价并非下跌越多越好。
买不起房子的人，一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。一旦房价出现大幅度下降，中国经济就会受冲击越大，这部分人就越容易失业。如果一旦失业，连基本生活都无法保障，那么他们怎么买房子呢？所以并非房价下跌越多对百姓越好。
匿名房地产开发商：房价跌幅越大，我们的压力就越大，必将威胁宏观经济。同时，房价下跌将导致购房者资产贬值，当他们再买房子的时候，就会给银行带来坏账的风险。我一直认为，一线城市的房价降幅有可比性，而二三线城市则没有可比性。因为各个城市之间的差距太大。以北京为例，四环到五环的房子下降15%左右就基本到了合理水平。二三环的房子如果下降10%也算合理。郊区的房子则或许下跌到30%才算合理。
多地楼市出现量跌价滞 专家称房价不会大跳水
(来源：中国新闻网) 编者按：自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策颁布实施以来，有效抑制了部分购房需求，中国多个城市的库存量持续大幅攀升，甚至逼近历史高位。在中国监测的30个城市，7月逾五成城市成交面积环比下跌，但均价未现实质性松动。
财经评论员叶檀在接受记者采访时表示，目前房地产市场成交量下降，价格有所松动，但一线城市价格不会大幅度下降。“下半年房地产市场将环比增速下降，但会较为温和。”8月12日的国务院常务会议中要求，继续严格执行楼市调控政策，并拟将限购范围扩大至二三线城市。中指研究院分析指出，政策不断趋紧、库存持续增加及开发商资金回笼的迫切需求，今年下半年楼市或将呈现量涨价跌的趋势。
近日，中国多地楼市出现“量跌价滞”现象。中指研究院7月监测的10个重点城市中，广州、重庆、杭州和武汉成交量皆环比下滑。其中，广州商品住宅可售量增量达21.46万平方米，杭州商品房可售量亦增加14.33万平方米。2011年上半年，一线城市杭州楼市无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现欠佳，销售率仅为30％，而去年上半年住宅新房源销售率为44％。照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房要卖16个月。然而，上半年杭州房价基本稳定，均价徘徊在2万元人民币左右。
对于后市，在采访中，多位专家向记者表示，国家调控楼市的政策不会改变，更不会放宽。
浙江工商大学经济学教授何大安表示，房地产市场不会放宽政策，“虽然目前看来杭州外围房价可能会跌，但市中心房价不会跌，即使会跌但跌幅也有限。”
中指研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前根据经济规律和市场需求判断房地产市场还是过热，但大的政策环境压制了成交量、降低了房产价格。“房地产市场年底稳中有小降，但不会大幅跳水。”
作为开发商，对于下半年楼市的看跌行情，一部分除加紧推盘外，更多的则非常苦恼。杭州本土企业滨江房产企划营销部经理陈国灵认为，现在是杭州楼市宏观调控最严厉的时候，“总体房价已经下来，市区相对坚挺但成交量不大，下半年能保持平稳就很不错了。”
“温州人本身喜欢投资房地产，同时他们认为现在没有其他好的投资出路，但房地产起码可以保值。”温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者，目前温州炒房团并没有出现大量抛房的情况，而且温州资本并没有大面积退出房地产市场，只有少量退出转为投资实业。
多城市一二手房均价倒挂 楼市拐点临近
（来源：财经日报）包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象。
这种曾在2008年范围内出现的新旧房价背离现象，在2011年下半年大有重新上演之势。而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。
但更多的业内观点认为，国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内整体出现拐点现象仍是小概率事件。
价差时逼近万元
一向被视为国内楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到5至6月时的价格差时每平方米相差近万元。
由于深圳从5月份实施楼市限价政策，一二手房价格倒挂现象日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米；招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元/平方米。
6月份以来，深圳新盘价格明显低于周边同等二手房价格的项目，还包括中海康城国际、海纳时光、招商观园等多个楼盘。
由于价格优势明显，上述楼盘开盘当日销售率都在八成以上，部分项目甚至出现“日光盘”，其中中海地产和招商地产(000024,股吧)当日又追加了部分房源。
在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月份有所回落。
一线城市中的北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%~15%之间。
根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。
实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。
此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。
楼市拐点仍存争议
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受《财经日报》采访时表示，一二手房价格倒挂的城市在下半年和明年初将出现大规模增多现象。
谢逸枫认为，8月底住建部的限购扩容城市名单将公布，楼市调控有紧无松导致市场新增供应和库存巨大，市场购买力下降情况下去库存化必然受阻。开发商的资金越来越紧张，为回收资金和完成销售业绩，很多新盘价格必然低开。
一二手房价格倒挂现象曾在2008年时普遍存在于范围内，那一年在范围内出现了房价的次真正意义上的回调和拐点。
不过，多数业内人士分析认为，用近期多个城市出现一二手房价格倒挂，来证明楼市拐点来临尚不充分。在谢逸枫看来，短期内的一二手房价格倒挂现象，不是楼市拐点和房价大跌的信号，仅仅是受调控干预下的市场正常波动。
最直接的干扰因素是楼市限价政策。目前上海、深圳、广州增城、廊坊及其下属市县等地都实施了楼市限价措施，其中深圳要求部分片区房价月度环比零增长。
通过行政措施干预造成的房价倒挂，被认为并不具备市场的普遍意义。实际上，深圳上述低于二手房价格的新盘定价皆受到限价政策的干预，很多新盘的定价都比预期要低出10%至40%。为压缩成本和保证利润，很多开发商被迫将非毛坯房改卖毛坯房，或降低楼盘品质和配套，直接导致售价大幅下降。
一二手房价格倒挂的直接影响是，二手房市场成交遭遇严重考验。多个城市二手房市场成交同比大幅萎缩，二手房中介公司经纪人数量普遍下降，天津、深圳、上海等地出现不同程度的地产中介关门停业现象。
新房价格的松动，则有望带动二手住宅价格出现相应下调。万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，通过研究深圳楼市的历史规律，每次房地产调控时二手房价格都会比一手房价格下调的幅度更大。深圳中原地产总经理李耀智预测，下半年深圳二手房价格整体上有望下降15%左右。
即将到来的“金九银十”被认为是开发商冲刺全年销售业绩的最后机会。中经联秘书长陈云峰认为，一二手房价格倒挂或会让今年的“金九银十”交易量回升，但房价大跌的可能性不大。
房地产沸腾的黄金时代终结 楼市未来走向哪里
（来源：每日经济新闻）著名经济评论人叶檀日前表示，房地产的黄金时代已经过去了，尤其是住宅地产，但房地产价格不会大幅下跌。
叶檀表示，据观察，中国房地产市场的泡沫，大部分是住宅地产的泡沫，商业地产的泡沫很少，因为商业地
产和实体经济是紧密相连的，它不能脱离消费群体，因此商业地产不容易产生泡沫。叶檀同时表示，但也不能大意，因为商业地产的风险就在于产生泡沫。
叶檀认为，商业地产的黄金时代依然存在，但如果以现在的趋势继续上涨，恐怕会接近尾声。叶檀表示，商业地产的价格不能上涨得过快，否则可能会透支商业地产的投资前景。(.证.券.时.报.网)
叶檀：经适房变身金融期权产品
建设保障房有两难：一曰土地难；二曰资金难。为解决资金难题，上海住房保障体系推出共有产权房，其实质是以现代金融产品解决住房难。
上海将申购者和政府以一定比例"共有产权"的模式引入经济适用房，2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元~5200元，有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按"七三开"共有住房产权，还将推出"四六开"等方式。今年3月，上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法，对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等作出规定，并明确提出"共有产权"的运行机制。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。
为了缓解保障房的资金压力，上海市让保障房向期权产品靠拢，虽然不符合保障房的公益性质，却是目前相对较为公平、现实的做法。笔者反对经适房，主张建立廉租房与公租房体制，但站在现实的基础上，如果地方政府为了缓解资金压力不得不纳入经适房，共有产权房起码可以做到相对公平。
这并非上海独创，国内少数地方政府曾有试点；英国早在二战后，就采用共有产权办法解决问题。
政府与共有产权购房者之间形成了双重权利关系。
首先，政府让渡给共有产权购房者一个权利，购房者所拥有的70%份额可以按照周边房价打九折。此时政府付出的经济代价包括，免收土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用，其他税费的减免等。
其次，政府再给共有产权购房者一项期权，5年后共有产权可以转让，购房者能够拥有完整产权，而不仅仅局限于使用权。但此时，政府也给自己预留了一项权利--政府的住房保障机构拥有优先回购权，规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。
在这项共有产权的金融产品中，基本可以做到风险共担、利益共享。
购房者得到的是实实在在的打九折的，但购房者无法得到的资本溢价，因为他拥有的是5年内不能交易的不完整产权。购房者还失去了市场自由交易的选择权，他无法选择交易对象，在5年后只能优先出售给政府。政府在初期支付成本之后，得到的是出售70%的产权所获得的大笔现金，以及5年后优先收购产权的权利。
所谓利益共享，主要表现在房价节节上升之时。此时，购房者与政府手中的产权的市场价都在上升，双方都获得了资本利得。购房者此时希望获得的是全部产权，将房产在市场交易收获溢价。但此时，政府住房保障部门一定会回购70%的产权，从而收获全部的市场溢价，购房者所能获得的资本利得就是30%的产权溢价。双方利益共享，政府所享受的蛋糕份额更大。
所谓风险共担，主要表现在房价下滑时。如果房价下挫甚至房价下挫超过一成以上，加上贷款利率等，购房者不仅不能获得资本利得，还会倒贴本息。此时，政府绝不会行使优先回购权，购房者同样不愿意从政府手中购买剩余的30%产权，双方手中的产权价值都在下降，但由于产权互相牵制，只能保持原状，止亏出局的成本较高，双方共同承担亏损成本。上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。
严格来说，政府出售的是房地产产权方面的期权产品，主要目的是回笼资金，加快建设，与购房者风险共担。一个愿打，一个愿挨，谁也别怨谁。
政府不再承担低息贷款可能出现的坏账之责，也不愿意建造诸多没有风险机制的经适房。近年来，上海先后三次降低共有产权房的准入门槛，人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。
你是住房夹心层吗？你是刚结婚需要首次置业的人吗？请购买住房金融产品--共有产权房。这是在夹缝中生存的购房者、地方政府创意的体现，夹缝中生活也有春天。
