搜房网视点:发改委与房地产博弈 终将"握手言和"?
房天下综合整理2011/04/29 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年4月26日，福布斯中文版在全球富豪榜的基础上，首次发布2011全球华人富豪榜。榜单显示，近三成华人富豪主要涉足房地产业。
房地产自诞生以来，就是一个循环在中产阶级以上的一个圈。有了一定的资本，才能进入这个圈，经过房地产业的开发，同时让自己越来越富有。而中国大部分买不起房子的芸芸众生只能做观望状，“望房兴叹”。
自2009年以来，房地产行业的“怪圈”之风越行越盛，吸取了大量社会或投资或自住的资金，此时的房地产行业已成为牵动地方政府、平民百姓的重要因素。2011年，随着调控政策频出，房地产行业圈成为一座“围成”，令城内城外的人民备受煎熬。目前发改委剑指房地产行业暴利，一场博弈即将上演，未来走势如何，且看众生之态。
我国拟在商品房领域实施反暴利规定
国家发改委价格监督检查司司长许昆林27日说，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
现状：
月薪五六千也过不下去
3月份物价总水平上涨，居住价格上涨是重要原因之一。商品房价格的持续过快上涨，带动了房租的上涨，进而将增加房价增长过快地区的生产和生活成本。
上个月，北京一些店铺、健身房在业主提高房租后纷纷通过商品和服务涨价等手段向消费者转嫁房租上涨的压力。一些“北漂”，包括在北京大医院工作的年轻医生，月收入达到五六千元，但迫于生活压力等原因，纷纷辞职离开北京。
措施：
列入制止牟取暴利项目
许昆林说：“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”
根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，必须坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效。此间分析人士认为，这是践行科学发展观和以人为本治国理念的需要，也是转变经济发展方式，构建和谐社会，保持国民经济健康发展的需要。
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曝光：
从重处罚典型违法案件
发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，实施反暴利规定是最重要的措施之一。但对今年能否实施反暴利规定的问题，许昆林表示，目前仍处于研究阶段。
遏制房地产暴利 决心最重要
多年被社会各界批评的房地产暴利问题如今似乎乍现一线解决的曙光。毫无疑问，如果这一政策能得到有效实施，广大普通消费者将从中受益，乱象频生的房地产市场也有望正本清源。遏制房地产暴利，决心最重要。
房地产暴利始终扮演着千夫所指的角色。一些地方出于部门和地方利益，消极应对中央地产调控政策，导致许多政策最后成了喊口号，打水漂，大大影响了国家政策的严肃性。对各级政府来说，最重要的是抱有对打击房地产暴利始终如一的决心，形成社会的声浪和信心，让房地产暴利无处可逃。 据新华社
江北市民贺应达：
“10年前2000元，现在8000元，早该打击了”
“终于要把房价纳入暴利的范畴，虽然有点晚，但还是不算太迟。”家住江北区邦兴花园的市民贺应达说，“两年前，我就向给有关部门反映，希望政府重视房地产领域的暴利现象。”
“我小区周边的楼盘，2001年每平方米只卖2000元，现在每平方米已 过8000元了。尤其是最近两年，很快从5000多元就冲上8000元。”
“拟对商品住房实施反暴利规定”这则消息昨天很快就登上了各大网站的首要位置，成为媒体的关注焦点。在搜房网的网页上，重庆晚报记者看到，迅速就有12000多名网友留言，大部分都赞同这项调控措施。
重庆容磁地产负责人王雪松：
“首要问题就是定义什么叫暴利”
“楼市调控政策越来越紧。”重庆容磁地产负责人王雪松称，这是房地产反暴利破题带来的信号，但从现实可行性看，反暴利规定并不能彻底驯服房价，要彻底打死这只纸老虎，还需要更多的手段。
王雪松表示，这项政策的首要问题就在于如何定义暴利。即使翻遍了所有书籍，也没有找到财政部发布的专门针对房地产行业的成本核算制度。房地产行业的成本构成，总是让群众一头雾水。
现在关键的问题是涌入楼市的投机资金太多，需要挤出这些泡沫同时保护正当的住房需求。王雪松说，“其实可像购房时按套数实行贷款差别化一样，征收交易税时也实行较大的差别对待，比如套房契税1%，第二套10%，第三套20%。”
浙商证券高级分析师赖艺蕾：
“上市房产企业利润在15%~40%之间”
“从上市企业的报表来看，房地产企业的利润率在15%~40%之间。”浙商证券高级分析师赖艺蕾分析说，在2008年以前，由于房地产市场存在大量不规范的现象，很多企业就是在空手套白狼，加上这几年房价上升幅度较快，上市企业的利润都在30%左右，2008年招商地产的营业利润率为37.36%，保利达到35.5%，这算是比较规范的公司，开发进度也较快。“许多捂盘的企业，包括一些项目公司，坐等房价上涨，利润率远高于这个水平。”
从2010年年报看，万科、保利的利润率仅为16%~17%左右，略高于其他行业。
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（京华时报）昨天媒体披露，国家发改委正研究商品房领域反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。看来，政府部门意识到住房暴利的危害性，已到了不采取有效措施遏制不行的地步了。
房地产暴利，激起了社会种种矛盾与问题。比如住房血泪拆迁、经济“房地产化”、房地产既得利益制度化、财富观异变、社会核心价值扭曲等。
而对于靠房地产获得暴利及获利后的资金流向，有几件事至今让我难忘。一是我1997年去香港时，很少听到内地人到港购房，但近两年内地人入港炒楼已是平常事了，并直接导致香港房价大起大落。不少港人告诉我，现在他们租住的房子很多都是内地人的。从全球范围来看，中国的资金流到哪里，哪里的房价就飙升。比如加拿大的温哥华、澳大利亚的悉尼等地，因为受来自中国的资金青睐，即便是金融危机中房价也十分坚挺。
二是中国作为发展中国家，绝大多数居民的生活水平现在仍处于较低水平，特别是中国农民。但是中国却又是世界上奢侈品消费国(去年第二，今年)。
反对房地产暴利，不仅要从住房价格定价方式入手，还应从住房市场暴利的源头入手。
住房市场之所以存在暴利，最根本的问题在于不少住房政策没把投资投机与消费区分开，而现行的银行金融杠杆及优惠的税收政策又非常方便住房投机炒作。
正是这种住房政策变相鼓励了投机炒作，让国人把住房投机炒作当作了最赚钱工具，导致房价飙升，住房暴利也由此而起。而要反住房暴利，可通过住房定价机制把房地产开发的利润限制在一定范围内，比如德国就是这样。德国靠住房赚暴利是违法的，如果建筑商的住房利润水平过高，还可能要承担刑事责任，以此保证住房是居民改善生活的商品而不是赚钱的工具。
再比如，在日本及韩国，现在也是通过严厉限制投资赚钱来保证住房市场健康的。因为在日本及韩国政府看来，尽管土地为私人所有，但也具有公益性质，在城市化的过程中，政府的理念是让多数家庭能拥有住宅，并分享城市化过程中的财富增长与，坚决遏制少数人对绝大多数人财富的掠夺。
日本和韩国政府还通过住房税收政策严格限制投资投机炒作，靠去除住房赚钱效应来保证不出现暴利。比如，尽管两国的住房交易流转税较为宽松，以此来降低住房交易过程的交易成本，但是住房交易所得税(边际税率达75%)、住房财产税(不少地方税率达到10%)、住房遗产税则十分严厉，因此现在的日本与韩国炒房基本上已无利可图。
而我国情况相反，土地虽是公有，但土地增值与溢价却被少数人所占有。比如，为了GDP、为了土地财政、为了某些政府官员有政绩，为了保证有更大的交易标的，地方政府出台各种各样的优惠政策，特别是税收优惠政策，鼓励住房的投机炒作。在这样的住房税收与房贷政策下，房价从的一年一涨价，逐渐变为一月一涨价，最后几乎天天涨价，炒房赚钱成了个人增长财富最快的方式，炒房也成了居民财富增长与保值的工具。
于是，少数人在暴富的同时，也为银行体系制造了太多金融风险，让绝大多数无力支付的人不能进入住房市场。因此，要反对住房暴利就得通过严厉的税收与金融政策去除买房赚钱效应。
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（证券日报）国务院督察组的报告刚刚发布，发改委就祭出一道调控利剑——拟对商品住房实施反暴利规定，调控升级悄然开启。
国家发展和改革委员会价格监督检查司司长许昆林27日说，发展改革委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
许昆林说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利行为。”
从要求商品房明码标价、不得随意涨价到酝酿实施的商品住房反暴利规定，发改委的每一次表态都足以让业界震撼。尚未开始的“反暴利”之路能否顺利进行，业内人士对此看法不一。“暴利”标准的界定是摆在眼前首待解决的问题。
经济学家马光远直言，“我认为暴利行为本身最难的地方，是我们连暴利的标准都不清楚”。他解释称，到目前为止，我们没有一份准确的数据告知整个房地产行业的成本、利润。对于发改委酝酿实施的反暴利规定，马光远认为，这应该是一个长效举措。
财经评论员叶檀认为，反暴利规定对房地产的影响是“蛮大的”，比现在的房地产税还要直接。在此规定下开发商不能想赚多少就赚多少钱了，投机炒房的热度会进一步降低。
房地产独有的超长产业链对中国经济的发展影响极大，房地产调控的每一项措施也会影响到整个经济发展。如何看待房地产调控对整体经济的影响？
中国发展战略研究会何学彦表示，抑制房地产暴利规定，是转变经济发展方式一个必要措施。同时，必须公布房地产各种开发的成本，还要公布各种税收的数目，这样就能遏制房价的虚高和暴涨。何学彦还说，遏制打击房地产暴利，并不是对房地产商的打击，而是促进房地产市场健康发展、促进房地产的利润空间趋向合理的一种必要措施。
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（新京报）
■观察家
发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。房地产市场是暴利行业应该无需怀疑，但怎么“反暴利”，则需要进一步探讨。
房地产市场是暴利行业吗？这应是无需怀疑的。一些地产商认为不是，但这一说辞与公众的感受相去甚远。最直观的感受有两个：一是房地产是最易于创造超级富豪的行业，有统计显示，近几年的福布斯中国富豪榜中，地产商是新上榜的行业最集中的群体；二是信托业的利润贡献有相当部分来自于地产业，房地产信托基金的投资，高出目前平均贷款利率的两倍以上。借入资金就有如此之高的，说没有超额利润会有人相信吗？
其实对一个行业而言，并不是在任何时期都需要反暴利的，比如由科技创新带动的行业成长，在初期的时候对于资本与智力投入者追求“成本弥补”之外的暴利给予一定程度的保护，恰恰是对创新一个激励，包括知识产权在内的“产权保护”机制，也恰恰就是对创新者追求暴利行为的一种保护。但暴利局面最终会由竞争所打破，行业利润率会重新趋于平均化。这是市场经济的规律。当然，前提是市场充分竞争，不存在市场失灵。
但我国的房地产行业十年以来，投资回报却以递增的方式保持了暴利。其原因有市场失灵，更有政府失灵问题。而如果承认房地产行业存在不正当的暴利，那么反暴利当然也就成了政府监管与市场认可的一个理由。
客观地说，房地产行业反暴利其实并非中国独创，新加坡与德国，就有这方面的成熟安排。比如在德国，各地设有房地产公共评估委员会，负责对不同城市、区位与类别的房屋进行评估并确定基准价格，对超过合理基准价格20%的，地产商将面临罚款；如超过50%，则将被视作暴利，面临经济甚至是刑事处罚。当然德国房地产市场稳定也是有目共睹的。
但德国与新加坡房地产稳定有一个深刻的背景，那就是二者都是政府提供了强大的住房保障，属于“小市场、大保障”的市场结构。由此反观我国房地产市场结构，政府保障这一层面的供给，需要大幅度地进行补课。
由此，也引发另外一个深层次的话题，那就是造成我国房地产价格十年飙升的具体原因是什么，换言之，是什么促成了房地产行业的暴利？关于高房价的市场原因，笔者曾经将其总结为居民收入增长生活改善推升真实需求、居住消费升级、城市化、有效供给不足、体制安排与政府相关政策失误、投资与投机推波助澜、利益集团操控增大治理难度等八个方面。
这些方面哪个是造成暴利的源头？确认这个关键问题，反暴利才能有的放矢。就目前的状况来看，房地产市场的治理，靠一两项政策很难治本，治理需是综合性的。有的需要进行系统性的体制变革才能解决，比如地方政府的土地财政模式，就涉及中央与地方财政分权这一重大利益调整问题；有的还需认识提升，比如房地产市场“去投资功能化”，涉及房地产成品属性的功能定位，是基本安居产品，还是市场普通产品？这些都需要各方认真探讨。
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（现代快报）国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。（4月27日中新社）
只是，有“现实意义”并不一定意味着有了现实基础，要实施针对商品房价格的反暴利规定，即对房地产实施利润率控制，有一道绕不过去的坎——房地产业利润究竟有多高？暴利几何？再延伸一下，房价中所包含的建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润到底所占比例是多少？
现实是，大家总觉得房地产市场是个暴利行业，但政府部门对房地产价格既没有一个的评价方法，也没有行之有效的评估机制，对各种资源成本、费用和利润空间，常常出现专家、开发商表态和公布的数据“打架”的情况。今儿政府部门说“房地产利润50%”，明儿房产大腕又义正词严地表示“房地产行业平均利润只有8%”，甚至有专家还称“房产不足5%”。结果是，房价成本几何，沦为“你猜你猜你猜猜猜”的游戏。
此次发改委想为商品房套上暴利笼头，据说依据的背景资料有二：一是各种中国富豪榜中涉足房地产行业的亿万富豪人数；二是，在房地产行业反暴利早有先例，例如德国早就施行开来。
但在我看来，这些佐证是不够的。一则，涉足房地产投资的富豪增多不能说明问题，因为你不能先入为主认为其全是靠暴利发家。二则，一些人只看到其他国家在商品房领域反暴利，却未看到其具备的实施基础。比如德国，其既有明晰的房产价格构成体系，又有为不同地段、不同类型的住房制订详细“基准价格”的评估机构，政府指导价一目了然，在“合理房价”被确定的前提下，房企“暴利”与否简单易定。
相对而言，我们还在感性地表达“房地产业是中国最赚钱的行业之一”，理性的房产利润数据统计、明晰的价格评估标准仍是空白。所以，面对楼市调控的愁肠百结，与其期待“反暴利”来纾解，不如先制定出房产价格的计算规则、厘清房价成本、搞清楚税费是否真的如开发商所言多如牛毛，让真实的房价成本大白于天下。（陈旭）
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也要搞清楚税费是否过高
实际上，从房地产市场中获取丰厚利益的不仅有开发商，还有政府部门。地方政府从房地产市场获利之丰厚，可从每年不断增长的天量土地金中窥见一斑。除此之外，据人大代表、重庆市政协副主席陈万志介绍，我国现阶段涉及房地产的税收有12种，收费多达50项，两者共计62项。各种各样的税费，占到房价成本的30%至40%。
反商品房暴利的最终目的，是为了“使商品房价格能够保持在合理水平”，让开发商少赚一点当然能降房价，政府部门少收一点税费同样能达到这一目的。政府反商品房暴利，正人须先正己，不妨从减少房地产开发环节税费开始。实际上，发改委已经着手做这项工作，3月23日，发改委出台房地产税费新政，从5月1日开始，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环评收费和招标代理服务费等收费标准和行为。当然，这仅仅是房地产税费的“边角料”改革，其象征意义大于实际意义。清理房地产开发环节税费，仍然任重道远。
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