楼市崩溃？ 双轨制能否保证海南躲过泡沫

中国房地产崩溃到底存不存在时间表？著名财经专栏作家叶楚华认为，答案是肯定的，但要地把这个时间表预测出来，恐怕只有上帝能做到。叶楚华的判断是，从明年开始，随时都可能崩溃。如果要加一个最终的年限，中国的高房价撑不过四年。

不要拿城市化来蒙人，这是在偷换概念，城市化与房地产和楼市价格关系不大因为我们探讨楼市，压根就不把县城包含在内，中国绝大部分农民的城市化都是通过县城来实现。我们探讨房价，就是指大中城市的房价，尤其是北上广这样的大城市的房价。中国几千个县城的房价，根本不在探讨范围之内。农民搬到县城住跟北京、上海、广州的房价有什么关系？没任何关系。

有没有农民搬到大城市住？有极小一部分，主要是农村出来的大学生、数量极少的暴发户。这构不成支撑长期高房价的理由。

也不要拿土地供给有限来说事，中国土地多得不得了，高房价压根就和土地无关。你看看海南就知道了，海南全省才几百万人，地广人稀，房价不是照样被炒起来了？还是要回到我之前的判断，中国的变态高房价是资金堆起来的庞氏骗局。

参照日本和美国的历史：1990年日本股市崩溃，两年后房市崩溃。1929年美国股市崩溃，三年后房市崩溃。这就是说，它们的楼市在股市崩溃两三年之后崩溃。

这之间有没有因果关系？可以这么解释，股票崩溃导致居民财富湮灭，所有人过紧日子导致有效需求严重不足，实体经济危机发生。危机之初，在实体经济无利可图的工厂主们纷纷把资金投入地产牟利。这些资金的注入导致房产高涨，有储蓄的居民也跟进投机。一两年后，由于经济一直在萧条，工厂主仍然无法在实体经济赚到钱，工薪阶层则失业或者拿低工资，这时，为了维持生活，他们不得不开始把房产变现，抛盘的人越来越多，直到汹涌而至，而接盘者寥寥无几，楼市崩溃。

叶楚华认为，中国是一定要重演1992年日本楼市崩溃的悲剧的。2007到2008年，上证指数从6000多点跌到1000多点，可看做崩溃；同时国际金融危机导致出口锐减，内外交困的实体经济危机开始。大量实体经济资金开始大规模介入房地产。2009年，尽管数字上显示GDP增速保八(很大一部分是房地产堆出来的)，实则实体经济危机仍在持续，大批企业倒闭。2010年，实体经济危机继续，开始有倒闭企业老板和失业房奴因为缺乏现金维持生活，不得不把卖掉房子。2011-2014年，楼市抛盘逐渐汹涌而至，直至再无一人接盘，最后导致崩盘。

2014年属于乐观估计，按照上面日本和美国的逻辑在2011年底就该到期，考虑到中国的特殊性，让它多撑三年。（来源：理财一周报）

作为开发商，面对如今的各项房产政策，不禁要问"凭什么？"，"凭什么80后'穷二代'买不起房，就要降房价？"；"凭什么在市场热得发烧、刚需强如寒铁之时，房地产要为所谓的'泡沫'买单？"；"凭什么不让开发商赚钱？"对于身处利益中心的人而言，这恐怕是记者听到的比较"柔和"的论调，但作为心焦如焚的买房人也有权利反问一句"凭什么？"，"安家立业"这一普通诉求凭什么被认为是非分之想？房地产凭什么成为"一个不能碰的泡沫"？作为公共财产的土地凭什么成为少数人谋利的工具？

有人说，如果错过了2007年的股市、2008年的房市，那么就错过了半辈子。从2008年下半年开始，房价开始苏醒，渐变成一条直指向上的强势红线，让很多刚从股市里大梦初醒的人们，拍着大腿惋惜自己没有长出一双"前后眼"。时至今日，房价这出"反转剧"大有跳出常规的"魔怔"戏路，问题的关键已经不在于，是否需要为了照顾某个群体进行房价调整，而是出于整个房地产行业的良性发展考虑，"除魔运动"也势在必行。

现如今，房贷支出占收入比重高达50％的购房者比比皆是，大比例的房贷支出，不得不以进一步压缩其他消费为代价，用风云诡谲、乱象丛生来形容中国的房地产市场实不为过。

中国房价到底有多疯狂？据不完全统计，2009年众多大中城市房价均达到40-50%的暴涨。而与此相对的是，房价收入比的完全失衡。国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担，按各国惯例，房价收入比在3-6之间为合理的房价水平。实际上，如果走进中国大中城市的现实中，以一套市区90平方米商品住房的平均房价计算，房价收入比已经达到15-20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。

目前的高房价无疑极大地透支了购房者的消费能力，在看似繁华的房地产市场，背后却是萎靡的实体经济。也许有人会说，高房价是市场经济所为，是市场供求关系的真实体现，但果真如此吗？房价的畸高，在很大程度上恰恰是因为房地产市场受到诸多非市场化因素的干扰而出现了扭曲，解决这个问题并不是要摒弃房地产市场化才能解决，相反应当大力深化房地产市场化改革，剔除其中的非市场干扰因素，才能让房地产市场回归真正意义上的市场。

目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达五成以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。

而这背后的怪相，则是人们一边连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区往往上演同样戏码的"空城计"，但城外的人却永远巴巴地张望着买一套属于自己的房子。

1998年，中国启动"房改"，承诺城市80%以上家庭住上政府保障房。然而，2003年，突然将住房供应体系的主体转为商品房，让老百姓错愕之余，只能感叹，"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"，也只不过是杜甫老人家杜撰出的"乌托邦之想"。

实际上，早在房改"变调"之前，保障房建设已经开始进入了边缘化。除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升势头外，从2000年至2007年这一比重一路下挫，其中2002年、2004年与2005年经适房投资建设更出现负增长。在9000亿保障房安居工程出台后，截至2009年8月底，地方保障性住房建设投资完成率仅为23.6%。

对于这样的局面，不得不感叹，像中国这样整个城镇住房体系90%以上被商品房占领，全世界找不出第二个。

面对高房价的压力，每个城市所盖的经适房和廉租房只是车水杯薪。

已经在房产和土地上赚够了钱的开发商中，没有人愿意承建经适房和廉租房。更多的时候，承建的目的也是为了替自己捞取更大的利益。

保障性住房对于改善老百姓居住条件的重要性，一再地被误读和矮化，才会出现为抢房号住帐篷排队一个月，甚至拿到房号4年后仍然被重复告知"今年没戏，等明年"的无奈事件频频发生。

终于，在1月中旬出台的"国11条"中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施，更传出住房保障法起草工作也已启动，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任等。这一讯号似乎在暗示人们，保障房或许将迎来梅开二度的春天。

也许任志强所宣扬的"穷富论"也有其坚持的逻辑基础，但是买不起豪宅、也承受不了房价飙升的老百姓，仍然有权利要求在城市的五环外，住上一套经适房或者廉租房。高贵的"地王"可以保留对保障房冷笑的高贵，但并不能剥夺其他人仰望星空的自由。

惟愿，这一次政府对保障房的承诺不再是一张空头支票。（来源：融资中国）

自从“国际旅游岛”建设上升为国家战略之后，海南各地的房价与楼市经历了一波热闹与喧嚣的上涨行情。针对房价一路飞涨、居民无力购买商品房的情况，海南尝试住房供给双轨制的方式，保障的归政府，市场的归市场。双轨制运作，加大保障房和两限房的供应。

对海南实行的双轨制，卓达集团董事长兼总裁杨卓舒提出了自己的见解：政府的愿望非常好，但是操作起来非常难。经济适用房和廉租房没什么区别，操作起来非常难。有多少开奔驰坐宝马的人买了经济适用房？然后政府说这些做法一概不行，某一地段限制房价不能高，地价自由拍卖，拍卖的地价就这么高。

如何解决住房困难户的实际问题？的办法是发放住房补助。搞保障性住房，保障到哪个层面？保障到普通工人？保障到政府机关基层工作人员？今天我是政府普通工作人员，保障房落到我头上了，明天我当了科长，保障房退不退？政府机关人员住房的保障水平和普通市民的住房保障水平能是一样的吗？

三亚市市民，很多老市民都有房，都有宅基地，不保障他们，保障谁？保障三亚市政府机关，那市民不闹吗？你的地从哪来？你把我的土地廉价收了，然后去给他们保障，我以后的生活保障从哪来？这不等于制造新的社会矛盾吗？

当然，各级政府的愿望与初衷都是好的。关键是要让的老百姓认识到，不管你在哪里住，没必要非得有每平米3万元、5万元的房子。即使你住着破房子也不要紧，但是房价越高对你越有利。以海南为例，如果房子卖到每平米10万元以上，政府得收多少税？政府可以用这些钱来搞市政建设，强化各种配套，最终受益的还是老百姓。（来源：搜狐财经）

海南是中国的热带省份，它和夏威夷、马尔代夫处在同一纬度，是中国著名的旅游胜地。今年初，中国国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。在巨大的投资获利预期面前，大批资金涌进了海南。海南是否会重蹈上世纪90年代资产泡沫破裂的覆辙？如何使海南的房地产市场健康发展？

海南是中国住房市场化运作的先行之地，同时，上世纪90年代的房地产泡沫也曾让海南付出沉重的代价。经过十几年的回落和深度调整，海南地产业在2007年才进入恢复性的增长期。2009年下半年以来，海南打造国际旅游岛的利好消息促使海南的房地产出现了量价齐升的局面。一些市县的商品房项目出现哄抬房价、捂盘惜售等违规现象，部分楼盘价格甚至一天就涨五千元。“海南房产泡沫”的担忧重现。

针对这些问题，海南省在今年年初宣布暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。“两个暂停”措施对稳定市场预期、引导理性投资发挥了作用。海南省副省长姜斯宪近期在一个相关论坛上表示，海南不会重蹈上世纪90年代的覆辙。

姜斯宪说：“海南的信心来自对海南房地产现状和未来走势的深入分析，来自对海南房地产历史教训的认真总结，以及对海南独特资源的再认识。”他同时提供了一组数据来支撑上述观点：2009年海南房地产完成投资278个亿，投资量占我国房地产投资总量的0.78%，略高于海南占人口的比重。但海南商品房销售对象有一半左右在岛外，因此房地产持续增长的空间仍比较可观。2009年海南经营性土地出让的面积和出让收入在的比重都在1%以内，表明海南的土地市场总体上规范、有序、理性。按照目前的建设力度，海南每年需要投放的土地资源不超过全省陆域面积的1％。，应当是可持续的。

姜斯宪还表示，虽然对海南房地产市场的健康发展抱有信心，但也意识到，海南房地产的规模较小，对外依存度较高，因而它的抗波动能力相对较弱。这要求始终保持清醒的头脑，用积极的和符合市场规则的政策措施对可能出现的问题进行调控，其中规范企业之间的土地转让和加大保障性住房建设是最重要的两个措施。

作为中国陆地面积的岛屿省份，海南3.5万平方公里的土地上生活着800多万常住人口。为避免国际旅游岛品牌效应下海南楼价上涨导致“岛富民穷”，海南将保障性住房列为政府今年的一号民生工程。在大力发展旅游地产、开发商品住房的同时，加强廉租房、经济适用房以及棚户区改造、城中村改造等，使城镇家庭从中受益。

据了解，海南今年要建设十万套保障性住房，目前这些项目已经相继开工。如果这十万套建好，大体上海南有八分之一的城镇居民家庭可以直接或间接改善住房条件。（来源：国际在线）