上市房企频拟定增 房地产将再融资开闸

尽管证监会表态房企再融资的“口径没有变化”，6月底已经开始出现的开闸传言在刚刚进入8月便通过新湖中宝与海印股份实时公布的定增预案变为现实。

8月2日，新湖中宝和海印股份选择非公开发行股票的方式，新湖中宝拟融资55亿元用于棚改项目，海印股份则拟融资8．34亿元主要用于旗下的商业地产项目。暂停了三年多的房地产上市公司再融资闸门已经开始松动。

“口径没有变化”下的房企再融资期待

自3月19日中茵股份(行情,问诊)发布定增预案以来，2013年至今共有8家房地产上市公司发布定向增发预案，预计募资总额在147亿元左右。

不过，7月份提出再融资方案的天业股份(行情,问诊)，其不超过4．33亿元的配套融资投向并非房地产项目而是转型黄金行业。另有多家上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。

“关于房地产融资的开放，已经有十几家上市公司停牌，说明这种传递现象已经出现在房地产行业中。”一位不愿透露姓名的房地产行业分析师对中国经济时报记者说。

中银国际认为，政策面上，再融资传闻引发板块反弹，相信开放合规企业的资本市场融资渠道应该是一个趋势。

“房地产再融资的口径没有任何改变，也没有收到上面任何有关房地产融资口径改变的消息。”就上述上市房企再融资问题，中国证监会新闻处官员回应中国经济时报记者采访时说。

根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知？穴国发【2010】10号文？雪和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

最近三年来，相关房企成功融资或再融资的寥寥无几。这一举措似乎并未对市场造成太大影响。随着调控政策持续发酵，房企资金状况虽在去年上半年有所吃紧，但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后，房企资金很快恢复。

受房企资金充裕影响，70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出，市场对未来房价走势普遍预期向上。

或受益于保障房新政

与此前大多数房企绕道信托、基金融资不同，新湖中宝是房地产再融资政策收紧后明确提出募资投向房地产项目的上市公司。定增预案显示，新湖中宝拟募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。

新湖中宝表示，公司把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，本次所需资金量较大，如完全依靠银行信贷等间接融资手段，将大幅增加公司财务成本。

因此，通过本次非公开发行，将拓宽公司的融资渠道及项目投资资金来源，保证棚户区改造项目的顺利实施，并有利于公司保持合理的资产负债结构。

“公司融资用于两个棚户区及旧城改造，符合国务院对房地产融资的政策要求，没有什么出入。”新湖中宝证券事务代表高莉对中国经济时报记者说。

国务院办公厅日前发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，《意见》提出，2013年至2017年五年共计改造各类棚户区1000万户。改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。

大同证券投资顾问付永认为，涉及到保障房建设以及城中村改造的房地产企业将从中获益。

“地产再融资有条件放开的概率较大。”长江证券研究员刘俊分析说，从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。

“本次定增方案的出台，标志着限制已久的房地产再融资终于开闸。”瑞银证券认为，由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，故对其他开发商融资前景的信号意义并未超出市场预期。

一个相应的例子是海印股份。与新湖中宝同日公布定增预案的海印股份就极力回避自己是“房企再融资”，将该项目定位为现代商贸流通业。

根据预案，海印股份拟非公开发行募资8．34亿元，其中5．84亿元用于开发建设广州国际商品展贸城旗下的国际汽车展览交易中心项目，余下的2．5亿元将用于补充海印股份的流动资金。

“公司定位是商业运营服务商，不是房地产企业。此次增发无关房企再融资”。海印股份董秘办公室工作人员对中国经济时报记者反复强调，“该公司的融资是纯商业性，用于建造汽车交易中心。公司租赁土地负责建房，然后房屋出租给个体商户或者其他人。签订租赁合同，租赁土地只是有土地的使用权，土地产权归土地所有者拥有，合同到期后所有产权归土地所有者拥有，公司融资不涉及土地产权。”

此前海印股份曾通过资产证券化计划募资16亿元。海印股份此次定增能否获批，是市场人士观察房企再融资政策动向的重要窗口。

市场化措施有利于房地产的健康发展

对于融资开闸成为新一轮在土地市场圈地“囤地”的资本工具的担忧，某业内人士对本报记者说，“如果新湖中宝的融资方案通过监管部门的审核，那国家就是完全放开了房地产融资。所谓的对城区改建、棚户区改建、保障房建设等的开放，其实也是对商品房的变相开放，也就是说在房地产融资方面已经全部放开。”

上述不愿透露姓名的行业分析师说，“融资口径放开后，对房地产行业的发展非常有帮助，尤其是大型的房地产公司得到的好处更大，有利于整个房地产业的整合，房地产能够更好更健康地发展，进而对银行、信托等监管比较少的领域会有一定的压缩作用，这对整个市场都是比较好的。”

若房企再融资对这类项目开闸，显然大型房企受益。据了解，万科、保利和金地等大型房企都在一二线城市布局了多个大体量的旧城改造项目。

对于融资口径放开会提高房价与国家政策相悖的问题，该业内人士表示，是会推动房价上涨，但是也是有措施来缓和这种冲突的。“如果能够减少限购等行政手段的干预，多使用市场化手段比如用房产税等市场化措施，就会很好地缓和这种现状。而且，使用市场化措施有利于房地产的健康发展。”

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