改善占主导，楼市消费升级趋势明显

改善占主导，楼市消费升级趋势明显

据统计数据显示，广州一手房成交中单价破6万楼盘占比大幅提高。

简评：

不能解读为豪宅产品在这轮行情中更受欢迎。以往单价6万／平以上已经能被视为豪宅项目，但随着这轮房价的上涨，很多以前4、5万的板块，单价都破了6万了，比如老黄埔，比如广钢，比如同和等板块。这里很多项目都只是刚需、刚改的高层洋房。但价格一下子上去了，项目也被“豪宅化”了。

楼市的确越来越趋向“豪宅化”，其实更准确地表述应该是改善型买家在市场占比越来越重，买家对产品要求越来越高，本质是购房需求已经发生根本性的改变。20年前楼市以初次置业为主，以广州为例，两房一厅成交量在市场上占比超过5成。如今两房单位成交量在市场占比跌至2成，近6成却都是三房单元。由小换大，由差换好，住房消费升级正成为目前市场的主流。在产品品质上，电梯、豪华装修早已是标配，智能化、生态化、管家服务也开始趋于普遍化。所以除了地价上涨带动房价上涨外，楼市普遍的产品升级也是提高售价的重要因素之一。

所以也提醒投资者，购房除了地段，产品也要有前瞻性。

学位房宣传新政，利于市场规范

广州四部门出手联合整顿学位虚假宣传。这次规范的内容主要针对无中生有宣传；夸大事实宣传；信息不完整宣传；告知缺位宣传。以上这种情况虽在广州市场不算十分严重，但因为住宅当中学位受关注程度，此卖点的溢价能力也最强。所以无论是一手房或者二手房，都存在部分宣传夸张，模糊不清等情况。新政规范了市场宣传的操作，也保护了购房者利益，非常有必要。

此前中央刚刚强调了不得以学位房名义炒作房价，各地都陆续出台了相关政策，广州这次也算是紧跟步伐的表态。

目前针对学位房问题广州已经出台了两轮政策，一是“五一”期间对天河部分区域招生政策进行调整，对越秀部分学校实行“名校”托管政策；二是这一轮的规范房屋学位情况的宣传。

之前我们已经预测过，学位房热潮肯定会随着政策调控而明显降温，名校学位房的高溢价情况也会随招生政策的调整而逐步和非名校趋于接近。

打压继续，小产权房不可能“转正”

近日，广州花都区发文，要求禁止小产权房交易，大致内容有三点：

1、金融机构不得向小产权房提供经营贷服务；

2、相关机构不得参与炒作小产权房；

3、严禁代理销售小产权房。

早前深圳等地也先后出台了类似的规定，目的也是打压小产区房的交易。

各地均出台类似政策，原因或有以下两点：

1、近期部分大城市房价上涨，小产权房的性价比“优势”更加突出，一些对政策、法规了解不深入，又或者资金不足以买商品房的投资者参与到小产权房的“投资”当中，小产权房“交易”案例近期有所增加，市场也累积一定的风险。

2、部分大城市一手房库存不足，再加上购房资格提升，商品房贷款政策收紧，多种因素变化导致了部分中介、金融机构、买家也将视线转移到小产权房领域。围绕小产权房各种业务都比之前更加活跃。

关于小产权房的问题之前已经讨论过，这里不再赘述。总体而言不建议普通投资者购买又或者长租这类物业，无论是法律或者都是没有太大保障的。