房地产信托悄然转型 酝酿转型基金化或成主导
搜房网综合整理2011/12/28 09:37
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房地产信托酝酿转型基金化或成主导
( 来源: 上海证券报)房地产信托产品正在悄然转型，而基金化成为转型的方向。
随着房地产调控的深入，房价下行压力加大。而去年以来发行火爆的房地产信托产品也面临越来越大的兑付压力。在此局面下，监管层对房地产信托业务加强了监管，房地产信托产品发行量呈下降态势。很多信托公司出于风险控制因素的考虑放慢了发行节奏，也有一些公司在产品结构上做文章，发行基金化的产品成为房地产信托产品的发展方向之一。
记者从平安信托获悉，在传统项目型房地产信托项目的基础上，目前平安信托首创基金化运作模式，推出国内首款全功能房地产（信托）基金产品——“睿石”系列全功能房地产（信托）基金。该产品开创性地运用了资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产相关市场，以程度降低投资单一项目型信托计划的风险。
据记者了解，“睿石”系列全功能房地产（信托）基金类似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不仅可投资于房地产实业领域，同时又可投资于资本市场上房地产相关的金融产品。在实业领域，“睿石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目；在资本（金融）市场，“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转债及其他金融工具。平安信托可根据市场变化情况进行主动管理，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，为投资人分散风险，创造。
来自信托业协会的统计数据显示，截至今年三季度末，房地产信托业务余额达到了6797.69亿元的历史值，在全部信托资产中的占比高达17.24%。进入四季度以来，虽然市场传言房地产市场风险较大，但记者接触的多家信托公司的人士均认为：即使国家宏观调控等对房地产市场影响较大，但受中国城市化进程的影响，中国房地产市场仍有至少十年的快速发展期，所以在即将进入的2012 年里，房地产信托仍将是信托产品的主要组成部分，规模占比大约会维持在40%左右。
“这两年房地产信托业务的发展非常迅猛，带动了信托业规模的高速成长，可以说房地产信托是信托公司的支柱业务，也是最赚钱的业务。”上海某大型信托公司负责人向记者表示。“但在目前的房地产信托业务的模式不具有可持续性，在经历两年发展之后，其风险正在积聚，房地产信托要发展就必须要转型。”这位人士指出。
四季度以来，多家信托公司传出暂停发行房地产信托计划的消息，不过信托业对房地产信托业务的重视程度并没有降低。“不管怎么说，房地产行业是国民经济的支柱行业，我们看好这个行业长期的发展，因此房地产信托业务肯定还将在信托公司的业务中占据较大的比重。”上海另外一家信托公司的负责人表示。“关键要看以后怎么做，以前那种粗放式的经营方式肯定行不通了。”这位人士表示。这位人士告诉记者，虽然目前市场上认为房地产信托业务的风险较大，但他们公司并没有减弱在房地产信托业务上的配置。“近期我们招聘了很多房地产业务领域的专业人才，未来的房地产信托业务一定是走专业化、基金化路线。”这位人士表示。
多家公司清仓地产业务 房产行业洗牌加剧
(来源: 广州日报)国家严厉的宏观调控使得房地产业务从“香饽饽”很快变成“烫手山芋”，行业洗牌在所难免。而多家上市公司为了保住主业，纷纷清仓房地产业务。江苏九鼎新材公告称，由于房地产市场遭遇寒流，将会把7000万左右的房地产项目卖掉。业内分析认为，上市公司和中小房企卖房产会继续增加，行业市场有可能走向巨头“垄断”。
根据上市公司公告，九鼎新材表示，受国家宏观调控影响，房地产行业低迷，继一线城市房地产行业遭遇寒流后，二线三线城市房地产成交量普遍下滑、房价也受到一定的影响。为做好主业，江苏九鼎新材日前以7275万元的价格将房地产项目 如歌花苑出售，小赚450多万。实际上，随着楼市步入寒冬，多家上市公司已经陆续退出房地产业务。
在本轮楼市调控以来，包括金种子酒、酒鬼酒、水井坊、泸州老窖等去年就果断出手房地产资源。而进入今年四季度以来，更多上市公司加入清仓房地产业务大军。12月1日，金路集团决定以3亿元将其持有的绵阳小岛建设开发有限公司98.26%的股权出售；12月2日，獐子岛转让耕海地产100%股权。吉林森工12月20日表示，为了规避房地产业务经营风险，以4500万元出让其所持的吉森置业45%股权给国内某知名大型房地产企业，并称“将逐渐退出房地产行业投资”。
行业洗牌致并购加快
有分析人士指出，这些公司力争在年底前完成剥离地产业务或出让土地，主要是为了避免监管部门对房地产调控政策，从而力保公司的再融资或重组能够顺利进行。
“这轮调控下，肯定有一大批中小房企或者涉及房地产业务的非上市房企撑不住，行业洗牌在即。”一位开发商办公室负责人对记者表示。而大型的上市房企却乘机底价抢资源，未来市场集中度将进一步提高。
有数据显示，今年以来的房地产市场并购同比去年明显加快。记者在产权交易所了解到，上周，北交所企业国有产权新增挂牌项目金额延续了近期的活跃势头，全周新挂牌项目13宗，挂牌金额10.89亿元，其中房地产以10.50亿元高居各行业首位。
有数据显示，截至目前，国内的北京、上海、天津和重庆四大产权交易所共有超过百宗房地产类产权交易挂牌。
与此同时，国内大型上市房企却悄然加快收购步伐。万科上半年斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业；SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购4个项目。金地集团上半年也收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权、珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。
明年一季度是介入地产股时点
长江证券苏雪晶表示，国内龙头上市房企未来的一大看点就是并购。如“万科作为房地产开发企业的领头羊，在每一轮调控的市场中都备受关注，其逻辑正是基于行业集中度提升带来的并购机会”。他认为，明年行业或许真正迎来大鱼吃小鱼的机会，财务状况稳健的大型上市房企必定将会受益。而从股票投资上看，基于政策面与基本面的分析，苏雪晶认为年底至明年一季度都是比较好的介入时点，且万科与保利是。
