楼市寒流蔓延全国 土地财政年关即将迎"大考"
房天下综合整理2011/12/15 09:47
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楼市寒流蔓延 土地财政年关迎“大考”
(来源:中国证券报)楼市寒流已蔓延至土地市场，今年以来，土地流标、底价出让等现象十分普遍。在土地出让金收入锐减的情况下，不少二三线城市的地方财政也变得捉襟见肘。业内人士指出，前两年，各地方政府上马大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌、土地成交锐减，地方政府将面临巨大考验。
财政部公布的《公共财政收支情况》显示，11月财政收入6457.32亿元，增幅比上月降低6.3个百分点，延续9月以来的回落态势，其中房地产交易量下降是影响财政收入增幅的重要因素。岁末本应是土地出让的高峰期，但今年的土地市场却显得格外冷清。11月，主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比上涨432%。
多数城市的土地出让金收入已低于去年同期水平。数据显示，1-11月，130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿元，与去年同期相比减少5200亿元，降幅达30%。地方债务研究专家指出，今明两年是地方政府的偿债高峰期，土地出让金收入锐减将给地方政府带来困难。
众所 ，土地尤其是待开发的土地，是地方政府最值钱的资产，大多数地方债务也以土地作抵押甚至是偿债基础。根据审计署公布的数据计算，今明两年，地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元；保守估计，如果地方融资平台债务中有一半是拿土地作抵押，那么，土地市场萧条将影响逾2万亿元地方债务的偿付。
楼市调控不仅考验开发商的资金链，同时也将考验地方政府，房地产市场的调整将促使地方政府逐步改变过度依赖土地财政的现状。但冰冻三尺非一日之寒，业内预计，明年土地市场的严峻形势将进一步加剧。部分偿债压力增大的城市就有了松绑房地产调控的意愿，中央和地方的博弈也开始加剧。
城市住宅限购政策执行近一年即将到期。截至目前，仅有海口、广州、深圳等地明确表态将继续限购政策，而其他40多个执行限购令的城市回应均模棱两可。业内认为，宏观调控政策至少在3个月内不会有改变，地方政府短期内违背中央政策尚无可能，但不排除在政策的具体执行上出现"迂回"。
因此有评论指出，中国房地产调控须不断弱化土地财政。否则，房地产调控的根本目标难以实现。
一直以来，土地出让金收入的低成本高效率，是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。而财政收入受土地限制，容易造成土地价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题。中国房地产业超速发展，地方又过于依赖土地财政，结果严重影响中国经济的健康发展，作为地方政府完全有责任予以纠正，即地方政府理应主动地弱化土地财政，使房地产良性发展。
地方政府摆脱土地财政迫在眉睫。从目前的形势来看，中央允许地方自行发行债券是"缓兵之计"，这能够缓解地方财政当期的现金压力。从"治本"的角度看，"后土地财政"时代更应调整地方税收来源，逐步推动房产税等财产持有税的开征，以此消除地方过度卖地等存量透支行为。
楼市“限购令”：上有政策下有对策银行有上策
(来源:新安晚报)楼市“限购令”一度浇灭了不少外地购房者的购房念头，不过记者在采访中发现，有不少楼盘或中介公司通过帮购房人挂靠某单位办假社保的方式，骗取购房资格。虽然补缴的社保费“货真价实”，但银行却已经识破了这种把戏。记者从几家银行了解到，银行已经“驳回”了一些以钻空子的方式异地购房者的房贷申请。
外地户口居民如果无法提供一年以上社保或纳税证明，无法在合肥贷款买房。这是合肥“限购令”的规定。不过，记者此前在采访中发现，有不少楼盘和二手房中介都声称可以帮外地人换得购房资格，只需要1万多元的费用就能“补缴社保”。其中大部分费用用于存入社保账户，中介人从中抽取手续费。而这个补缴的社保多是通过挂靠一些小公司，伪造劳动合同关系来完成的。这个看起来似乎没有漏洞的交易，其实也隐藏着很大风险。
“现在审核很严格，光有社保根本就不行。”中国银行安徽省分行个贷部一位负责人告诉记者，在银行放贷的审批操作中，除了核查纳税或社保证明，还需要核查其他相关痕迹。“譬如公司给他发工资的记录，他本人在合肥有没有暂住证，他工作单位的开户地等，还要进行电话核查。”这位负责人告诉记者，如果这些条件都不符合，银行不可能放贷。
招商银行合肥分行个贷中心一位负责人也透露，除了上述的核查方式外，该行信贷审批人员还会上网查询补缴社保公司的资料，另外通过个人征信记录的公积金缴存情况也能看出是否“造假”。
“前段时间就查到了几个，没有放贷。”中行个贷部这位负责人告诉记者，想用“假社保”蒙混过关，一旦被查出来很麻烦，因为银行会取消其贷款资格。
银行方面提醒，补缴社保的外地购房人很可能会遭遇“偷鸡不着蚀把米”的状况——一方面花了一两万元钱补缴了社保，又付了首付；另一方面，又很可能被银行拒绝贷款无法购房，最终面临违约风险。
