上半年楼市销售创新高 三季度或迎房价拐点
房天下综合整理2011/07/14 09:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
上半年楼市销售创新高 三季度或迎房价拐点
(来源:每日经济新闻)在号称“最严调控”的政策下，上半年楼市销售仍然创下新高。
国家统计局7月13日发布数据称，今年上半年，商品房销售面积为44419万平方米，同比增长12.9%，比2009年同期增长30.2%。
在统计局公布的数据中，房地产投资、销售和新开工面积等指标均呈现出向好势头。业界普遍解读为，1000万套保障房建设目标任务的下达，正在成为楼市的强大推动力。
有分析认为，随着楼市成交结构的变化，今年第三季度，房价或将迎来实质性调整。
保障房加速“托市”
数据显示，今年上半年，房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。自2009年6月以来，房地产开发投资已连续25个月超过固定资产投资，保持高速增长。其中，上半年实现住宅投资18641亿元，增长36.1%。
同期，房地产开发企业房屋新开工面积9.94亿平方米，同比增长23.6%，增幅虽有所回落，但显示上半年的市场供应仍维持在高位。
今年1000万套保障房建设目标的落实，正在改变房地产投资机构。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，受严厉调控政策的影响，开发商的投资热情不断降温，但另一方面，作为政治任务，保障房投资正在快速补位。
据住建部测算，今年新开工1000万套保障房，共需资金约1.4万亿元，几乎相当于今年前五个月住宅投资总额 （13290亿元）。但截至5月底，保障房开工率只有34%。
杨红旭表示，今年下半年，保障房投资仍将高速增长，从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平。这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。
在一些热点城市，保障房已经成为最主要的拉动力。以北京为例，今年1～5月，北京市房地产开发投资同比增长4.1%，而同期的政策性住房投资则增长2倍。
二三线城市现“井喷”
商品房销售数据意外的向好。今年上半年，商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，比2009年同期增长30.2%。
从月度看，6月当月，商品房销售面积为11487万平方米，环比大幅上升43%，同比上升24.9%。在多地实施限购、限贷等严厉政策的背景下，市场需求仍表现出旺盛的局面。
事实上，在“新国八条”出台之后的今年4月，商品房销售面积曾一度下滑超过20%，但随后很快止跌回升，并保持高速增长。
有分析认为，中低价项目供应量加大，以及部分项目推出优惠策略，是吸引购房者的主要因素，这也显示出市场对政策效应的不断化解。
从区域来看，对销售额的贡献已从一线城市转向二三线城市。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者指出，今年上半年销售前10的房企，大部分增加在二三线市场的布局，而其中的很多城市并未实施限购。
根据官方数据，今年前五个月，北京商品房销售面积比上年同期下降26%，上海同比下降19.1%，不少二三线城市的销售则表现出“井喷”态势。
资金继续“施压”房价
市场向好也体现在房企的账面上。近期房企发布的销售数据普遍亮眼，其中，万科、恒大等多数知名房企上半年的销售额同比增幅超过50%。
受此影响，截至上半年，房地产开发企业本年资金来源为40991亿元，同比增长21.6%。但增幅比去年同期大幅下降24个百分点。
杨红旭认为，在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则这一指标的增幅还可能继续收窄。
分项目看，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。同期，外资进入房地产领域的规模则不断增大。
有分析认为，在国际资本市场阴晴不定的局面下，海外融资成本高企，风险较大，不可能作为房企资金的主要来源。而截至目前，尽管部分房企成功募集海外资本，但总体仍较谨慎。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，多数专家均认为，资金压力将迫使开发商作出价格调整。从三季度开始，预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用，降价幅度也会越来越大。
来自广发证券的另一组数据则显示，截至7月初，11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。
/同步播报/住建部：年内必须完工保障房400万套
在近日召开的保障性安居工程推进会上，住建部要求各地保障房必须于今年10月底前全部开工，年底前确保完成400万套。
按照要求，今年各地要新开工建设保障性安居工程1000万套，这一规模为历年。据测算，完成上述任务共需资金约1.4万亿元，资金也成为影响保障房建设进度的主要因素。
据悉，按照住建部的计划，保障房开工进度为：一季度完成任务的10%，二季度完成20%，三季度完成30%，四季度完成40%。截至今年5月底，各类保障性安居工程房屋共计开工340万套，完成年度计划的34%。
数据
国家统计局：上半年房地产投资增速较快
上半年，房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，房地产开发景气指数为101.75。
国家统计局新闻发言人就上半年国民经济运行情况答记者问
财经电视记者：请问盛司长有关房地产开发的问题。上半年房地产开发投资额同比增长32.9%，商品房销售面积同比增长12.9%，我们知道今年以来房地产调控政策一直是趋紧的，为什么还能保持这样的速度，尤其是投资额同比增长了32.9%，其中保障房的建设贡献了多少？谢谢。
盛来运：谢谢你的提问。关于上半年房地产的开发投资增速32.9%，为什么还会保持这么高的速度，主要原因有这么几点：，受前期房地产市场价格比较高，利润率相对比较高，这样开发商加大了开发的力度。房地产调控中有规定，房地产商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工，一个新楼盘开工后，一般需要两到三年建设周期，所以后续的资金也要持续的增加。第二个原因，刚才你也提到了，今年以来保障房建设的力度在不断加大，这方面的资金投入也在增加。为了更好的反映保障房的建设进程，包括资金的投入力度，国家统计局和相关的部委最近联合下发了通知，要求建立保障房的统计调查制度，从这个月开始实施。因为保障房的资金来源也不一样，所以这方面的情况比较复杂，统计制度建立以后，我会给大家提供更全面更详细的信息。增速比较高还有一个原因就是固定资产投资价格涨幅也比较大，刚才发布的增速没有扣价格，因为现在建筑安装成本、人工成本也都在增加，这也是名义增速快的一个原因。
你刚才提到商品房销售的问题，我看这个还是要看房地产宏观调控的成效问题，总的来看，房地产调控还是取得了积极成效。，前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格甚至出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅在继续收窄，很多资料都反映出这样的趋势。第二，投机性需求，包括投资性需求也得到了遏制，包括刚才谈到的销售面积增速回落，有些城市成交量不高，也是这方面的反映。另外，在调控房价的同时，增加了房地产的供给，尤其是保障房建设力度的加大，这对增加以后房地产的有效供给，保证房地产价格的稳定会产生重要的影响。谢谢。
