冯仑:现在没有商品房 已经进入限价房时代
房天下综合整理2011/04/22 09:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
冯仑：现在没有商品房 全是限价房
(来源:经济观察网)如果为始自去年4月的这一轮漫长而严厉的房地产调控打分，你会打多少分？
中房协副会长顾云昌、万通集团董事局主席冯仑以及阳光100置业集团董事长易小迪给出了一致的答案——不打分。
但不打分并不代表他们对房地产调控没有态度。
限世代的悖论
收紧的银根和压制的需求考验着资金链，调控的板子是实实在在打在中国开发商的身上的。
“现在没有商品房了，都是限价房，因为我们拿的销售许可证，政府把每一套房的价格都标清楚了。”冯仑在潍坊城市升级高峰论坛暨CBD核心项目发布会上说。
按照国家发改委的规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。
据经济观察网记者了解，深圳市新的楼盘限价政策5月1日即将出台，2011年拿预售证的项目，将按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价，还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限，此前，广东省增城市已经采取了楼盘限价措施。
调控已经如此深化，房价是否松动了呢？
4月18日，国家统计局发布三月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品房价格环比持平、下降、涨幅缩小的有35家，占比一半，同比涨幅回落的有46个城市。不可避免的是，平均价格由于受到推盘类型、推盘区域以及成交量等诸多变量影响，可能和真实的市场需求存在偏差。
成交量方面，一季度商品住宅销售面积增长14.3%，但北京、上海等一线城市成交量大幅下跌，三四线城市正在成为成交量上涨的重要支撑。
4月13日召开的国务院常务会议指出，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。
尽管业内人士普遍预测，按照如此严格的限购政策，房地产成交量持续萎缩终将导致房价下跌，但是到目前为止，一线城市的情况仍为成交量下跌，价格滞涨，二、三线城市的成交量和价格并未出现实质性松动。
“房价背后是货币问题，如果货币增发量没有下来，土地价格依然上涨，房价是下不来的，因为开发商的利润并没有增加。虽然开发商的销量在增加，公司越做越大，但那是因为做小了就做不下去了，只能薄利多销，万科做到1000亿的时候不是一个好消息，就像家电做到1000亿的时候没有利润，实际上房地产商利润是被挤压的。为什么大家日子过得还不错呢？我认为是安乐死，他是赚到钱了，但是他要再进入房地产就进不去了，但是他还有钱，只是没有跳楼而已，他拿这些钱干什么？他什么干不了，好多小公司又去炒楼了。今天房地产这个行业实际上竞争不是非常正向的。”易小迪说。
冯仑对房价上涨和调控有着一个生动有趣的比喻：“涨和不涨要分年龄，如果是青春期时候，你不让他长个子，认为长的是病，把脑袋砍了，你就是坏人；如果是更年期了还在长，你不认为他是病，那是你脑子进水了。”
“行政手段容易带来波动性的增长，有长期理想的开发商一定是希望一个城市房地产的发展是有序的增长，这比波动式的增长要好得多，因为有序的增长有利于这个城市长期的发展，波动的发展确实带来了大量的投机商。”易小迪说。
奶油蛋糕和面包
一位来自荷兰的金融行业人士非常不解，他问顾云昌，你们中国房地产调控到底想干什么？顾云昌的回答和他官方的身份颇为相称：为使房地产更健康、更快地解决老百姓的住房问题。
“北京、上海房价即使降一半，买不起的还是买不起，现在社会普遍认为降房价是让更多人买得起房子，实际上让更多人买得起房子不是靠降房价来解决的，而是要靠保障房来解决的，控制商品房的价格是为了防止泡沫进一步吹大。”
在顾云昌的描述中，房地产市场的支柱地位是难以撼动的，2010年，城镇居民用5.25万亿元购买一手房，用3万亿元买二手房，总计8.3万亿元的购房款和2010年财政收入相当，房地产对经济发展的拉动力毋庸置疑，所以调控不是打压房地产的概念。
“但是房地产价格问题关系到中国经济的‘软着陆’，2008、2009年经济刺激政策启动，去年是政策退出年，今年是我们要使中国经济着陆的一年，是软着陆还是硬着陆的问题，我觉得还是和房地产有关系。房地产在巨大的货币影响下，房价涨得很快，我们今年的调控任务是要稳定物价，我觉得房价也应该包含在里面，能不能把物价稳定下来，能不能把房价稳定下来，这是实现今年能动性软着陆的问题。”顾云昌说。
房地产调控的另一面，保障房的建设则实实在在关系着民生，顾云昌介绍，“十一五”期间，保障房的建造量平均每年300万套，今年要达到1000万套，“十二五”规划结束的时候，保障房的入住对象占到家庭总人口的20%以上，而现在只占7%左右。“一方面说明我们现在决心很大，另外一方面说明我们过去是不足的，现在要“补课”。中低端住房人群或者说我们刚刚就业的80后们的住房问题，恐怕很大程度要通过我们保障房来解决好”。
“我相信今年的房地产投资规模不会下降，当然结构得调整，奶油蛋糕少做一点，面包多做一点，我们过去面包做少了，蛋糕做多了，当然的是面包做多的时候，蛋糕继续保持总量。”顾云昌说。
冯仑主动退位 万通争做“三好生”
(来源:时代周报)北京万通地产（600246）股份公司（600246.SH，万通地产）在运行20周年之际，转了一个弯儿。4月14日下午举行的2011年度新品发布会上，万通地产的新人、新模式和新产品一并亮相。
万通地产提供给媒体的通稿中称，“冯仑完成布局大万通、辞任万通地产董事长的身份转换之际，万通地产的剧情正在上演。”
力争转型为靠资本赚钱的万通地产，正在争做“良心好，手艺好，眼光好”的“三好生”。
后冯仑时代
万通地产的新管理团队在这次新品发布会上首次集体亮相。
接替冯仑担任万通地产新一届董事会董事长的许立，自1992年就加入万通，担任万通地产总经理的职务长达16年之久；而新任万通地产总经理的云大俊，则为原来万通地产的财务总监。
冯仑在半个月前宣布“主动退位”，以便将精力侧重于母公司向投资控股集团转型。但万通地产的公告强调，“万通地产的股权结构没有发生任何变化，冯仑作为实际控制人也没有发生任何变化。”
“其实一年以前就已经在内部做了决定。”谈起此次企业架构的变动，冯仑称，“在万通创立20年之际，进行一个团队的更替，是非常恰好的时间。”
冯仑认为，民营企业有三样东西可以传承：一是钱，二是人，三是价值观、治理结构、团队。前两者不易成功，而后者的传承可以使企业的决策水准和公司运作水准都保持在80分左右。
事实的确如此。后冯仑时代的万通地产新团队依旧继承了冯仑的衣钵。
新任董事长许立在接受媒体提问时坦承，接替冯仑的位子，压力很大。但他强调，万通地产在4年前确立的“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略不会改变。公司未来要做的事情，只是将这些战略挖向深处。包括“坚守在滨海新区这个已有区域里的投资深度；专业能力和业务模式上的深度；以及在坚守万通价值观的基础上，不断加强团队梯次的深度”。
具体而言，万通地产在转型期的策略安排是：在住宅领域将会巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域将会坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。
发力商用物业
万通地产的剧情正在按照如下剧本进行：携手金融巨头中金、商用物业专家香港置地、美国AS+GG建筑设计事务所等战略合作伙伴，手握6大商业项目，总开发超过100万平方米商用物业，至2015年持有投资级物业面积超过50万平方米，目标年租金11亿元。
一切迹象表明：万通此次以“转型与创新”为主题的新品发布，是万通地产数年来在商用物业领域厚积薄发的结果。
“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也为我们丰富多元的财务安排奠定基础”。万通地产新任总经理云大俊以“万通中心”系列为例，分析了万通地产商用物业价格突出的原因。
云大俊同时透露，万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产20% -30%。“对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战的转型目标。”
据万通地产介绍，目前万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备已达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。
力争靠资本赚钱
数字生长的背后，是万通一直推崇的“美国模式”。万通将此解读为“中期持有，能力导向，资本，收入多元”的特色路径。
万通地产表示，由于公司的商用物业战略模式与金融、资本运作高度相关，所以万通地产的新董事会和管理层中，增加了不少专业与金融背景的成员，新团队的搭建已经为践行“美国模式”做好准备。
按照万通地产的介绍，“公司目前已将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用。”
在拿地前夕，万通即引入战略合作方，共同出资取得项目土地，并参与项目的开发建设，以此降低自有资金投入。例如，去年底，万通地产联合体夺标北京CBD中服Z3地块，合作伙伴包括中金、香港置地、亚洲电视等多家不同专业背景的机构；而今年3月31日，万通再次以联合体的方式，以15.5亿元的总价拿下虹桥商务区核心区一期04号地块。
在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设。
而在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金与出租率为目标；然后，在出租率与租金保持稳定后，通过各种金融产品比如REITs等，向包括养老基金、保险机构等机构出售部分或全部权益。
例如，在体量近14万平方米的杭州万通中心开发中，通过股权基金的方式转让了51%的权益，实现了合作股东的利益退出，提前回收了部分投资。另外，在目前出租率达100%的万通中心D座中，通过不到2年的运营管理，实现满租，继而向银行申请经营物业贷款等融资方式，提高了股东自有资金使用效率。
“中国的房地产商可以分为三个层次。第三个层次的靠地赚钱；第二个层次靠产品赚钱；个层次靠资本赚钱。套用冯仑的话来说，就是导演加制品人的模式。”中国国际金融公司副总经理滕胜春在发布会上如此评价这个合作伙伴，“我们非常高兴地看到万通现在正在从第二层次的开发商，已经起步向层次的开发商迈进。”
“中国的房地产和商业地产，不差钱，不差地，不差机会，差的是‘良心好，手艺好，眼光好’的‘三好生’。”冯仑称，如果成为了商业地产里的 或者 ，成为了“三好生”，那“好钱就会跟着你走”。
“大的万通还有更多的事情，我们的剧本和我们的故事实际上刚刚开始。”冯仑在发布会上总结陈词，“在整个市场不确定性和大家对未来发展迷惘的时候，我们做了这样一个重要的、不管是团队上还是产品上的改变，都表明我们对未来的安排已经胸有成竹。”
