央行年内再加息应对通胀 房贷提前还款未必划算
房天下综合整理2010/12/27 09:55
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央行年内再加息应对通胀房贷 提前还款未必划算
(来源:郑州晚报)中国人民银行25日晚间宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75％；一年期贷款基准利率将提升至5.81％。其他各档次存贷款基准利率均相应调整。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。
这是央行今年以来第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。上次加息是在10月20日，一年期存贷款基准利率也分别上调0.25个百分点。
分析人士认为，此次加息是央行基于对明年一段时期可能加剧的通胀压力而作出的前瞻性应对。
“尽管12月份的物价水平有可能有所回落，但我们预计明年一季度物价上涨压力会进一步凸显，正是考虑到明年的经济状况，央行作出了加息选择。”交通银行首席经济学家连平接受新华社记者采访时指出，加息之后，存款负利率状况会有一定缓解，有利于管理通胀预期。
在一系列政策的作用下，当前各地物价水平较11月份有所下调，但由于今年上半年物价基数较低，因而明年上半年物价仍将整体维持高位。“特别是近期各地房地产价格继续走高，更是加剧了市场通胀预期。央行此次加息，的出发点在于传递控制物价的决心，缓解居高不下的通胀预期。”成都大学副校长张其佐说。
另有分析认为，此次央行加息也意在缓解负利率局面，向市场释放存款利率由负转正的信号。由于一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点，这在一定程度上也起到了稳定储户心态、缓解社会通胀预期的作用。
担忧 可能会吸引热钱流入
此前，央行在年内已六次上调存款准备金率，以大力回笼过剩流动性；但与此同时，另一种数量型回笼工具——公开市场操作却几乎丧失了回笼效果。数据显示，近两周以来不仅暂停了3年期央票、91天期正回购的发行，1年和3个月期央票的发行量也连续数周处于10亿元的地量水平。而加息成为解决目前公开市场操作回笼乏力的利器。
中信证券宏观分析师孙稳存认为，在目前已经进入加息通道情况下，未来货币政策仍然将沿用组合拳，通过价格和数量型工具双管齐下，回收流动性。
同时，央行此时选择再次加息说明对经济增长的担忧已经有所弱化。专家认为，目前首要任务是应对价格过快上涨，防止资产泡沫。连平也认为，未来经济增长已经不是太大的问题。
连平指出，目前我国的利率水平是偏低的，和美国的利差不太大，只有1％略多，尚不至于导致境外资本大规模流入。不过，在美国没有提息的情况下，中美利差如果今后继续扩大，会对热钱产生一定引导效应，但真正影响热钱流入的因素是汇率水平和资产价格水平，利差因素的影响相对较弱。而美国在明年加息的可能性依然较小。
预测 明年可能继续加息
专家指出，一个季度内两次加息所产生的政策累积效果，将对居民理财、还贷、购房等资产配置行为产生相应影响。
两次加息后，五年以上期存款利率达到4.55％的水平，这对于持有长期存款的储户来说，银行存款贬值的压力将有所缓解。
“我们预计明后几年中国都不会出现恶性通货膨胀，同时不排除央行明年再次上调利率的可能，因此对于有中长期存款的储户来说，其银行存款应该会实现保值目标，一定程度上也能改变当前居民偏重于投资的理财模式。”专家认为。
考虑到不排除明年继续加息的可能，一些贷款购房者或将产生提前还贷的想法，对此市场人士认为，购房者应根据自身实际情况作出相应选择。对于等额本金还款已超过5年的客户来说，超过5年后每月还款额中本金已大于利息，所以从资金利用成本的角度来看，不一定适合提前还贷。
金融机构人民币存贷款基准利率调整表
调整前 调整后 幅度
活期存款 0.36 0.360
整存整取定期存款
调整前 调整后 幅度
三个月 1.91 2.25 0.34
半 年 2.2 2.5 0.3
一 年 2.5 2.750.25
二 年 3.25 3.550.3
三 年 3.85 4.150.3
五 年 4.2 4.55 0.35
各项贷款利率
调整前 调整后 幅度
六个月 5.1 5.35 0.25
一年 5.56 5.81 0.25
一至三年 5.6 5.850.25
三至五年 5.96 6.22 0.26
五年以上 6.146.40 0.26
对咱啥影响，算算账
您若有房贷提前还款未必划算
以贷款总额100万元、期限20年、等额本息还款来计算，加息前，5年期以上贷款利率为5.94％，两次加息后利率为6.40％。如果享受七折利率优惠，那么加息后每月还款额比加息前增加172.32元；如果按八五折优惠利率计算，那么加息后每月还款额比加息前增加218.37元。
理财专家告诉记者，并不是所有的借款人都适合提前还贷。凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜认为，对于那些收入稳定但缺乏投资渠道，只是将资金存放在银行的买房人来说，手上有闲钱可选择提前还贷。但在当前“负利率”的情况下，如果有较好的抗通胀理财产品或其他投资渠道，提前还贷并不是选择。
另一方面，对于那些还款已近中期的贷款人来说，提前还贷意义也不大。以等额本息还款为例，每月还款总额固定，但借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。到了还款中期，借款人已经偿还了大部分利息，提前还款的话意义不大。
您若有存款转存视“存期”而定
不少人关心，加息后，原来的定期存款要不要提前支取办理转存呢？
上海银行理财师关英告诉记者，如果市民提前支取定期存款办理转存，之前的存款期内就只能按照0.36％的活期利率计算利率，因此，存款超出一定天数就不适宜办理转存。
按照“360天×存期年限×（新利率－原利率）÷（新利率－活期利率）=转存时限”的计算公式，且存款人10月20日加息后并未转存，那么1年期存款、2年期存款、3年期存款、5年期存款的转存临界点分别是66天、154天、214天、376天。如果已超出这些天数，就不用办理转存了。
关英还建议，市民存款可以选择一定的存期组合，尤其是针对金额较大的存单，可以拆分为等额的6个月、1年、2年、3年期等；在时间安排上也可以选择每1个月或几个月存一张定单。这样，不仅需要用钱的时候更灵活方便，也能程度享受加息带来的好处。
您若在炒股可适当配置资源类股票
此前，中央政治局会议和中央经济工作会议均明确，货币政策从“适度宽松”转向“稳健”，使得市场普遍预期，我国已进入加息通道。而即便是此次加息后，我国仍处于“负利率”状态。如何选择适合的理财产品，成为很多人关心的话题。
光大银行理财师季晓羽告诉记者，在“负利率”情况下，短期乃至超短期理财产品受到客户欢迎，如光大银行3个月的理财产品率在3％左右，6个月理财产品率在3.6％，均高于1年期存款利息，有助于客户跑赢通胀。今年股市表现较好，也使得一些年轻的、风险偏好更强的客户青睐率更高的股票型基金以及券商集合理财产品。
摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶指出，美联储的量化宽松政策会加剧全球的通胀压力，股市及大宗商品价格上涨的可能性较大，特别是黄金、白银等贵金属。投资者除了可以购买一些实物黄金，也可适当配置一些资源类股票品种。
相关
住房公积金贷款利率
上调0.25个百分点
记者26日从住房城乡建设部获悉，从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50％调整为3.75％，五年期以上从4.05％调整为4.30％。
从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91％调整为2.25％。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
对房价的影响较滞后
杨红旭认为，房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本，增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。
经验表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，通常需要累计多次加息，且在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会完全体现。
多位采访对象25日告诉记者，加息所带来的还款压力并不大，更担心房价继续上涨，所以并不会因此而持币待购。但也有人表示，由此可能进入加息周期，还款压力将迫使持有多套住宅的投资者“出货”，市场供应量增加对购房者来说将有更多选择机会，预计房价不会过快上涨，因此将暂缓购房计划等待合适时机再出手。
央行15日发布的2010年第4季度储户问卷调查显示：超过七成居民认为当前房价水平过高，超过四成居民对未来房价持上涨预期。
央行二度加息：“房奴”月供上涨 房贷申请趋难
(来源:南国早报)12月25日傍晚，中国人民银行宣布，从2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，而五年以上贷款利率由6.14%提高到6.4%。多位银行业及房产业的受访者对记者表示，这是央行为抑制通货膨胀采取的措施，对房价影响不大，但“房奴”却要在享受两年较低的利率后开始增加月供。
加息鼓励长期定存
在大家还在享受圣诞大餐的时候，央行宣布了加息的消息。这是央行继10月19日之后今年第二次上调基准利率。此次利率调整，活期存款利率不变，依然是0.36%；各种期限的整存整取定期存款利率的上调幅度，则在0.25%到0.35%之间，五年期存款利率上涨了0.35%，达到了4.55%。此外，各项贷款利率则分别上涨0.25%到0.26%。其中，五年以上贷款利率上调了0.26%。从各种存贷款利率的变化情况来看，二年、三年到五年的存款利率上调幅度，明显鼓励大家进行定期存款。
在获知央行加息的消息后，记者在时间联系了金融业内人士。“这是意料之中的加息，大家一直盼着的靴子终于落地了。”一位股份制银行的高管说，在存贷比、资本充足率以及风险控制等因素的影响下，银行在2011年可以投放于市场的贷款将比2010年要少。新监管要求和通货膨胀的双重考验，推动银行进行经营上的转型。以存贷差为利润主要来源的银行，将会受到更大的考验。
在此背景下，邕城也有部分银行鼓励客户提前还贷。不过，现在通货膨胀的速度仍高于央行加息的幅度，提前还贷并不是一个明智的选择。一位金融人士说，自己手头上几乎很少留有现金，因为在通胀预期下，消费以及向银行借贷，都要比储蓄划算。
“房奴”月供将增加
因为不了解新的投资方法，很多市民手中仍持有定期存款。此次加息上调的就是二年、三年以及五年的存款利率，就有市民想把以前的定期转存一下，以享受新的利率。但又有人认为，现在已经进入加息通道，即使是转存定期，也不要存太久，以免错过以后更高的利率。
但对于“房奴”来说，一旦利率调整，所要承担的月供也会出现相应的变化。南宁市民邓先生在接受记者采访时遗憾地说：“央行怎么不晚几天再上调利率呢？”邓先生近期看到很多财经消息分析称，在通货膨胀的预期下，央行必将拿出加息的“利器”。而他在2009年贷款70万元买房，如果央行挺到2011年才加息，那么他2011年的月供就不会有太大变化，因为房贷合同写得清楚，贷款利率的调整是从下一年开始的。可二度加息却直接让邓先生的月供从增加几十元变成了增加100多元。
广西汇东职业有限公司营销总监罗永峰说，目前南宁市场上的刚需购房者，大多购置的是总价在60万～80万元之间的住房。以80万元总价来结算的话，则首套房首付24万元，贷款56万元为期30年，则每年按等额本息的方法，现行利率下要偿还的贷款为每月3502.83元，如果是在今年10月19日前买房，还是按2008年12月23日五年以上贷款利率5.94%来算，则是3335.91元。因此，推迟几个月贷款买房每个月要多还167元左右。
楼市将受累加效应影响
加息除了给“房奴”施加压力外，也让房地产开发商的资金变得紧张。不过，荣和、保利等本地房地产开发商表示，作为已经扎根本土的实力型房地产公司，他们相信银行仍然会大力支持他们开发的项目。但一些小的房地产开发商，则有可能因为资金链得不到银行的供给，转而寻找江浙一带甚至是国外的游资来帮忙，这会增加项目的风险。
罗永峰说：“今年10月19日加息后，到11月南宁的楼市量价齐升。我们认为，刚需对楼市的看法已经成熟，而且加息导致的月供增加也不大，楼市不会受到影响。”不过，也有房地产商担心，虽然此次加息的目的不是给房地产降温，而是抑制通货膨胀，但未来房产行业仍会受到连带影响。一方面，加息一般会导致整个社会的经济有所降温，导致购买力不足，并传导到房地产行业；另一方面，如果已经进入加息通道，未来利率仍会上调，多次加息累加之后，对房地产市场的影响就会从量变转化成质变。
还有房地产商认为，现在申请住房贷款几乎没有门槛，但随着银行的资金变得紧张，贷款审批的门槛也可能会提高。或许不是每个购房者都能获得房贷，他们还得应对更多贷不到款的客户的退房问题。
