105城“异常”地价被监测 楼市调控越加码越尴尬
房天下综合整理2010/12/23 22:24
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105城“异常”地价被监测楼市调控越加码越尴尬
（来源：国际金融报）2010年房地产市场很热闹，一边最严调控，一边地王频现。面对楼市回暖迹象渐显，国土部坐不住了，直接圈定105城监测“异常”地价。多机构看涨明年房价——
昨日，有消息称，地方土地交易“异常情况”上报机制已经启动，所有地方土地交易溢价超过50%或者单价刷新高的地块，都需要通过土地监测系统直接上报国土资源部。105个城市被圈定为需上报“异常情况”的城市，北京、上海、广东、深圳以及合肥、南京、苏州等主要二三线城市都包括在内。
但众多专家仍对这一系列调控政策的效果持怀疑态度。
押宝后市疯狂拿地
尽管遭遇史上最严的楼市调控，但房地产商拿地热情丝毫未减，今年土地市场远远热过本已十分火热的2009“地王”年。数据显示，12大主要城市的土地出让金已超过7000亿元，较去年全年水平提高28%。一些二线城市成为开发商进军的重点，卖地收入同比。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年最后半个月12个城市仍将有1138公顷地块要出让，各地土地市场将进入冲刺阶段。
值得注意的是，在中原监测的12个重点城市中，至今只有上海、广州、天津、武汉和长春等5个城市完成2010年度居住用地供应计划，而北京、杭州和重庆三座城市，实际供应尚不及全年各自计划的一半。有业内开发商表示，地方政府一直保持着“前松后紧”的供地节奏，或许是有意为之。因为上半年放慢供地节奏，会在一定程度上造成供不应求的市场预期，从而推高此后的土地成交价格。
同策咨询与发展研究中心分析师认为，“十二五”期间明确规定加大保障房建设，保障类住宅用地供应比例加大，使房企对纯商品住宅用地资源更加渴求。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则对《国际金融报》记者表示，房地产商“对赌”调控政策难以真正下降，很看好后市。而开发商资金也比较充足，纷纷拿地以备战明年。
调房价转向控地价
为了促使地方政府均匀供地，避免土地市场出现波动，“国土四条”来救场。12月19日，国土部再次表态，坚决抑制地价过快上涨，防范年末集中供地。其中规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后两个工作日内，分别上报国土资源部和省国土资源主管部门；对于“未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房‘三类用地’供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地”。
“‘国土四条’最主要目的还是保证保障房的供应。”分析师薛建雄对《国际金融报》记者表示，此前有相关人士提出过，如果土地现地王价格，就该在此地块旁边大量建设保障房。而这一观点只是被众人一笑置之。
不过，薛建雄指出，虽然国土部要求地方政府对溢价率进行监测和监管，但在实际操作中，地方政府可以通过调高土地出让底价的方式，降低溢价率。“目前来看，效果不见得很好。超标上报的后续工作都没有交代清楚，接下来应该会有问责等一系列的配套措施出台”。
“这并没有对症下药。”上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长印堃华则对《国际金融报》记者指出，“十二五”国家明确规定加大保障房建设，但仅仅增加的是保障类住宅用地的供应量，商品房土地供应量并未增加，难以起到降低地价的作用。
杨红旭则认为，“国土四条”或许仅仅是个开头，接下来住建部等部门也会“积极表态”。
明年房价报复性反弹
2010年是当之无愧的“房地产调控年”，而随着政策的逐步深入，2011年楼市将何去何从？
中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，楼市将全面调整，房价会出现接近20%的下滑。中国社科院2011年《住房绿皮书》也表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。
但看好楼市的人显然更多。美联物业预测，明年平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。
“明年房价肯定掉不下来。”印堃华对记者说，“控制房价要从源头出发，也就是控制地价、压缩利润空间，同时改进招拍挂方式，扩大商品房供给。不能一味看重土地财政，但地方政府与中央政府之间的博弈恐难以改变。”
薛建雄认为，明年将继续加强和改善房地产市场调控。包括加大保障房建设力度，抑制投资投机性需求等。然而，总体来看，房价仍会往上走，比今年涨幅更高，今年被压下来的购买力会集体释放。
尹伯成同样表示，房价仍会上涨。“目前调控措施出台得差不多了，房产税可能是最后的‘靴子’。”
（来源：东方网）国土资源部发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
“坚决抑制地价过快上涨”听着很耳熟。毕竟，“坚决抑制房价过快上涨”已经说了好几年，结果尽人皆知。“遏制过快上涨”不等于“禁止上涨”，所以价格还是“可以”涨。“过快”也是个弹性很大的词，你觉得涨50%已然过快，人家却认为还算“理性”，因为还有涨200%的呢。比如，今年上海土地成交均价猛增64%，而大连住宅用地每平方米均价暴增237%、商业用地均价暴增314%。不禁要问：地价涨多少不算过快？百姓每年的工资才涨多少？又有多少人的工资是被增长？
另一方面，这个通知是发给地方国土部门的。地方国土部门真能严格执行吗？联想到地方公、检、法机关不时被地方领导“打招呼”，司法独立成为“理想”，某些案件成了“领导说了算”，地方国土部门面对地方行政领导真能说不吗？如果地方国土部门真的严格履职，各地怎能出现那么多土地违法行为？过去的规定不奏效，如今的通知谁敢说好使？
不得不说，如今一些通知不过是“意思意思”。发通知的领导可以说，我通知过“下面”了，我要求坚决贯彻执行了，如果做不到，是“下面”的问题，不是我的问题。“下面”也打着自己的小算盘，通知又不是法律，“上有政策下有对策”多如牛毛，不执行能乃我何？
国土部最近约谈了12个违法用地较严重地区的一把手，新闻说：“从他们（被约谈的一把手）的表情上，能看出滋味很不好受。”只是面露难色，有什么实质性问责却没说。一位国土资源部工作人员介绍，2009年被约谈的城市均被扣掉1000亩用地指标。扣指标，官照当，有多少威慑力？“严重违法用地”的惩处不过如此，地价上涨又不违法，能有什么处罚？
何况，地价大幅上涨是性的问题。所谓“少数城市地价过快上涨”不过是一种“措辞艺术”，人们不捅破这层窗户纸，不代表真的“不明真相”。如果各地地价涨幅都不小，结果很可能是“法不责众”。土地官员也会说，高房价、卖地财政被千夫所指，没有任何地方行政者因为收了高昂的土地出让金被问责，凭什么“倒霉”的是自己？
现实的吊诡还在于，各地高额的土地出让金时常被宣称为“惠民”。比如，北京实行公交低票价。表面上，这源于市政府投入巨额补贴。实际上，行政者每规划一条新的地铁线，沿线地价随即会大幅飙升。地方政府收了巨额的土地出让金，不过是拿出一部分补贴公交低票价。地产商缴纳的土地出让金则会计入房价成本，最终还是由购房人买单。转了一圈，公交低票价很可能是由买房人“自己补贴自己”，是“羊毛出在羊身上”。
既可以收取巨额的土地出让金，又能通过大规模建设改变城市面貌，还能获得惠民的好名声，好处如此之多，地方政府为何对卖地财政、大拆大建乐此不疲，便很好理解。如果地价大跌，必然意味着财政收入大幅减少，地方政府能干吗？另一方面，炒房囤地一直是通胀与流动性过剩背景下的投资与投机热点，除非存在权力腐败，否则地方政府不可能干低价卖地、让投机者“抄底”的事。
卖地不时引发强拆，强拆透支着政府的公信力，土地的有限意味着卖地的不可持续。地方行政者意识不到这些吗？未必。只不过，面对卖地财政这趟飞驰的列车，没有人愿意被甩下，更没有人有勇气对其急刹车。至于其最终会驶向何方，则成了未来的事未来再说……
（来源：文汇报）随着12月21日广州年内土地供应最后一拍，供地随即宣告结束。统计显示，广州今年已经出让和推出的住宅用地共32幅，占地面积约1.97平方公里，接近完成计划下限。与去年4平方公里的住宅用地出让规模相比还不到一半。尽避今年经历了两轮楼市大调控，但广州住宅用地地价仍然大幅上升。合富辉煌统计，今年广州住宅用地楼面地价约6300元／平米，同比去年上涨超过60%。
广州住宅地价较去年涨逾60%
在今年5月，广州国土房管局公布年度土地出让计划，将增加商品住房用地供应规模，全年供应总量控制为5平方公里，这一计划供应总量是近年来的。但今年最终出让的住宅用地仅约1.97平方公里，不到2009年供应量的一半，不过比2008年的1.73平方公里宅地供应量要多一些。2009年广州供地在亚运城大体量地块(2.6平方公里)的拉动下，广州住宅用地出让规模超过4平方公里。
广州国土房管局有关负责人曾表示，今年出让2平方公里住宅用地是供应计划的下限。由于市场变化大，所以土地供应也比较审慎。据介绍，广州原定的5平方公里供应计划中含有2平方公里“三旧”改造用地供应，在另外3平方公里用地中，有2平方公里用地是供应计划的下限。当前已经供应的土地基本能达到2平方公里的要求。不过，土地供应计划中明确要推出的40万平方米限价地至今尚未推出。
合富辉煌：穗楼价明年升10%
尽避今年经历了两轮楼市大调控，但广州住宅用地地价仍然有升无降。根据合富辉煌统计，今年广州出让的住宅用地楼面地价在6300元/平方米左右，比去年涨60%。合富辉煌首席分析师黎文江表示，楼面地价同比上涨将对未来的房价有影响，将成为推动房价上涨的因素之一。而广州中原地产项目部总经理黄韬也指，今年出现了像广铁南站和白云新城等地王，整体地价被拉高，削弱了未来房价下跌的预期。
合富辉煌市场研究部预期，2011年广州全市商品住宅新货合计约有6.5万套，与2010年基本持平。黎文江称，综合各方面因素，2011年穗楼价仍有较强的上升动力，预计加上通胀5%，明年房价或升10-20%。
