业内：土地出让制度“变法”意在释放有效供地
房天下综合整理2010/07/29 09:22
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业内：土地出让制度“变法”意在释放有效供地
（来源：中国证券报）国有土地“招拍挂”出让制度有望纳入立法程序进行修改。日前，国土资源部官员表示，其部门规章执行两年、规范性文件执行一年后可进行评估和清理，提出立、改、废的意见或建议，其中现行的土地出让制度改革位列其中。业内人士分析，此次土地出让制度的修订和完善，意在提高土地出让效率，释放有效土地供应。
事实上，自2004年的“8·31”大限后，作为国有土地使用权出让的关键制度，“招拍挂”一直存在“供地效率不足”的问题。近几年来，随着地价攀升、地王涌现，土地出让制度面临诸多质疑。
在现行招拍挂制度和出让程序下，地方政府和开发商都存在“限制供应+拉升房价”的利益冲动和执行可能。比如，引起社会关注的地王现象就存在恶意炒作行为。
土地供应掌控在地方政府手中，土地拍出高价为地方政府带来高额财政收入。而房企之间则存在连带关系，如果某房企在拟出让土地旁边有连带项目正在开发，且开发项目体量较大，则该房企或其关联方可通过简单的“举牌”便能把土地的价格炒上去，进而带动周边楼盘项目价格，从中赚取超额利益。
在这种利益链条中，城市土地越来越稀缺，地价和房价联动上涨。地方政府和开发商均可轻松地通过“囤地”来获得土地增值，“吃力”的土地一级开发和整理工作，则因利润微薄而不被开发商看好，市场法则下的供地增加也就日益成为了“空谈”。
为此，土地招拍挂制度需要修正和完善。虽然该制度的方向必须坚持，但其存在的问题也必须解决。比如程序不严谨、商业规则不完善、工业用地的招拍挂公开程度不够等。而“价高者得”的游戏主要规则更需要变革。
2月24日，北京市通过“暗标”的土地出让方式，公开出让了朝阳区常营地块，最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式，其中投标金额仅占全部评标环节的30%，价格已不再是地块竞拍的决定性因素。
实际上，今年初，土地招拍挂制度的调整已经开始，北京等地的基本方案为摒弃“价高者得”的交易方式，尝试大量采用综合评标的方式出让土地，减少土地价格在评标指标中所占的比例；或是采用暗标，即多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标，然后在同一时间开标，方案者得到土地。在这样的模式之下，就避免了现场面对面飙价的过程。
近期，有消息称，国土部已经完成了招拍挂改革试点的方案，在下一步修改招拍挂办法和修订《土地管理法》的程序中，相关内容将会纳入法律规范；在土地出让制度改革方面，可能会要推行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法。
通过一段时间的试运行，北京版的土地招拍挂方案已经初现成效，在为地价降温的同时，也提高了供地效率，增加了供地规模。业内人士指出，土地出让制度修正的目标，是进一步打破政府土地垄断，淡化价格竞争。此举有利于防止权力寻租，防止房企串谋，也有利于提高土地出让率，扩大有效供给。
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（来源：观点地产网） 从某种程度上而言,评标出让的方式可能已经让不少像华远这样的开发商感到无所适从:无法确知自己到底应该具备怎样的条件才能拿到地。
当大家还在猜测任志强的华远为何在报价的情况下,还是失手了日前北京国土局招标出让的通州地块时,任志强在自己的博客中道出了真相。
同日招标出让的另一幅位于昌平小汤山镇的地块,国土局尚未公布地块的竞得结果,但据任志强透露,华远同样在报价的情况下也未能竞得该项目。
任志强的无奈透露出很多我们这些局外人难以获取的信息。比如说,因为这两个项目都配有一定保障房的项目,因此评标条件中“是否承担或开发过保障性住房”可能就会成为其中拿地的一个重要条件。而这或者就是任志强失意而回的主要原因。
华远地产(600743,股吧)此前并未有参与保障房建设的经验,任志强想借一次性的高价换取土地以便参与此类项目竞投的尝试,最终被宣告失败。
北京较多地采用综合评标的方式取代原先大量使用的公开拍卖,在实施之初被认为是其在土地出让制度的一项重大进步。事实也证明了,较多地采用综合评标方式出让土地之后,地王的产生率已经大为降低。
但显然,这并意味着开发商就终于能够以低价获取新的土地项目,从华远的例子来看,明显不是。从某种程度上而言,评标出让的方式可能已经让不少像华远这样的开发商感到无所适从:无法确知自己到底应该具备怎样的条件才能拿到地。
综合评标似乎确实存在很多人为可以干预的因素。既要保证土地市场的平稳健康,又要保证土地交易的透明化及公平性,看来确实是个不小的难题。
在以往土地拍卖或挂牌出让盛行之时,尽管地价节节升高,但至少,开发商们还知道如何才能够拿到地:只要出价上压倒其他对手就可以了。但是,当现在价格的高低不再是项目竞得人的的判定标准时,要怎样才能把属意的地皮收入囊中呢？
提高报价已经被证明不一定靠谱。说是不符合出让条件的原因吧,但是只要符合了所有的条件就能说十拿九稳吗,恐怕这个也不好说。这次土地招标可能是这样的条件,下次可能又是另外一些限制的条件,反正总有可能会有一个条件让你无所适从,早年的协议出让案例中以见证太多这样的案例。
房地产行业,被认为是市场化最充分的行业。但事实上,作为源头的土地招拍挂市场更像是只实现了50%的市场化,至少卖方市场是不自由的。这种客观的因素似乎暂时还无法改变。但在剩余不多的市场化分子中,再被人为的撸掉一部分,那么整个行业的市场化和规范性可能都已大受影响。
近期有关国土部拟改革土地招拍挂制度的消息不断蔓延,目前实行的招拍挂制度中的不规范、不合理现象已经得到有关部门的重视。改革的方向无疑是向着更透明、更公正去进行。只有这样,行业才能够有秩序的发展,不然,恐怕拿不到地的就不止一个任志强了。
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