楼市调控第二轮信号频发 土地出让金恐将提至30%
房天下综合整理2010/07/05 09:56
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楼市调控第二轮信号频发 土地出让金恐将提至30%
(来源:国际金融报)“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整。”国土资源部部长徐绍史7月4日在大连举行的国土资源厅局长座谈会时如是说。[国土部：房产市场可能全面调整房价将下降]
徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。
中指研究院7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。
调控决心不变
国土部与住建部近日分别密集召开会议，围绕房地产市场调控推出多项措施。这些举措被外界猜测为两部委将率先打破僵局，引领楼市第二波调控。
徐绍史在6月28日召开的第17次部长办公会上强调，各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。
在7月4日的会议上，徐绍史再次强调，房地产用地管理调控是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务。要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心，及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划。
此外，住房和城乡建设部6月24日也在青岛召开现场工作会，40个重点城市政府分管住房城乡建设工作的负责人悉数到场。会议部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设，力推二套房信息联网，为贯彻落实二套房贷政策做准备。
而国务院有关负责人日前也在一次由各省分管副省长参加的工作会议上要求，“新国十条”调控已经取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。
中国房地产学会副会长陈国强分析说，面对目前房地产市场的胶着状态以及坊间关于“调控趋松”的传言，上述会议内容可看作官方表态，中央政府调控楼市的决心不变，土地政策调控市场的策略仍在持续。
酝酿再提出让金
而对于政府即将开启第二轮楼市调控的猜测始于日前媒体报道。报道称，国土资源部总规划师胡存智在2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“竞买保证金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。
对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。
通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。
“政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。”多位地产专家认为，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。
对此，天河某楼盘营销总监认为，“开发商的资金压力将增大，尤其是现在楼市不好卖的时候。只有通过加大降价促销的手段才能回笼资金，以维持后续的开发和正常的再拿地计划。因此，土地出让金标准的提高，可能会加速楼价下滑的速度。”
三季度或量价齐跌
据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。
不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。
博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。
此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。
但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。
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国土部：楼市政策继续从紧四季度房价将下降
(来源:北京商报)楼市调控后出现的量跌价滞态势让监管层不甚满意。昨日，国土部部长徐绍史在大连举行的国土资源厅局长座谈会后明确表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。尽管徐绍史坦言“下降到什么程度不好说”，但分析认为，作为楼市调控牵头部门，国土部近期频频表态，传递出政府调控房地产市场的决心未变。
稍早前，住建部已表态调控政策不会半途而废，而国土部此前也藉一位副部长之口表示土地参与调控政策将不会改变。国土部总规划师胡存智也强调：“对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让价的30%。”专家称，如果房价依旧坚挺，不排除相关部门会出台更加严厉的调控政策，例如传闻已久的房地产税。
新政出台两个月来，楼市基本呈现出量跌价未跌的胶着局面。根据北京中原数据统计，北京市商品房成交量从新政前的8000-9000套下调到了新政以后的4000余套，5月份为4028套。尽管如此，房价仍没有发生太大的调整。5月份普通商品房均价为23140元/平方米，6月份普通商品房均价为22310元/平方米，而3月份预售商品房均价为22885元/平方米。北京5、6月份预售商品房均价没有发生幅度性调整。
“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”徐绍史指出，为了落实此前出台的房地产调控政策，下半年，国土部将根据年初供地计划，将保障房地产特别是保障性住房建设土地供应及时向社会披露供地情况；同时开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地，并完善土地招拍挂制度，完善土地出让合同，加强批后监管。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为，一系列非常有力的调控政策已经明显影响到了购房者对后市的判断，而政策从量跌到价跌需要一段时间，但价跌的趋势已经形成。同时，目前开发商依然可以通过减缓开盘速度来观望市场，但是随着政策的继续执行，到7-8月份市场供应将明显增加。
“正因为房价没怎么降，下半年楼市调控肯定还会持续。”北京大学房地产研究所所长陈国强认为，从长期来看，政府会加大保障房力度和进行土地变革；从短期来看，政府会延续此前的调控。而随着房价下降预期加强，开发商也不会持续硬扛房价。
房地产专家陈真诚也表示，目前，尽管房价下降幅度有限，但下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。
在他看来，基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。
同时一些业内人士表示，楼市调控还应当适时加码。工商联房地产商会会长聂梅生认为，“中国房地产当前出现的问题不是通过一次调控、简单的行政干预就可以解决的，当前应该进行土地政策、房产税、农村小产权等深层次的改革”。
不过，在一位不愿透露姓名的某品牌开发商老总看来，下半年市场也许并没有如此悲观。“随着宏观经济形势的恶化，房地产市场如果持续僵化，很多楼盘如果持续卖不动，政府就会出手救市。”这位老总对记者表示。
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