上海房产税方案已上报中央 投资炒房设门槛

上海房产税方案已上报中央 投资炒房设门槛

有关上海房产税的说法依然扑朔迷离。上海市住房保障和房屋管理局对外统一口径是“目前没有公布任何关于上海运行房产税的消息、计划和时间表”。一些分析人士指出，上海开征房产税还需要解决一系列障碍。

房产税，这一既有税种是国务院于1986年在《中华人民共和国房产税暂行条例》中设定的，“面向经营性物业征收”，“个人所有非营业用的房产”免征房产税。业内人士透露，地方税收立法权在中央；上海能否试点，需要中央的批准。尽管如此，上海也曾有过类似案例。比如，私车牌照拍卖制度，曾有部委相关负责人表示此举违反了道路交通安全法，但上海依然每月拍卖私车拍照。上海也有可能通过变通方式达到开征房产税的目的。

根据广为流传的初步草案，家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8％。的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。在业内人士看来，“8％。”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。

中国证券报记者从权威渠道了解到，上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3年以上工作纳税记录，购房也将征税。如果以人均面积征收，容易出现做假现象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此来逃避征税。

此外，房产税执行面临诸多困难。中国证券报记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现，目前上海注册房产估价师有1351名。根据数据显示，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。房产税与车船税都是按年征收，但汽车购买保险以及年检时必须缴纳车船税，而房产税又该采取什么办法来防止拒缴行为值得研究。（中国证券报 周文天)

专家预计：上海版楼市细则很可能与房产税同时出

“现在的楼市就像‘变频空调’，切换的频率越来越快。”在上周末晨报与金地集团联合举办的楼势沙龙上，与会专家感叹说。

在楼市新政“打击”下，5月份，申城一手房成交量估计只有40多万平方米，二手房成交量上半月则只有上月同期的四分之一。

尽管到目前为止，上海的开发商还是没有“大手笔”的优惠，但专家认为，早则第三季度、迟则10月底，房价“拐点”就会到来。“当然，拐的速度和‘坡度’，还要取决于楼市新政沪版细则的‘强度’及各单位实施力度。”

现场探房：新盘优惠“雷声大雨点小”

楼市新政自4月17日实施以来已有一个多月，开发商的底气到底有多足？上周末恰好有10多个新盘推出新房源，记者分赴宝山、松江等多个楼盘探访，

上周六11点左右，记者来到位于九亭的某楼盘售楼处。刚到门口，记者发现，一个约20人的团购队伍从售楼处鱼贯而出。难道是投资客前来“抄底”？记者上前询问后得知，原来他们是相约一起看房，只为自住，不为投资。

走进大门，记者发现不少楼盘贴着“售罄”的纸条。售楼人员介绍说，此次推出的房源均价约为18000元/平方米，除5套特价房外，价格并没有特别优惠。

当记者表示对其中一套特价房有兴趣时，售楼先生立刻拿来计算器，“这套房有88平方米，但实际使用面积有93平方米，总价只需要156万元，每平方米只需要16800元，相比其他房源优惠了近10%，十分合算。”

松江新城某新开楼盘的优惠幅度则更有限。上周六12点30分左右，记者在该楼盘销售处发现，尽管当天是开盘日，但售楼处并没有出现排队的情况，只有三四组客户在与售楼人员交谈。而销售大厅的显眼处，摆放着写有99套房源的广告牌，但其中的23套贴着红色标签，表明已被预定。

据销售人员介绍，现在购买该楼盘，总价可减掉1万元。但以户型56平方米来计算，总价减1万元，相当于每平方米减少180元，对14000元/平方米的价格来说几乎可以忽略不计。

对记者提出的“现在楼市这么低迷，你们还有没有其他的优惠活动”，售楼人员表示：“我们只剩下两栋楼，其他的都已经卖光。这次推出的是最吃香的小户型，买的人不少，总价减掉1万元已经相当实惠！”

继今年年初推出新盘后，保利集团在宝山顾村板块的重点项目——保利叶上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套别墅。据了解，此次推出的公寓房均价约为每平方米16000-17000元，考虑到该批房源有相应面积赠送，价格总体与年初开盘时持平，并未有明显降价态势。

开发商：短期不大可能降价

楼市新政推出一个多月，为何降价总是“雷声大雨点小”？对这一问题，出席楼势沙龙的开发商表示，短期内不大可能祭出降价利器，而更多地会从项目品质和服务方面下功夫。

金地集团上海分公司市场营销部吴立旸表示，目前金地上海的主要项目基本处于尾盘状态，还有部分总价在千万元左右的别墅等高端物业项目，因此4月份出台的楼市调控政策对销售总体影响并不大。“目前市场对高端物业仍有需求，我们也顺应这一需求变化，着重完善品质和服务。”

保利地产营销总监孟涛也表示，今年公司的产品受影响较小，“不管今后市场走势如何，公司还是会按既定方针一步步走。”

业内专家：新房成交量估计还要降

尽管如此，业内专家还是认为，本市一手商品房均价最终还是会下跌。“预计到七八月才会形成‘拐点’。”杨红旭分析说，接下来楼市会步入调控政策的稳定期和观察期，“从5月份的成交来看，一手商品住宅成交估计只有40多万平方米，似乎是跌到不能再跌了。但尽管如此，一手房成交量可能还要跌，预计三季度将进入迷的阶段，但跌幅不会很大。”

“估计七八月份，一手房月成交均价环比会有下跌，也就是所谓的‘拐点’。”杨红旭表示。

而二手房的“拐点”可能会来得更晚一些：中原地产市场研究部高级经理马冀表示，一方面上海即将出台的楼市新政细则需要一段时间消化；另一方面，一手房开发商的定价何时出现拐点，将对二手房价格的走向产生重要影响。如果开发商依旧比较坚挺，购房者才会慢慢转向二手房市场。因此，二手房市场10月份可能才会真正出现拐点。

上海版楼市细则：“很可能”与房产税同时出

在楼势沙龙上，楼市新政上海版细则也引发了讨论。有与会专家认为，“‘上海版细则’正式出台不会拖很久，而房产税与细则同时出炉的可能性也很大。”

杨红旭在沙龙上指出，上海如果要征收房产税，也应该是临时性的规定。“对上海楼市来说，‘上海版细则’出与不出的直接影响力可能并不像预期那样的大。而信贷大幅度收紧可能是开发商乃至购房者面临的关键难题。”

“其实要控制房价，不仅仅是信贷和税收这两种途径。”马冀表示，保障房大量推出，一定会影响开发商的定价策略。“今年上海新开工保障性住房的总目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。这些保障房才是影响房价的关键所在。”（新闻晨报 徐运 张昱欣）

房产税扩征需过三道坎

对住宅类房地产的保有环节征税，被视为调控高房价的最有效手段之一。近期，房产税这一既有税种的征缴范围可能扩大至住宅领域成为业内关注的焦点。此间观察家认为，房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分“房产”与“地产”、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。

根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。目前，这一税种主要针对经营性用房的收入部分征税。如果扩征至住宅领域，必然会针对房屋余值征税，以体现保有税的本意。

但在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。而在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。因此，房产税扩征至住宅领域，显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值，才能避免重复征缴等问题。

房产价值的合理评估也是一大难题。按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素；如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材、水泥等建安成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下“残值”。按照这种方法评估，房产税对物业持有者形成的“增量成本”，很可能就与物业费相仿，这显然不符合房产税扩征的初衷，也无法通过对住房保有环节征税实现调控房价的目的。所以，作为房产税扩征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税，增加炒房成本。

房产税扩征后的征缴对象，应当是人均居住面积大幅“超标”的家庭，这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。而实现有效甄别房产税的征税对象，无疑是一项浩大的基础信息工程。

有专家指出，即使仅仅实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口构成数据库。如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地公安系统建立相应的数据库。而在房管、银行、民政、公安乃至劳动部门间实现实时动态的数据库联网，需要较长的时间和巨大的资金投入。另外，针对住房保有征收的房产税不同于个人所得税，如何确定起征点、如何征缴等技术性问题同样还没有完全解决。

因此，近期专家建言的房产税扩征方案还只是设想，或者是局部地区的权宜之计。税法的严肃性和公平性也决定了房产税难以“新房新办法、老房老办法”。在大量基础性工作尚未完成之际，房产税扩征方案在短期内出台的可能性微乎其微。 （中国证券报 林喆）