开发商上演楼市独舞 购房者观望情绪依然浓厚

开发商上演楼市独舞 购房者观望情绪依然浓厚

密集的楼市调控措施，难以阻挡开发商拿地的热情。“两会”前夕委员代表关于调控房价的提案、议案未能在“两会”期间及会后延续这种政策期待效应。在昨日“两会”之后的北京夺地战中，央企得意，民企失意。而在“地王”频出的鼓舞下，地产中介机构也将今年视为战略扩张年，但银行已开始选择观望或退缩，而购房者的观望情绪则依然浓厚。

开发商

拿地冲动不可阻挡

昨日，“两会”闭幕后的交易日，北京土地市场共成交6块土地，卖地收入超过120亿元，还诞生了春节后总价地王——52.4亿元的大兴亦庄地块，及单价地王——楼面价超2.8万元/平方米的东升乡地块。除此之外，望京地块被远洋地产以40.8亿元收入囊中，而三宗昌平地块也被金隅等开发商瓜分。

在万科副总裁毛大庆看来，虽然今年的系列调控政策非常具体且具有落地性，但真正对市场起到缓解作用最快也要三四年之后。

不过面对不断攀涨的地价，民企则表现出更多的谨慎。毛大庆表示，“央企之所以敢拼命拿地，是因为央企的回报与民企完全不一样”。

而在此次拿地中再次铩羽而归的任志强在微博上发表“失败感言”：一线城市高价地的火拼都是央企的游戏了，剩下的开发商只能去二三线城市。

中介

今年是战略扩张年

尽管今年前两个月北京二手房市场成交量出现短暂回落，但多家中介机构对于今年的市场依旧看好，均表示今年将是战略扩张年。

中原三级市场研究部相关人士表示，目前中原地产在北京拥有140家左右门店，这比去年年初的70家扩张了一倍。而链家地产分析师张月也表示，今年链家也将在房山、大兴等新出现的交易热点地区增加门店，预计增加100家左右。对于二手代理公司惟一一家上市公司21世纪不动产而言，尽管业界传言其有战略收缩迹象，但相关人士表示，目前该公司的整体战略依旧是扩张，对于未来前景十分看好。

中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，中介要提高利润必须扩张门店，而在市场成交减少的情况下，只有增加门店才能更多地占有市场份额。现在成交量是下跌了，但是仅是比火爆的2009年下跌而已。

银行

谨慎对待开发商授信

对于当前地王层出的楼市，越来越多的银行却在这场博弈中选择观望或退缩。

“从去年底开始到现在，政府一直强调抑制房地产市场过快上涨。不过‘抑制’并不等于‘打垮’，所以银行只能是严查贷前贷后风险，不能一味降低信贷发放量。”在谈到银行目前对房地产开发商的态度时，某国有银行信贷部负责人这样表示。

不过据其介绍，今年以来一些银行的确调整了对房地产开发商的授信额度。一是因为今年以来央行两次提高存款准备金率，部分中小银行资金量严重不足，不得已只能调整对已签约企业的授信额度；二是在银监会密集提示信贷风险的前提下，个别银行自动调低了一些资质不好的开发商授信额度。

银监会副主席王兆星此前表示，将重视房地产开发和个人按揭贷款中的风险。

购房者

观望情绪浓厚

据北京中原三级市场研究部统计数据显示，“两会”期间，新增房源达到了1万套左右，而客户需求仅新增1.8万左右，供需比首次跌下1：2，除了一些小户型现在还有不少人在看房，其他房子大部分买房人都在观望。

据调查显示，购房者虽然对自己的购买力存在信心，但仍无法承担高额的房价，认为现在房价水平太高。

同时，“跟客户经理见面详聊”成为购房者现在在银行咨询个贷时听到的回答。“7折利率优惠在实际操作中还存在可能，但是要根据具体客户的资质实行风险定价。”中信银行北京分行零售银行部某负责人称。

“因为我们给的贷款利率太高，购房者基本在知道以后都跑到别家银行，3月份到现在都还没有做成一笔。”招商银行北京某支行业务员透露。(北京商报 齐琳 黄竞仪 王营 许甜)

[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]

你骂房价我抬地价 两会后北京再现新“地王”

开发商豪赌房价上涨和资金充裕是“地王”频现的主因，地方政府对土地财政的依赖推波助澜。专家建议反思招拍挂制度

两会刚刚结束，在一片高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。专家认为，开发商对楼市未来预期看好和资金充裕是“地王”频现的主要原因，而地方政府对土地财政的依赖也起到了推波助澜的作用。专家提醒，在中央调控政策渐紧，部分城市消费者观望氛围浓重的背景下，未来楼市走势尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，风险巨大值得高度警惕。同时，应反思招拍挂制度，发展多种出让方式。

15日，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B)，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元，创下北京拍地总价。

同日，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。

北京“地王”并非个案。近期，南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。其中，3月10日，南宁琅东新区紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C 2010-003地块，以每亩8650万元、总价15 .9亿元被拍下。而楼面地价11033元/平方米的价格也成为广西土地出让史上新“地王”。

东方证券房地产行业分析师杨国华接受《经济参考报》记者采访时分析说，这种大手笔拿地的举动表明，开发商对未来房价的预期还是比较乐观的，预计房价仍涨20%到30%。同时，表明开发商手里有充足的现金。

美联物业研究中心主任徐枫也表示：“从开发商的资金结构来看，尽管国家出台的相关调控政策在资金等方面划定了较高门槛，比如提高首付比例等，但开发商可以通过各种手段进行融资，因此对竞拍这种价格较高的地块会比较有信心。”

的确，近期开发商融资渠道正在不断拓宽。记者了解到，虽然银监会出台了一系列资金监管举措，包括流动资金贷款管理、房地产信托业务监管等，释放出进一步收紧融资的信号。但是一批大型开发商亦凭借自身的优质项目储备及品牌效应，纷纷走出了自己的“曲线融资”之路。

以标杆房企为例，中原地产统计显示，2009年底以来已有10家房企大幅度减少传统的银行信贷和证券渠道融资，转而通过信托、海外贷款、成立房产基金、签立合作框架协议等方式融资。这令其在销售滞缓的淡季依然有能力大举拿地开发。

“除了过度乐观的市场预期和相对充裕的资金外，最重要的原因还在土地源头———地方政府。”一位业内人士鲜明地指出，地方政府对土地财政的依赖，成为“地王”频现的根本原因。统计显示，在一些城市，“卖地”已成为地方政府的重要财源。土地出让收入占地方财政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了财政收入的一半以上。

北京大学房地产研究所所长陈国强对此表示赞同。他说，去年“地王”主要集中在一、二线的热点城市，但现在大有向二、三线城市转移蔓延的迹象，这说明部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观，不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高，这其中蕴涵巨大风险。

陈国强指出，从2009年底营业税优惠的终止，到“国11条”的出炉，再到两会期间国土部颁布的“国19条”，政策调控信号越来越强，部分城市楼市已出现一定程度的观望气氛。如果楼市持续高烧，不排除中央会采取更严厉的调控措施，届时一旦楼市出现较大幅度的调整，这些“地王”企业很可能会深套其中。

据中原监测的一线四大城市情况看，2月北京住宅成交量同2009年春节所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超过三成，其中，深圳降幅高达八成，上海成交量更是跌至近五年来月度成交量新低。

对于如何抑制地价非理性上涨，陈国强认为，一方面政府应加大土地供应，并让供地计划透明化；另一方面，应反思目前的招拍挂制度，发展多种出让方式。(经济参考报 鹏)

[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]