2010楼市布防 盘点2009年中国房地产楼市政策
贵阳房天下综合整理2010/01/27 11:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据房天下综合消息 2009年是中国楼市剧变的一年，这一年里房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身，房价和销量飞速上涨，这与上半年国家积极的宏观调控的关系密不可分。到了下半年，房地产形式一片大好之际，楼市政策开始转向抑制房价上涨，下面让我们来看看这一年里的政策走向。
2009年1月3日：
四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
2009年2月23日：合肥
公积金贷款额度优惠：调整贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的,贷款额度由20万元调整为35万元；调整还贷能力系数，由0.35提高至0.5。调整首付款比例。购买新建商品住房首付款比例下调至20%。新政自即日起执行，至2009年12月31日止。
2009年2月25日：合肥
安徽省计划下调二手房交易手续费：我省物价部门就进一步减轻企业负担、扩大内需、促进我省经济增长，再次研究提出22项支持性价格政策措施。其中包括降低住房所有权登记费和存量住房交易手续费，对半年以上未入住的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。
2009年3月24日：合肥
合肥再推12条新规助楼市 买地可分期付款：提高公积金贷款上限、提高普通商品住房价格标准后，合肥市再度出台对房地产市场的扶助政策，包括开发商拿地可分期付款、多渠道为开发商融资、降低小区停车位配套比例等，缓解开发商的资金压力。昨天，由合肥市建委、国土局、规划局、房产局联合签发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》正式对外发布，共12条，从多个层面为开发商减负。
2009年4月14日：安徽
农民工城里租房可以落户：购房落户不再是农民工进城的惟一途径，在城里租房居住的农民工也可成为市民。由省公安厅等8个部门联合制定的《关于深入推进户籍制度改革放宽城市落户条件的意见》(以下简称“《意见》”)，近日被省政府办公厅转发至全省各地。至此，我省沉寂多年的户籍制度改革“坚冰”终于被砸破。
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2009年4月24日：
住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。
2009年5月14日：合肥
二套房优惠政策：居民首次贷款购买普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。自2009年1月1日至12月31日，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
2009年5月25日：
人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释，是从“民生”概念出发，对普通业主权利的一种强调，于2009年10月1日起施行。
2009年5月25日：
发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。
2009年5月27日：
国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的 资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了 数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
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2009年6月10日：
国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
2009年6月30日：合肥
合肥降低房地产转让手续费：“凡是由合肥市管理的经营性收费项目，能取消的取消，能降低的降低。”从合肥市政府获悉，经该市物价部门起草通过，运用价格政策促进经济平稳较快发展的实施意见今天正式对外公布。其中包括全面降低房地产测绘、招投标、固体废物处理、城市规划、防雷技术等服务收费，免收工业项目建设工程交易服务费；降低产权交易服务费、产权交易增值服务费、标书工本费等，取消市城乡固体废物处理服务中心执收的建筑垃圾运输车辆标志证工本费，降低建筑渣土消纳处理费；暂停重大工业项目供热专线管网工程费。
2009年12月9日：
国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。
2009年12月14日：
国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。
2009年12月17日：
财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。（新华网）
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1月中旬开始，地方两会相继拉开帷幕。处在调控十字路口的房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点，政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫。其中，北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”，上海启动经济租赁房政策研究，海南决心防止泡沫再一次轮回，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。
“经历2009年房价暴涨，各地政府应平衡房地产在拉动经济和保障民生两方面的作用。在今年的地方两会上，房地产调控政策将成为利益各方博弈的焦点。”21世纪不动产分析师孟奇表示。各地的房地产市场状况不同，地方政策将有所侧重，但专家提醒，在当前楼价上涨过快的背景下，个别地方出台的调控和改革措施客观上反而助涨房价，造成主观愿望与实际效果南辕北辙的局面。
关心保障房
“一线城市房价高涨，主要缘于商品房结构性失衡。城区新增的土地都往豪宅方向发展，以迎合高端购买力人群，这也带动了周边普通住宅房价飙升。”北京市一政协委员指出。他建议，政府应对供应结构做出适当调控，加大中小户型、中低价位商品房供应，尤其是加快保障性住房建设。
北京市统计局的数据显示，2009年第四季度，北京四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米，比第三季度上涨2334元/平方米，创历史新高。去年12月，北京市新建住宅销售价格指数同比上涨13.2%。
为遏制房价过快上涨，北京市市长郭金龙表示，2010年，北京将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占全市住宅供地面积的50%以上，占全市住宅新开工建设套数的50%以上。同时，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。另外，北京市今年将完成1000亿元土地一级开发投资。坚持节约集约用地和“多储快供”，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。
“加大供应对房价上涨一定有抑制作用。”北京市副市长陈刚指出，北京土地极其稀缺。所谓加大供应，是近两年提前供应住宅。“政府对房地产市场的调控，过去更多的是采取行政手段，现在是采取引导市场这样更有效的手段。今年，政府将加大保障房建设力度，如果市场上有一半是中低价房产，高价房产肯定会大受影响。”
无独有偶，天津、重庆也启动大规模保障房建设，扩大住房保障政策的覆盖面。2010年，天津市委、市政府将改善中低收入群众住房条件列为今年20项民心工程的首要任务，确定了全年开工建设保障性住房650万平方米、8.5万套，向7.5万户低收入家庭发放租房补贴，完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的任务目标。今年下半年，以新家园经济适用住房房源为启动试点，将经济适用住房购买对象首次放宽至非拆迁中低收入住房困难家庭。
重庆市市长黄奇帆也指出，今年，重庆市拟新增投入75亿元，建成220万平方米廉租房，开工建设公共租赁房500万平方米、竣工200万平方米，新建3万户巴渝新居，改造3万户农村危旧房。
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情系“夹心层”
“目前，北京、上海等城市的房价，已经将大批中等收入阶层排斥在外，这一‘夹心’群体无法被保障房体系所覆盖，也无力购买商品房。”上海市政协委员屠海鸣建议，政府应针对数量庞大的夹心层人群出台相应的商品房产品，满足其需求。
业内人士指出，中等收入阶层是城市消费群的主力之一，这一群体在高房价面前正日益收缩消费，不利于拉动内需。而一线城市的高房价也限制这一群体的住房购买力，这对楼市成交放量和开工升温也会产生负面影响。因此，在今年的地方两会上，多数省市均将“夹心层”的购房问题放在了较为重要的位置。
1月25日，上海市政协十一届三次会议开幕。此前，上海市政协共收到大会提案480件。其中，关于“中等收入”人群的住房问题，被市政协列为今年重点调研课题之一。
不少政协委员联名提案，建议当地政府尽快出台面向中等收入家庭的限价房措施，房价略高于经济适用房，首先针对住户困难的中等收入家庭。这类房产的销售对象主要是买不起市场商品房的中低收入市民。
提案认为，上海可以借鉴其他地区的经验推出限价房，由国土部门和住房保障部门划出专门地块，以定地价、定建房标准、定税费率、定5%-10%的利润率、竞房价、竞建设方案，专门向房地产企业招标供地限价房。针对地价不断疯涨的现象，提案还建议，政府可在招拍挂供地时，明确在建普通商品房需配建若干面积的限价房，或者收购一部分普通商品房专门作为限价房用途。与此同时，限价房的供应对象应作严格界定，试点初期主要为城市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭和需引进的海外或外地特殊人才等。
在南京的两会上，相关部门也明确表示，该市将投入300亿元开工建设6个“城市住宅大型区”。目前，5个项目的规划已经完成，另一个也正在抓紧制定，规划建筑面积从几十万平方米到二三百万平方米不等。“城市住宅大型区”以经济适用房为主，但同时配建中低价商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。与过去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型区”强调交通、就业、居住、服务的统筹和谐，改善居民的生活质量。
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调控不能南辕北辙
对于商品房市场，多数地方两会均提出综合措施遏制楼市投机和炒作。郭金龙便指出，今年北京将大力整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为。
不过有专家指出，在地方两会上，主管部门纷纷贯彻中央地产新政，并拟定适合当地的房地产调控措施，但也应警惕一些地方的不当调控——选择不适当的时机推行改革助涨房价，或者借调控和改革的名义变相托市。
以广西南宁为例，该市正拟议取消商品房预售制度，在当前楼市供应偏紧的情况下，这可能造成短期内商品房供给大幅下滑甚至“断档”，催生楼市炒作。
而1月以来，受“国际旅游岛”概念和土地“短期断供”影响，海南楼市被“爆炒”，成交量井喷，海口、三亚等城市房价一天一涨。虽然海南有关领导表示，海南楼市不会重蹈“泡沫”覆辙，但其部分刺激性政策，比如暂停土地供应造成恐慌性购房，致房价飙升等，也受到业内的争议。
对此，海南省省长罗保铭在1月25日的海南省四届人大第三次会议上作政府工作报告时提出，2010年，海南将进一步强化和完善房地产业规划，科学有序供地，优化开发结构，严格规范房地产市场，抑制房地产市场投机。
海南省政协委员董德标也建议，通过提高城市基础设施配套费、开征房地产价格调节基金等方式，抑制海南楼市价格飙涨。他认为，除了传统的市场规划、土地供应、信贷控制、土地出让金管理、打击捂盘惜售等调控举措外，还可在报建环节、交易环节等采取措施。一方面提高城市基础设施配套费，特别是大幅提高中高档住房开发的城市基础设施配套费征收标准，用于完善城市基础设施建设。另一方面开征房地产价格调节基金。在交易环节，抑制开发商暴利。（中国证券报）
