楼市进入冰冻期 2010楼市市民看跌开发商看涨
贵阳房天下综合整理2010/01/05 11:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
彻夜排队、摇号选房……相信很多人对2009楼市的火爆场面还记忆犹新。据中指研究院的监测，2009年全年，天津商品住宅销售125874套，销售面积1321.99万平方米，同比2008年上涨162.66%，天津商品住宅销售均价7408元/平方米，同比2008年上涨7.03%。涨幅位居前列。与此同时，去年本市住宅用地供应量也达到了之首，为楼市供应注入一剂强心针。一边是已处于历史高位的房价，另一边是刚刚启动的“抑制性”政策，市民强烈的购房意愿是否能够保持？面对2010年楼市各方又是何种态度？记者苗娜姚华 许佳
开年楼市遇冷
市房管局公布的每日房价统计显示，1月4日本市新建商品住宅仅成交212套、面积19988.7平方米，成交面积环比2009年12月均值下降了54%。显然，2009年楼市的火爆并没有延续到今年。
昨日下午，记者走访本市老城厢、梅江等区域多家楼盘销售中心发现，售楼大厅内一改往日的人头攒动，大多冷冷清清。河西区某楼盘开发商表示，元旦期间的“惨淡”早在意料之中，他一点也不在意。“新政刚出来，人们的观望心态都比较浓，现在买房的都是已经谈好的，真正元旦期间看房选房的，实在很少。”他说，忙了大半年，销售人员也该休息休息了。估计到春节前，天津楼市将一直笼罩在观望的氛围中，不会有太大起色。
虽然新年楼市出现观望，但是去年以来节节攀升的房价似乎还没有“止步”的迹象。比如，老城厢某小户型楼盘元旦报价约为18000元/平方米―19000元/平方米，比年前的17000元/平方米又上涨了。
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今年楼市如何走？
经过2009年的火爆后，2010年的楼市去向何方成为各方关注焦点。那么，市民、开发商、专家都怎么看呢？
大学教师马先生：
去年不是涨价是跳价
“房价涨得太快，不是涨价简直就是跳价了。以前狠狠心还能当个房奴，现在连当房奴的信心也没有了。”马先生表示，“我觉得现在的房地产市场肯定有泡沫，与百姓的收入水平不符，希望政府能够继续加大调控力度，将房价抑制下来。”
对于2010年的预期，他表示：“就像媒体说的，房价现在走在高速路上，急刹车的可能性不大。估计2010年是个过渡年，房价会保持相对稳定，如果略有下降就会是比较好的预期了。政府已经加大了保障房的建设力度，长期看对抑制房价会有比较好的作用。”
私企财务主管孟女士：
再疯涨下去早晚会崩盘
“现在中心城区老城厢、海河边的房子都开始步入‘3万元时代’了，而其他一些区域也都是1万多元每平方米，市内六区现在很难找到低于1万元每平方米的新房。这样的房价已经远远超出普通购房者的承受水平了，再这样涨下去，买房的人肯定会越来越少，最终只有一个结果――崩盘。”孟女士说。
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开发商坚定看好今年楼市
谈及2010年天津楼市，阳光100营销总监陈国雄预计，今年1季度开发商和购房人会处于博弈状态，开发商也不敢大幅提价。“楼市和中央的政策息息相关，目前中央关于房地产市场的政策还没有十分明朗，所以一些投资客不敢轻易入市；其次，银行的金融政策也十分关键，去年的火爆行情其实银行也在‘火上浇油’，让市场更旺，今年银行对首套房优惠以及二套房限制究竟会如何对房地产市场发展也有很大的影响。”而第二季度，他预计成交量会出现增长，但是价格的涨幅不会过大。
天津市万家房地产经营有限公司董事长苗宝军表示：“2010年的房价，下调的可能性几乎为零。大家都在说新开工面积的问题，但是新开工不等于交房或预售，中间会存在一个真空期，就是说2009年开工建设的房子今年市民是很难享受到的，因此市场供应也不会因为这个原因而大幅增加，今年房价还是会相对保持坚挺。”
“另外，关于国家出台的系列政策，包括二手房营业税、房贷等，都意在抑制炒房，平抑房价。但是我认为这一系列政策至少在一季度不会产生明显的效果，也要到二季度才会有所显现。”
专家
主基调“价稳量跌”
中指研究院天津分院总经理蒋云峰表示，纵观2009年宏观经济发展情况，天津也是经济发展最快的城市之一。天津新建商品房成交量的上涨幅度与本市经济数据，特别是GDP的涨幅是相匹配的。同时，本市有关蓝印户口、拆迁、公积金等一系列新政策的出台本身也是倾向于房地产市场的，因此在这样的政策刺激下，房市的火爆并不出人意料。
对于2010年天津楼市，蒋云峰认为全年的主基调应为“价稳量跌”，“应该说价格会在稳中小幅上升，但成交量会有一定的下滑。但是重要的还是要看政策的调整。”（城市快报）
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和股市迎来开门绿一样，2010年的楼市也吃了闭门羹，随着寒潮的降临，成交量也如同突然从盛夏转到严冬，楼市在元旦假日期间成交量急剧萎缩，形成了黑色元旦假日。生猛的调控政策终于扼住了房地产市场的脖子，元旦期间，市场的成交量从南到北一线二线城市急速跳水，南京元旦两日仅仅成交4套，上海三天只有168套，而北京商品住宅期房成交量环比骤降6成，二手房仅成交30套；元旦3日，深圳一手房分别成交93套、99套和96套。成交量急剧跳水，已经成了楼市的心腹大患，也意味着2010年的楼市前景很不妙。当然，楼市元旦节日成交量急剧缩水，只是一种先兆，后续的成交量还有待观察。
就拿上海来说，三天成交量才区区168套，这与去年日成交量达到1000左右的水平简直是不可同日而语，可以用跳水来形容上海的成交量。究竟是什么导致了2010年的楼市成交量急速缩水的局面，主要有以下四个因素。
，中央拳打和地方脚踢，造成2010年楼市成交量的开门黑。从中央角度来看，高层一连发布了三套政策，即营业税复位、国四条、打击土地囤积和规范地方政府的行为，被称之为组合拳，据说，这只是一个开端，后续的调控组合拳还会鱼贯而出。从地方角度来看，土地财政已 收，中指研究院日前发布报告称，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过一倍，其中，上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三甲。暂时已经不需要再受制于房地产市场了，因此，在中央的督促下，各地也开始凶猛的调控行动。上海实施了所谓的促进楼市健康发展新打压政策，主要采取的是通过恢复税收政策、严格执行差别化信贷政策来遏制楼市的成交量。
第二，2009年四种需求集中释放，提前透支了2010年的部分需求。从统计局的数据可以看出，2009年一月到十一月商品房的销售面积为75203.15万平方米销售增速达到了53.0%。从现实来看，2009年四月以后，各地出现了抢房热，由于产业资本无法在通缩的实体经济中生存，信贷资金和聚变为游资的产业资本开始纷纷抢入房地产市场，再加上2008年一年的低迷，改善性需求和刚性需求的集中释放，造成了房荒以及房价的迅速飙升。2009年的火爆注定部分地透支了2010年需求，但从供给的角度来看，优质新盘开盘量也在减少，好地段出现的地王楼面价已经很高，这些楼盘只能等待之后再卖，在这种背景下，元旦出现了开门黑的局面，是在情理之中的。
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第三，房价飙升也给成交量设置了一个坑，因为价格是限制无限欲望与现实的标尺，不少城市的房价飙升确实限制了很多有效需求。在收入暂时没有快速增长的条件下，如同夸父追日的状态只能使得成交量萎缩。量能的萎缩恐怕会使房价有所松动，但这只是暂时性的松动，不会影响房价上升通道。现实是，限制买卖双方又陷入一个僵持的状态，观望气氛在节日时间表现的很明显，显然，购房者是在等待后续政策对房地产形成垂直性打击，以便在阶段性低点内寻觅到入市的时机。购房者期待2008年那样的调整开始，但现在已经2010年，在宽裕的现金流的情况下，房企的生存能力和2008年不可同日而语，而且经过2009年央企高价拿地，可见房地产企业已经升级。事实上，即使是2008年低迷的时期，房价的松动也只是预期的改变结果，2008年末的那轮大救市政策在实质上意义上只是改变了一个预期。而今又陷入了一调控就死的危险局势下，在经济新的消费点和投资点尚未出现的背景下，凶猛的调控政策，投鼠忌器是必然的。
第四，政策末班车效应使得购买者在节前迅速敲定，而节前的成交量急剧放大正是这种赶政策末班车的催生的，政策干预市场的能力大为增强。需要管理层重视的是，我们是不是回到旧调控的思维当中，暂时的压低只能酝酿未来新的暴涨。
总而言之，在2010年经济形势尚未明确的背景下，贸然掀翻房地产会给经济带来沉重的一击。笔者在中央连续出台组合拳政策的时候，曾经很明确的指出，这种行动会伤及正常的需求，打压楼市的成交量，元旦节日的事实，已经证明了这一点，我们的政策制定者，如何在能够遏制房价上涨的同时，不伤及楼市的正常成交量，才是政策调控的关键。楼市，牵一发而动全身，政策制定者要慎行。 （凤凰财经）
