楼市调控下的2013:地王频出 千亿房企扩容

楼市调控下的2013:地王频出 千亿房企扩容

(来源:中国新闻网)2013年楼市收官，这一年，政策调控依然是房地产市场的主基调，从“国五条”到“京七条”、“沪七条”，政策不断加码。这一年，房企销售的“千亿军团”扩大至七家，开发商挣得盆满钵满，手里握着大把资金到处“攻城略地”，“地王”频出。

过去的2013年，很多人实现了“住房梦”，但仍有很多人在“望房兴叹”，“改善住房”依然是大部分人所执着的梦想。新的一年，楼市将会呈现怎么样的走势，房价能否回归理性，值得期待。

政策频出：楼市长效机制待建立

2013年，楼市延续了以往的调控主基调。2月20日，新“国五条”出台，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，首次明确二手房交易个人所得税严格按照个人所得的20%征收。随后的一个月里，北京、上海、广州等地先后出台地方细则。

为此，清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明在接受中新网房产频道采访时表示，为了防止房价过快上涨，调控政策必须加码，甚至还应该出台一些前所未有的新措施。然而，新“国五条”的实际执行并未收到业界期望的效果，楼市依然表现火爆，“日光盘”频出、“地王”记录不断被刷新，房价持续上涨。

进入第四季度，以一线城市和部分热点二线城市为代表，“深八条”、“京七条”等收紧性政策相继出台。在中原地产研究部总监张大伟看来，2013年虽然出台了“国五条”，但绝大部分城市并未落地；各地出台的调控升级政策的确影响了2013年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。因此，2014年长效机制的建立非常迫切，楼市不改变屡调屡涨的预期，未来软着陆的可能越来越小。

“日光盘”频出：多数楼盘遭哄抢

在楼市调控没有放松的环境下，各地销售表现火爆。据中新网房产频道梳理发现，2013年，热点城市市场表现为供需不均，北京、上海、南京等地“日光盘”频出。

3月份，北京通州的金地·格林格林项目首次开盘，约有4000多人争抢400多套房源。不到3该楼盘的484套房源全部认购完毕；另据新民网报道称，3月24日晚间，在宝山大场镇一处新盘售楼处，面对每平米22000元的开盘价，近百名购房者彻夜排队等待开售。

据了解，“日光盘”几乎贯穿了整个2013年。同策咨询研究中心总监张宏伟对中新网房产频道表示，楼市“日光盘”背后集聚着多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

另据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，未来限购仍将从严，购房人对购房资格更加珍惜，由品牌房企开发建设的、价位合理的优质楼盘项目自然成为更多购房人关注等候的焦点。

房价上涨：市场供需不对称

在楼市旺盛的需求面前，房价一路上涨。据中指研究院发布数据显示，2013年12月份，百城新建住宅均价为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨。

其中，北京、上海等十大城市住宅均价为18994元/平方米，环比上月上涨1.31%，与上年同期相比上涨17.56%。另据国家统计局11月份70城市房价变动数据显示，一线城市新房价格已经连续3个月同比上涨超20%，另有26个城市房价同比涨幅达到或超过10%

张大伟认为，2013年的调控以无效告终，从年初的“国五条”各地公布房价控制目标，到11月接近20个城市出台地方调控收紧政策，虽然一定程度上抑制了房价加速上涨，涨幅的确放缓，但从成交量看，整体市场依然非常火热，一二线城市日光盘迭出。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受本网记者采访时表示，房价上涨与购房者对房价上涨预期有关，但主要还是供求关系问题。他说：“包括北京、上海等一线城市及部分二线城市，市场的供应与需求还是很不对称的情况。”

地王频出：“面粉”贵过“面包”

2013年住宅销售一路火爆，土地市场也是“硝烟弥漫，捷报频传。”据了解，开发商凭借资金优势，在土地市场出手大方，一些城市热点地块一度遭到拼抢，“地王”记录不断被刷新。

7月3日，北京夏家胡同地块以17.7亿元价格成交，楼面地价超过4万元/平米；9月4日，北京农展馆地王诞生，第二天，上海、杭州、苏州一日内三个地王地块集中入市，总成交价超过400亿元。房企不惜重金频频在土地市场大手笔拿地，连一度声称不拿地王的万科，也在一个月时间内连续拿下三块“地王”。

地王频出，部分地块甚至是“面粉”贵过“面包”，为此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新网房产频道采访时称，地王的出现和房价的增长有很大关系。开发商资金充裕，楼市刚性购房需求依然旺盛，因此，开发商更积极地在热点城市储备土地以待后期开发。

开发商火热的拿地局面下，2013年土地出让金上涨明显，以一线城市为例，据中原地产统计数据显示，4个一线城市土地出让金均创历史记录，合计土地出让金超过5000亿元。其中，上海更是创造了2000亿元的土地出让金记录，北京全年土地出让金超过1800亿元。

千亿房企扩容：2020年将达20家

2013年楼市收官，多家房企超额完成年度销售目标。其实，早在两三个月前，融创、世贸、碧桂园等多家房企就以完成年度业绩。另外，2013年备受关注的千亿房企阵营扩大至七家。

有数据显示，2013年万科的销售额为1740.6亿元，位居销售榜首位。绿地集团销售额达到1625.3亿元，紧随万科位居第二。

另外，万达集团、保利地产、中海地产、碧桂园和恒大地产分别以1301亿元、1251亿元、1170亿元、1097亿元及1082亿元的销售额排名第三到第七位，至此，千亿房企阵容从2012年的三家扩容至七家。

据中指研究院提供给本网的资料显示，未来千亿将成为性龙头房企的下限，2020年可能有20家企业达到这一水平。根据该机构的测算，预计到2020年将有6家2000亿级企业、14家1000-2000亿企业、17家500-1000亿企业。值得注意的是，在万科之后，中海、保利、万达等将在未来几年突破2000亿元，将龙头企业的规模竞争推向新的高点。

楼市调控去行政化还欠"火候"

(来源:大连晚报)2013年圣诞前夕的广州十分热闹，在去年12月24日召开的广州市十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市国土房管局局长李俊夫表示，明年要以建立住房长效机制为重点，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，引起了各方的关注，使房地产调控去行政化的预期渐浓。

近年来，调控已成为常态，即使是“猛药”，收效也开始打折，面对复杂的市场背景，以市场化调节来指导楼市的呼声不断响起。应该说市场调节是楼市健康发展的目标，但此时提出告别行政化调控是否合适呢？

就北上广深而言，据国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。从土地市场来看，2013年，一线城市土地出让金暴涨，北上广深4个一线城市土地出让金均创历史纪录，其中上海更是创造出2177亿元的单一城市土地出让金纪录。仅这四个城市合计土地出让金就突破5000亿大关，达到了5014亿，是2012年的2.5倍。

众所 ，土地市场与房价有很大的关系，目前土地市场的火爆势必会传导到楼市销售上，也预示着明年一二线城市的楼市酝酿着更大的涨幅，如果没有更有力的调控举措，后果可想而知，此时，仅依靠市场化的调控来平抑制房价显然不现实。因此，广州关于逐步取消行政干预的探索在24内戛然而止，住建部将北上广深列入明年重点监控城市名单，从严落实包括限购限价在内的房地产调控政策。

把楼市交给市场，不是不可，只是某些方面不可或缺。这方面政府也在努力，比如积极鼓励地方从本地实际出发，创新住房供应模式，减少用“一刀切”式的行政手段调控楼市。事实上，近年来各地已有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。但目前，土地市场还需进一步理顺、住房信息网还需继续扩大、房产税还没有全面落实推行、住房保障工程还需完善……这时提出去行政化调控，基础没打好，各方面问题也会随之而来。

实际上，行政调控与市场调节并不矛盾，纵观调控这些年，楼市并没有因为调控的存在而停滞不前。市场的优胜劣汰使品牌房企越做越强，实力弱的中小企业逐渐被淘汰或兼并；住房产品更加细化，商业地产、旅游地产，养老地产涌现，市场在细化，产品、市场业态都不再单一，产品复合程度提高，这都是市场调节带来的积极改变。

正如歌里唱得：“我给你最后的疼爱是手放开”，这句话用来形容行政化调控与楼市的关系其实也不无贴切。哪个母亲不希望孩子能够放手独立，房价最终还是应当回归市场这只“无形之手”的怀抱。只是现阶段来看，去行政化调控还欠火候，若强求，只能是害了孩子，苦了自己，只有改革措施都到位，行政化的楼市调控才能真正淡出。