楼市调控向二三线城市蔓延 年底难"翘尾"
房天下综合整理2013/12/06 09:36
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楼市调控向二三线城市蔓延业内称年底难"翘尾"
(来源：新京报)截至12月3日，继北京、上海、广州、深圳一线城市之后，西安、武汉、南昌、厦门等13个二、三线城市陆续加入新一轮楼市调控的行列，从限购升 级到限价措施，都在为达到年初设定的调控目标而做出努力。业内人士指出，比照目前的市场情况，年底楼市或许难以上演“翘尾”行情。
房价上涨预期，促各地调控政策密集出台
十八届三中全会后，继北京、上海、广州、深圳四大一线城市针对预期不断上涨的楼市，进一步强化了调控细则；以此为样本，南昌、武汉等二线城市也陆续加入升级调控的队列。
据了解，截至12月3日，已有13个二、三线城市在重申原有调控内容的基础上，提出强调落实“新国五条细则”，并针对性地对限购、限贷进行了约束。一时间，部分房价上涨过快的二线城市，针对楼市的阶段性收紧措施，也开始在年底集中蔓延。
“年初各地制定的房价控制目标即将进入最后期限，在这个时候各地出台这些调控政策有其特殊的含义。”一位不愿具名的业内人士指出。
通过梳理已出台细则的城市，不难发现，目前各地调控政策基本上都是以“提高二套房首付比例”和“增加住房供应量”为主，辅以延长非本市户籍居民 限购时间以达到降低住房需求的调控目的。“有些老调重弹的感觉，不过阶段性目的很强。”一位房企人士私下表示，在房价上涨预期仍较强、各地房价控制压力较 大的背景下，限制新房销售价格是应急之举，但该人士指出不少城市都提到了增加供应的内容，成为本轮调控的新看点。
根据国家统计局实时报告显示，10月份，同比涨幅超过10%的城市有北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、福州、郑州、太原、长沙、南京、南 充、武汉、杭州、乌鲁木齐以及徐州。有业内人士对此预计，后续可能还将有超过20个城市出台新政策，以应急“房价控制目标”的大考。
在中国社科院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞看来，目前各主要二线城市的调控目标普遍难以达成，而社会舆论的叠加影响也促成了这些城市扎堆出台升级版政策。“因为要给上级和老百姓一个交代，所以各地方政府会集中在年底密集出台调控政策。”牛凤瑞说。
供需走低，业内称年底楼市或难“翘尾”
11月以来，在连番升级政策的压力下，以北京、上海等一线楼市为代表，范围内的房地产市场开始启动“降温”模式。在北京，“京七条”和自住型商品房的问世，使得11月份入市项目价格快速上涨的势头出现衰落，“平价”入市或涨幅趋缓的项目明显增多。
机构数据统计显示，2013年11月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平米，环比10月上涨0.68%。这是自2012年6月百城房价“负转正”以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来水平。
对于楼市在11月的涨幅骤然“缩水”，房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，主要原因在于陆续出台地方性政策调控楼市，影响了预期。事实 上，据某知名房企负责人透露，该企业在二、三线城市项目的销售情况进入11月，也明显出现涨幅趋缓的现象。“限购限贷门槛的提高，对于二、三线城市的购房 人，还是有一定的心理影响。”该人士说。
事实上，不仅仅是需求的客户端热情减退，供应端房企的推盘节奏也在进行调整。根据近日房企发布的实时业绩报告显示，多数房企已完成年内销售目标或达到预定目标的90%以上，年内推盘的热情也开始减退。
多位接受记者采访的业内人士认为，由于受供应和需求的双重挤压，预计年内难以再现去年年终楼市翘尾的行情。
■ 企业反应
不会规模性调整布局
尽管二、三线城市目前正面临调控蔓延的压力，市场供过于求的诟病不绝于耳，是否会对品牌房企造成影响？
在采访过程中，有业内人士指出本轮调控，只是针对房价上涨过快的城市而出台，影响范围有限，给企业带来的影响也在可控范围之内。
中国房地产学会副会长陈国强表示，与北京、上海等一线城市不同，三线城市房地产市场所面临的主要问题是库存量过高，需要消化，这同北京、上海等地的供应不足“是两种性质的问题，需要采取不同措施”。
据某广泛布局二、三线城市的知名房企相关负责人透露，该公司目前尽管新增项目呈现出向一线城市倾斜的趋势，但未来仍将继续关注二三线城市核心地段的潜力地块。
而另一位不愿具名的标杆房企负责人也对记者表示，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不会因为短期内地方政府的阶段性的收紧措施而改变。“一线城市土地供应如此紧张，想彻底脱离二三线城市也是不可能的。”该负责人强调。
有业内人士认为，二线城市在预售制度和销售环节，较之一线城市都更为缓和，因此仍具有比较好的市场增长空间。
据一位分析人士表示，从执行时效性来看，一般政策执行时效周期为4-6个月，预计政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，基本不会影响房企对于二线城市的布局。
大部分二线城市调控加码 上海楼市打出"组合拳"
大部分二线城市调控加码 上海楼市打出"组合拳"
南京：温和加码难助达标
(来源：中国房地产报)房价连涨17个月，10月份新建商品住宅价格同比上涨15.3%，一连串数字预示着，今年南京的房价调控目标已基本实现无望。但也正是这一连串数字，“逼”得南京于11月26日终于推出了《关于进一步加强房地产调控的通知》。
南京的调控新政共有8条相关措施，包括加大住宅用地供应和供后监管力度、执行差别化信贷政策、严格执行商品住房明码标价制度、规范市场销售秩序、加大保障房建设力度和完善住房供应体系等内容。其中，二套房贷款首付比例由原来的6成提至7成；今年住宅用地规模在前5年平均供应量的基础上增加10%；今年12月份要推出3000套现房公开发售。
但在业界人士眼中，这些举措都过于温和。“南京新政最主要的部分是二套房贷首付7成，以及加大土地供应，但这两部分短期内对市场的供求、房价等影响都不会太大，所以作用有限，市场反应一般，现在距离年底时间较短，南京已无法完成年初的调控目标。”江苏省房地产业协会房地产研究所所长李智在接受中国房地产报记者采访时明确表示。
“南京新出台的政策还没有其他几个二线城市力度大，只有一个关于二套房贷首付的要求。这个或许可以遏制过快的涨幅，但长远的作用很难说，需要看其他配套政策的落实情况”HOUSE365首席地产评论人尹霄飞向记者直言，这个新政“有交差的意味”。另一方面，“南京承办了2013年亚青会和2014年青奥会，财政压力比较大，估计不会过多地对房地产市场过严的管控。
长沙：貌似调控升级实无新意
年底怕挨打“屁股”，赶紧拿块“木板”挡着。这是11月26日长沙房地产行业微信群的一句流行语。
11月29日，中国人民银行长沙中心支行发布的《关于进一步做好长沙市差别化住房信贷政策工作的通知》指出：首套房在90平方米以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房首付比例提高至65%。
此次长沙新政，包含了增加普通商品住房及用地供应、进一步提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发商理性定价、推进保障性安居工程建设等4条措施。
然而，看似突如其来的调控，不少业内人士再次用“简单”、“温和”、“模糊”加以形容，认为与“国六条”相比，此次长沙新政无新意。
值得注意的是，长沙并未明确首付比例提高的幅度。因此，当地市场人士指出，此次长沙新政对楼市将不会有太多实质性的影响和改变。
在总结上半年政府工作时，长沙市市长张剑飞指出，今年以来，长沙房地产和土地市场的表现超过预期。年初，长沙公布的房价控制目标称，2013年新建商品住房价格，要控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。
不过，长沙此次新政也对增加普通商品住房及用地供应提出了要求。除建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应之外，将在2014年1月31日前，制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划和保障性安居工程建设计划。
上海：单身限购政策收紧、“区县指导价格”新政加压
“沪七条”落地后，上海楼市调控再次打出“组合拳”。11月25日，浦东新区收紧家庭审核资格，即明确从25日晚9点后，外地单身带未成年子女者不能买房，沪籍则限购一套。新政一出，浦东自贸区楼市上涨行情熄火。
限购收紧后，上海楼市又迎来“限价”风潮。11月27日，上海业内传出一份“上海部分区县预售指导价格”名单，标志着高于“指导价格”的楼盘，在近期或很难拿到预售许可证。据业内人士透露，上述指导价格是在11月8日连同“沪七条”同步下发到各区县执行，而“沪七条”明确要求落实各区县房价调控目标责任制。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，由于“沪七条”、浦东单身限购政策收紧、“区县指导价格”等政策，上海市商品住宅成交量将出现下跌。
这也是继今年3月份新国五条细则“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”。
“此前上海多个区县都已经据此标准执行，浦东只不过是最后一个收紧的区域，这也意味着家庭认定原来的擦边球关闸了。”德佑地产研究总监陆骑麟表示，浦东收紧认定口径，可能是响应近期的调控政策。
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