四季度或成楼市调控加码窗口期

四季度或成楼市调控加码窗口期

(来源:中国证券报)国家统计局10月22日数据显示，9月，在70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。

分析人士表示，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热点城市可能密集出台微调政策，中央层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。

区域分化态势明显

9月，在70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有65个，持平的城市有3个，仅温州和桂林2个城市环比下降。平均而言，70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.72%，继续处于上涨通道中。

与2012年同期相比，在70个大中城市中，仅温州9月新建商品住宅价格下降，其余城市均同比上涨。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市9月房价同比涨幅均超过20%，北京继续成为领涨者。平均来看，70个大中城市新建商品住宅价格9月平均同比上涨8.7%，创2013年以来新高。

业内人士表示，与2007年的一轮房价大涨相比，目前的房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大，而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市存在供应压力，房价上涨后续动力不足。

中原地产报告显示，9月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。一线城市与二三线城市涨幅差距正逐渐拉大。

市场人士表示，导致这种分化的主因是土地供应。近年来，一线城市和部分二线城市土地供应不足，但市场需求持续增加，市场出现供不应求局面，而众多三四线城市在土地财政驱动下大量供地，给市场带来消化压力。

在房价快速上涨背景下，部分城市可能难以完成2013年的房价控制目标。9月，在70个大中城市中，有15个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%，24个城市涨幅在8%-10%之间。

地王助推房价上涨预期

在热点城市房价上涨的原因中，供应不足首当其冲。华远地产(行情，问诊)董事长任志强认为，近几年北京商品房供地规模始终处于负增长状态，虽然供地总规模不小，但剔除保障房和其他基础设施建设用地后，纯商品房用地面积不足，再加上配建制度将保障房用地成本转嫁到商品房土地上，推高商品房地块价格。北京市住建委数据显示，9月下旬以来，北京楼市库存已降至6万套以下的历史水平。

预期管理失效进一步助长房价涨势。7月以来，一线城市频繁出现“地王”，且“地王”潮逐渐蔓延至二线城市。“地王”带来的房价上涨预期导致市场出现一定程度恐慌情绪，恐慌性需求加速入市又进一步推涨房价。

近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近两个月来，北京部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。

业内人士认为，在当前供需失衡和预期管理失效的背景下，要想在短期内止住房价上涨势头恐非易事。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一二线城市集聚过多资源，房价易涨难跌。2012年以来过多的信贷供应是房价上涨重要原因。这些影响房价上涨因素目前依然存在。由于热点城市房价具有更强的上涨动力，房企持续向热点区域集中，可能助推房价上涨。

张大伟表示，房价持续上涨的现实正在促使房地产长效调控机制加速出台。分析人士认为，作为调节市场供需重要手段，房产税改革试点扩围时点可能临近。

分析人士认为，楼市调控政策需加码，从而在短期内迅速抑制房价涨势，稳定市场预期。业内人士建议，热点城市可适度上调二套房首付比例和贷款利率，限购不严厉的城市需提高限购门槛。在有关部门窗口指导下，部分城市已出台微调政策。继郑州、南京先后收紧调控政策后，深圳近期推出稳定房价8条措施。北京市有关部门近日宣布，明年将供应超过5万套自住型限价商品房以平抑市场供需矛盾。

房价地价加速上涨或招致后续楼市调控

 (来源:财经日报)两部委10月22日相继发布统计报告显示，国内主要城市房价和地价均呈上涨态势，且涨幅有所扩大。

国家统计局公布的“9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据”显示，除温州外，其他69个城市房价涨势依旧，四个一线城市同比涨幅均超过了20%。

其中，北京以20.6%的同比涨幅领涨，上海、广州和深圳分别为20.4%、20.2%和20.1%。

另据中原地产市场部总监张大伟统计，同比涨幅超过10%的城市达到了15个：北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐。张大伟认为，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。

而国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。2013年9月份，城市新建商品住宅价格同比上涨，既是2012年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与2012年同期房价下降、基数较低有直接关系。

“2012年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。据测算，2012年9月其他51个同比下降的城市新建商品住宅价格同比平均下降1.8%。”刘建伟称。

  京城一家地产企业董事长21日表示，现在的房价涨势可能会引来新的楼市调控，未来几年房地产市场会逐步分化，二三线城市之间会分化，房地产企业之间也会分化，总体上企业将会磕磕绊绊地往前走。

张大伟预计，在公布房价数据后，房价涨幅较快的部分城市，很可能会推出各地的加码调控细则，抑制已经有所失控的房价。

与房价相关的土地价格也在加速上涨。国土资源部发布的“2013年第三季度主要城市地价监测报告”显示，重点区域和主要城市地价水平持续小幅上涨，环比、同比增长率加速上升。

第三季度，主要监测城市地价总体水平为3286元／平方米，环比增速为1.85%，连续六个季度加速上升；同比增长率为6.21%，地价同比增幅连续四个季度加速上涨。

随着地价的全面上涨，一些价格成交偏高的异常交易地块也开始增多。所谓异常交易地块，按照国土部的定义，是指那些成交总价或单价地块、溢价率超过50%的地块。

统计显示，截至9月30日，三季度上报成交异常交易地块131宗，较上一季度增加3宗；较2012年同期增加了41宗，涨幅为46%。其中一线城市17宗，二线城市31宗，三四线城市数量超过总数的六成，达83宗，平均竞价轮次为82次，与上季度相同。

该报告称，三季度以来，多地成交高价地块，北京、上海、深圳等一线城市和天津、武汉、杭州、苏州、珠海、佛山等热点城市中部分宗地的成交总价或单价超越了历史高值。但从宗地条件来看，多数高价地都是区位优势明显、市场预期较高的优质稀缺地块，部分地块含有商服用途，基本上体现了宗地本身正常的市场价值。总体来说，高价地的产生对地价总体不具代表性，但对拉升土地市场预期的影响不可忽视。

国土部预计，四季度地价总体水平温和上涨，但区域分化仍将持续，部分热点城市“地王频出”的局面或得以缓解。