业内时评: 楼市升浪已经完成
房天下综合整理2013/09/10 16:12
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业内时评: 楼市升浪已经完成
（来源：新华网）上周中原城市领先指数升了0.84%，已连升了三周，又升至120点以上。有人以为楼市又再恢复上升，我认为这个机会已不存在，投资者不宜有过多的幻想。
中原城市领先指数，是全球地产指数中更新得最快的一种。中原凭自己的高市场占有率，可以用自己掌握的数据作统计，而不需要依靠滞后的政府数据，才有每周更新一次的能力，其他地产指数大都要每月才能更新一次。
这是中原城市领先指数的优点，但更新得快，亦会有较多的波动，短期的趋向性缺乏指引作用，连升三周很难视作是一种趋势。如果离远一点看，楼价在今年二月政府推出双倍印花费以来已经见顶，至今一直没法突破123.66的高位。现在只能说仍在高位争持，不能说重新踏入上升轨道。
出现这种情况的原因，是政府的抑市措施，虽然会阻碍买家入市，但同时亦会遏抑卖方放盘。因为一旦把原有的物业卖出，就会很难重新入市，再买楼就得付出额外的印花税。所以，有楼的人都庆幸自己以前买了楼，不肯轻言卖楼。结果政府的措施不但遏抑了需求，同时也遏抑了供应，以致成效不彰。
不过，我预期这种好淡争持的情况不会维持太长的时间，今年底之前应可揭晓；而争持的结果将会由淡方胜出；亦即是说，未来楼价的主趋势将会是向下。
过去，我看好香港楼市，主要有两大因素：一是中国经济持续增长；二是全球发达国家都在行QE。
中国经济持续向好，内地先富起来的人就会来港投资，令香港的楼市多了一批有高负担能力的投资者。这是过去几年推动香港楼价上升的主要动力。
不过，自从政府推出买家印花税与双倍印花税之后，内地人要在香港买楼的成本已大大增加，购买意欲实时被抑压。内地资金转流向英美等海外国家。这项针对楼市的利好因素已无从发挥。
另一方面，美国联储局已把退市摆上议事日程，量化宽松政策已近尾声，这项支持香港楼市上升的重大因素亦将失去动力。现实是十年期美国国库债券的利率已从1.5%左右升破了3%。随着利率的上升，人们对投资地产的回报期望会跟着增加。很明显，这种主观期望的增加一定快过实质租金的上升能力，其结果就是楼价必须回落，以适应人们对租金的期望。现时，房地产信托基金与股已率先对这项消息起反应。领汇的股价已跌了两成有多，楼价应很快会跟随。
近期，社会上的评论已明显转态，看淡后市的已成主流，好友已势孤力弱，好淡争持的形势不会维时太久，淡友迟早胜出。一旦胜负揭晓，跌势很可能会突然转急，投资者要有心理准备。
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长沙楼市平稳发展
（来源：湖南日报 记者：陈淦璋）为期5天的长沙第35届房交会，9月9日在湖南红星国际[实时消息 价格 户型 点评]会展中心落幕。展会比往届多了一天，共吸引75个楼盘参展。
品牌房企现身房交会
万科[简介 实时动态]、华润、嘉里、龙湖[简介 实时动态]、恒大[简介 实时动态]、北辰、碧桂园、和泓、中信、德思勤等品牌大房企齐齐参展，堪称本届房交会的一大亮点。
相比去年春、冬两届房交会，今年房交会参展规模一扫颓势。
去年春季第33届房交会仅31个楼盘参展，参展楼盘全部集中在一层展馆；冬季第34届房交会延续颓势，参展房企同样只有30多家。而且这两届房交会基本不见大型品牌房企踪影。
据组委会透露，过去每年举办两届房交会，今年只举办一届，且展位费比往届整体下调了30%。二楼设立了专门的“大型品牌企业集中展示区”，通过“大品牌、大展示、大形象”产生品牌共振效应，提振行业信心。
一楼展厅中心、一度被视为“鸡肋”的最黄金位置“展王”，本届房交会总算被实力派房企竞得，同发集团携“丽发新城”、“湘江锦绣”两个大盘参展。业内人士透露：楼市火爆时，“展王”层备受开发商追捧，价格一度达到60万元。去年因房地产行情较差，“展王”无人竞投。
“楼市步入平稳发展阶段，又赶上金九银十传统销售旺季，大家都在摩拳擦掌。为参加本届房交会，我们做好了充足准备。”德思勤网络品牌部副总监杨正宇告诉记者。
刚性需求唱主角
此届房交会，参展企业多、规格高，但现场人气明显分化。
一楼展厅主打刚需且折扣力度较大的楼盘，咨询者络绎不绝。
二楼的品牌房企，“展示”更重于“展销”，奔着购房而来的消费者，自然兴趣不大。如龙湖地产主打别墅，嘉里建设力推江景豪宅，展厅内难免人流稀少。同样的是二楼品牌大房企，万科此次携5个楼盘参展，主打“刚需”牌，展厅内人来人往、热闹非凡。
应该说，本届房交会是“刚需”当道，延续了今年上半年以来稳定的市场走势。
湖南省房地产业协会专家委员会委员乐兵介绍，今年“新国五条”政策进一步抑制了市场的投资投机性需求，导致长沙房市成交普遍以刚需置业为主，上半年成交均价基本保持在每平方米6500至7000元左右。
长沙楼盘不只是长沙人的楼盘
记者从此次房交会发现，长沙的楼盘已不仅仅是长沙人在购买。此次房交会吸引了全省各市州不少看房者。按组织方9月9日发布的数据，此次共接待株洲、湘潭、岳阳、衡阳、常德、娄底等8个市州看房团，累计到会人员约1500人，意向成交291套，已经成交78套。
有业内人士估计，目前长沙楼盘约有一半被长沙市外各市州购房者购买。
记者与这些市州的看房者交流，其感兴趣的还是主打地铁、高铁牌的楼盘与，既有投资方面的考量，也有住房改善方面的考虑。
无论是本届房交会，还是从长沙楼市目前的发展态势看，开发商的市场信心都有所回升：
——推新盘，据不完全统计，仅9月份长沙便将有近40个项目集中面市。
——土地市场，今年5、6月以来，开发商在长沙拿地信心和意愿普遍增强，多宗优质地块爆出总价冲高、多轮竞价、高溢价的新闻。
——购买力，长沙楼市成交量在8月最后一周大幅上涨，呈现“翘尾”行情。市内5区新建商品房网签3545套，自7月份以来首次突破3000套大关。
市场普遍认为，9月、10月将集中释放一波较大的成交量，开发商下半年推盘或许会更加积极。
这，是否意味着新一轮楼市盛宴到来？业界大多表态谨慎。“面对更加理性的购房者，每个项目只有拿出自己的特色和亮点，才能赢得市场。”卓阳地产总经理左晓峰、佳兆业地产长沙有限公司营销总监李少波表达了同样的观点。
还有的市场人士表示，一些高端楼盘的面市，或许给整个长沙房价带来均价提升，但楼市全面上涨不是当前主旋律。
长沙市房产研究中心的相关报告指出，随着楼市宏观调控政策继续落实，尤其对房价上涨的预期，房价上涨压力依然存在。
对房市走势，另一需考量的因素是，银行信贷普遍呈收紧态势。记者从省城多家银行获悉，不仅是优惠利率取消、放款周期拉长，下半年的信贷额度将比上半年更紧张。而来自省直、市直公积金中心的消息也显示，对住房贷款将从紧调控。
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