房地产调控缺改革而非政策 投机需求应"重调控 轻改革"

房地产调控缺的不是政策而是改革

（来源：上海商报）由发改委、住建部、国土部等部门会同相关行业协会正稳步推进房地产调控长效机制的制定。尽管日前出现了温州松绑调控等试探政策的情况，但这种尝试不会蔓延开来。在十八届三中全会召开前，决策层对楼市调控的态度将以稳为主，不会容忍政策大幅变动。如果一切顺利，房地产调控长效机制将有望于三中全会后对外公布。

自2003年实施房地产调控以来，面对房价的疯狂飙升，房地产调控只能是“头痛医头，脚痛医脚”，无暇从源头寻求治本之策。以往的调控措施主要集中在限购、限价、限贷等行政手段，只注重从需求上给市场降温，在扩大供给方面力度不够，土地和楼盘的有效供给明显不足。

房地产调控缺的不是政策，而是改革。从历史看，正是改革不彻底造就了今日房地产市场的怪现状。作为当年在推行分税制改革的“代价”，土地出让收入部分归于地方政府，这就为日后的“土地财政”埋下了伏笔。

我国长期以来形成的不合理房价不仅仅在于房地产市场的投资投机需求，其根源在于不合理的房地产市场机制。短期政策频繁出手，多次运用后调控效果在减弱，并且短期政策需要随着市场波动而调整，不能长期运行。显然，仅靠限购、限价、限贷等具有行政色彩的干预手段，只能“治标不治本”。房地产调控思路需要转变，必须摒弃以往行政化、短视化的治理思维，要靠房地产调控长效机制和长期性的政策调整，方可彻底根治中国房地产市场问题。

建立房地产调控长效机制是指在完成个人住房信息系统联网、不动产统一登记制度等长效机制的情况下，从土地、金融、财税等方面进行全面改革。

建立房地产调控长效机制必须更多运用市场的办法，以“市场化为主手段，辅以政府调节”，保持供求关系总量平稳，以及房价平稳。在我国经济放缓的背景下，房地产调控应改变以往单纯抑制需求的思路，注重从改善供给方面下工夫，做到“双管齐下”。

一要通过逐步建立房产税、交易税等房地产税收体系，通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化，打压存量房，逼出空置房，促进房地产市场的流通，改善供求关系，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。

二要推进土地和资金要素的市场化，通过推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面；通过税费替代，打破地方政府对“土地财政”的依赖；通过推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资资金“分流”。

三要进一步完善保障房体系，建立“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制，大量保障房上市还将最终改变房屋供应结构，拉低整体房价。

四要推进大中小城市协调发展，逐步解决城市结构不合理的现状。当前，我国一线城市供不应求，房价“高烧不退”，而部分二三线城市则库存大量积压，“鬼城”、“鬼楼”不时出现，房地产市场呈现严重的结构性不平衡。在城镇化过程中，如果不能合理改善城市结构，很难解决一线城市的房价过高问题。

房地产市场的投机需求应“重调控、轻改革”

（来源：中安在线 ）我国长期以来形成的不合理房价不仅仅在于房地产市场的投资投机需求，其根源在于不合理的房地产市场机制。短期政策频繁出手，多次运用后调控效果在减弱，并且短期政策需要随着市场波动而调整，不能长期运行。

我国长期以来形成的不合理房价不仅仅在于房地产市场的投资投机需求，其根源在于不合理的房地产市场机制。短期政策频繁出手，多次运用后调控效果在减弱，并且短期政策需要随着市场波动而调整，不能长期运行。实际上，在我国房地产调控缺的不是政策，而是改革。历史地看，也正是改革的不彻底造就了今日房地产市场之怪现状。

作为当年在推行分税制改革的代价，土地出让收入部分归于地方政府，这就为日后的“土地财政”埋下了伏笔。“土地财政”本可以避免，但是由于改革不彻底，推行分税制的一个重要前提——清晰地划分中央与地方的事权和支出分配，被刻意地“回避”了，分税制在中国成了中央实现经济集权的手段。单纯依靠行政调控，无法抑制投资投机需求;过度依赖短期调控，难以铲除房价上涨土壤。

作为改革的前提，首先必须做好房地产调控的三大基础性工作，即房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度，这三大方面将为未来中国房地产调控奠定新格局。实施不动产统一登记制度，就为严格房产登记找到了法律依据，也为个人住房信息系统联网奠定了基础。不动产统一登记制度与个人住房信息系统联网挂钩，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了技术支持。

房地产调控思路需要转变，必须摒弃以往行政化、短视化的治理思维，要靠房地产调控长效机制和长期性的改革，方可彻底根治中国房地产市场问题。过去我们比较重调控，所以改革进展不大，甚至没有进展。而房地产调控长效机制的建立，关键在于改革，要改变以往“重调控、轻改革”的局面，以推进土地、税收、金融制度方面的改革为抓手，促进房地产市场平稳健康发展。