借地价推房价 亦庄地价飙升背后的"阳谋"
地产中国网2013/08/27 15:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
提要：亦庄地价急速飙升的背后，不止是房企激进拿地的豪赌，更是开发商利益共同体再一次成功的套利行为。在地价与房价连环推升的疯狂“盛宴”下，泡沫正快速积聚。
亦庄实景图
尽管2013年以来的土地市场一直处于“地王”辈出、竞相飙价的狂欢之中，然而近期北京亦庄新城两块普通土地的出让仍然触动了行业的神经。
地价“大跃进”再度上演
经过多轮竞价之后，两地块均被融创葛洲坝联合体收入囊中。其中，B02R1地块最终以20.8亿元配建9.15万平米限价房成交，剔除保障房部分，楼面价高达25113元/平米；而B01R1-1地块则以20.4亿元配建8.25万平米限价房拍出，剔除保障房部分，楼面价高达28124元/平米，有机构分析指出，若再剔除地块中的公建部分，该地块的楼面价已在3万元/平米之上。
3万元/平米！这不仅意味着新晋“地王”的地价已经超出了目前该区域大多数项目的售价，更意味着亦庄地价在短时间内实现了“三级跳”。
2012年9月20日，北京城建以16.27亿元、配建1.64万平米公租房的条件竞得亦庄新城扩容之后的块居住用地河西区X83R1地块，彼时楼面价达到11100元/平米；而同一天，万科竞得的河西区X86R1地块楼面价则仅有10723.5元/平米。
时隔一周之后，融创保利联合体又竞下亦庄新城X1-1A组团和B03R1-1、B03R1-2地块，楼面价分别达到14382元/平米和15043元/平米。
2013年1月31日，方兴地产又夺下亦庄新城河西区的两地块，楼面价达到16904元/平米。此时距北京城建拿地仅过去四个多月，地价已上涨52%。这种疯涨的势头愈演愈烈，7个月之后，亦庄新城的房价再度上涨，直冲3万元大关。
从1万到3万，亦庄地价的翻番仅用了不到一年的时间，这种地价的“大跃进”甚至让不少开发商自身都觉得吃惊。某央企开发商高层便毫不讳言地告诉地产中国网，他觉得此次融创的拿地动作确实太激进了，土地市场这样被推高之后，先前在竞争上不占优势的央企开发商将因此更不好拿地了。
显然，融创已经感受到了这样的质疑，在拿地的第二天，融创中国董事长孙宏斌发微博表示：融创对北京市场的判断依旧没变，北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价涨这么快，所以地价肯定不理性。至于融创，我们会坚持拿适合做高端的地，坚决控制在我们的预期内。至于拿哪块地，如何设定上限，每个企业见仁见智，各自获得利益承担风险。
而融创公司层面的回应则称，北京是融创重要的发展区域，今年以来，融创已经跟踪了北京20多个地块，然而由于不符合企业的拿地纪律，都没有拍成，这次的选择是符合其拿地纪律的，且地块本身可以满足融创高端精品的产品定位。
做高端精品，这似乎是为高昂地价的支付找到了一个理由。从融创葛洲坝联合体此次拿到的两个地块，尤其从B01R1-1地块的容积率、绿化率等规划条件来看，显然已经具备做高端产品的客观条件。
然而，这在业内人士看来，却并不足以支撑起目前的地价水平。
“亦庄新城距离原有的亦庄核心区尚有一段距离，是北京拥有大量土地储备的区域。这个区域近一年多来才开始起步，无论是环境还是配套都尚未成形，大片地块甚至完全就是不毛之地，根本谈不上高端，所以此次的‘地王’并不值。”东汇置地CEO刘东便坦言。
而在另一位亦庄区域的开发商眼中，该区域也尚未具备高端市场的条件：“亦庄目前并不是一个高端市场，充其量也只是一个改善型市场和刚需市场的混合。这种激进拿地的开发商一定是会做大面积的豪宅类产品，但是这种产品的流动性很差，尽管他会把售价标的很高，但因为流动性差，去化速度会比较慢，总体算来经济效益并不好。”
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“以小博大”的如意算盘
诚然，我们不能忽略北京市政府早在2005年便作出的亦庄新城规划，更不可小觑年初3960亿投入的新一轮“城南计划”对区域价值提升的作用。然而，从规划到投入、再到建设，亦庄新城真正建成尚需时日。就为了未来若干年之后的愿景，就砸下巨资，这显然不是融创的风格，在“地王”频出之下潜藏的行业游戏规则此时再度浮出水面。
而刘东则直言，这实际上是行业内早就存在的“潜规则”，参与举牌的开发商其实大都都有着共同的利益，他们中有不少本身就在该区域拥有一定的土地储备，但是尚未大规模正式上市，由于地价相差悬殊，就产生了以此次拍地出来的土地价格作为地区指导价的打算。“这些企业手中的土地不少都是当初该区域拍出的‘地王’，地价本身就相对过高，再加上新区的配套、交通等均处于有规划没实质的阶段，推盘存在困难。但是新‘地王’出来之后，与新晋土地价格相比，这些项目原本较高的定价就会给市场超值的感觉。”刘东分析。
“这些企业追求的是整体土地成本，之前拿的地块大而便宜，那么在它周边拿块相对小的高价地，这样就能成功地提高市场对该区域的市场预期售价，而新拍地块的成本则可以由原地块摊薄，最后不论土地谁拿到，对于他们来讲，手里的土地都增值了。现在大部分出让的土地面积都较小，因为门槛低就很容易出现单价地王，”刘东说。
值得警惕的是，亦庄“地王”的此种操作方式在行业内并不少见，开发商的如意算盘，加上地方政府对土地财政的狂热，一个接一个“地王”诞生的背后，是急剧飙升的房价。
“我不希望这成为行业里的潜规则，一个区域的房价不应该由今时今日拍出的地价去决定，而是应该拿该区域的平均价格去作为指导价，否则就会形成一个恶性循环。”刘东表示。
开发商回归产品力竞争
相对于亦庄地价疯涨的气氛及业界的热烈讨论，另一部分开发商却显得比较清醒和淡定。
以即将推盘的亦庄金茂悦项目为例，该项目内部人士透露，项目仍将维持原来的推盘策略，不会因地价飙升而有大的变化，因为“目前亦庄新城区域开发尚处于起始期，现有的项目均处于试水阶段，首先让市场接受这个区域是最重要的。”
该人士表示，随着亦庄新城供应量的增加，知名开发商和众多项目的聚集效应将对区域影响力的提升起到一定的作用，然而能让市场真正对区域产生认同的还是产品的品质，尤其在地价疯涨的情况下，更需提供超值的产品。
据了解，正是出于此打算，亦庄金茂悦在打造的过程中更加注重项目品质的打造，将以金茂“府”系的品质来打造“悦”系的产品。
而对于融创此次斩获的两块土地未来的规划，融创中国[简介 实时动态]北京公司副总经理楼艳青表示，目前公司是打算将两块地作为一个项目来运作，定位于亦庄区域甚至是整个北京最为的低密度产品。
“之所以拿下这个地块，是因为其与融创的高端精品战略是符合的，我们对于这个地块有着不同于其他人的理解：，亦庄这个区域一定是北京下一个发力的区域，从目前的配套水平来讲，该区域的基础是高于大兴、房山等其他新区的，起点相对较高，而从其未来的规划来看，区域的发展空间也非常大；第二，我们相信自己的产品力，在这个地块上，我们将打造区域甚至整个朝阳区、北京最为的产品。我相信在产品力的带动下，未来这个项目的客户覆盖力可能会超乎想象。”楼艳青表示。
而前述央企开发商也表示：“个别房企激进拿地的行为只是个别现象，一定不是主流。大部分主流开发商的策略还是理性的，市场不能这样疯涨下去，因为房地产市场一定有它自身的规律，当产品的价格明显超过社会的消费水平时，泡沫就出现了。”
同样在该区域有项目储备的绿地副总裁石文红日前在接受媒体采访时也表示，绿地近几年不愿意做地王，因为对市场是从风险与发展两个方面来判断的，所以相对而言，拿地还是比较理性的。
“我们认为市场还是存在不可控的风险，而且地王会推高普通大众对房地产的预期，这是我们不愿意看到的，也不希望看到房价暴涨，还是希望房地产能够持续稳定健康的发展。”石文红说。
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