一线城市房价领涨全国 限价失效楼市调控转向?
房天下综合整理2013/08/22 15:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一线城市限价失效楼市调控转向?
(来源:新华网)进入7月,与天气一样,北京房地产市场热度持续攀升。“日光盘”不断涌现,价格不断上涨。
7月20日,位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘,开盘当天1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,创下2012年以来单一楼盘单日销售的纪录。
一线城市房地产价量齐升,在中国银行首席经济学家曹远征看来,限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。房地产相关各方都在极力捕捉政策新动向。7月30日中央政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”的表述,令地产股应声而涨。
华泰证券认为,决策层有望从行政调控转向着眼市场化的长效机制。但更多受访人士判断,中国房地产调控长效机制的建立尚在起步阶段,目前正处在思维转变的过渡期,因而房地产各项调控政策短期内不会贸然调整。
从具体举措来看,中央层面的新政尚处于蛰伏期、真空期,而业界和一些地方则已按捺不住,开始萌动。
一线限价失效
位于北京大兴区的金融街融汇项目原计划4月初开盘,但600套房有超过6000组客户认购,“关系户”远超房源数量。开发商只得在7月低调开盘,房源被一抢而空。同样情况也出现在保利、万科、珠江等开发商的项目上。
“现在北京市场,一套房有10个人抢,没有关系根本买不到。”一位上市房地产企业销售负责人对记者介绍,这样的趋势始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盘入市都会销售一空,今年更是供不应求。
“很多开发商都没存货了。去年上半年市场不好,急于‘跑货’,现在后悔当时卖得太便宜。”这位负责人说。
一位接近北京市建委的市场分析人士认为,市场需求积压到一定程度就会反弹。北京目前供需矛盾严重;限购又产生了“堰塞湖效应”,有许多在限购之初不够资格的人,现在逐渐有了资格,涌入市场。
“堰塞湖效应”传导至价格层面,终致北京房价再度出现“狂飙”态势。
以万科北京房山项目为例,2012年5月,该项目售价1.5万元/平方米,8月份为1.8万元/平方米。2013年再次开盘,为规避政府限价,开发商采取装修拆分的方式,售价达2.3万元/平方米。
一位不愿意透露姓名的北京某上市房地产企业负责人对《财经国家周刊》记者坦言:“价格没办法完全控制,北京市住建委也是睁一只眼闭一只眼。没有消费者投诉,他们也不会去管开发商。”
据他介绍,目前调控的主要手段已经被开发商消解。虽然政府采取各种限价政策,但开发商还是有自己的对策。比如,装修拆分,把装修款单独列出,提高价格;现房销售,建委目前对现房价格没有过多要求;取得预售许可证时将地下车库捆绑销售,等等。
因为客户量足够多,开发商还会利用“验资”程序对客户进行筛选。通常做法是让客户提供50-70万存款证明,作为排号门槛;而在没有取得预售证之前,开发商还会让合作电商收取几万块钱“诚意金”。
“这都是违规手段。但这些钱能收上来,说明客户真是很多。”该人士同时介绍,开发商采用这种方法之后对客户首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出来的装修款需要一次性付清,而在去年上半年市场低谷时候,开发商一度允许首付款分三次付清。
开发商成功突围政策壁垒后,正游刃有余地设计新的销售策略—捂盘、提价。
《财经国家周刊》记者了解到,万科集团已要求旗下项目提高新开盘项目毛利率,规定毛利率必须达到20%以上才可以入市。同时在内部要求今年控制销售规模,尽量不推盘。知情人士透露:“集团五六月份提出今年不能卖得太多,要为明年30周年冲业绩做准备。北京今年销售目标大概在150亿,明年要到200亿。”
“有些项目有先天劣势,客户量积蓄不足,但价格仍然在涨。开发商的策略是要保持住价格,虽然卖得不好,还是要涨价。”该人士说。
这样的现象已经引起诸多担忧。8月12日,幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示:近年房地产调控一直在“限”字上做文章,先打压供给,后抑制需求,(方向)都调反了。造成供不应求推动房价上涨,限购最严厉的城市涨幅。事实证明,调控思维已经钻进死胡同,现在到了反思的时候。
增加供给悖论
中国银行首席经济学家曹远征认为,一线城市限制需求的办法已经走到尽头,接下来要转向增加供给,即增加住宅供地,“只有依靠市场化调控手段,才能从根本上解决供需矛盾的问题”。
曹远征分析,从银行观察来看,房地产的问题不是杠杆率过高,而是目前一线城市的房价过高,居民买不起房。解决这个问题只有一个办法,就是增加住宅用地供应量。
在他看来,目前增加供地面积的条件已经成熟。中国的就业形势正在发生变化,就业压力减轻,地方政府有条件把一部分工业、商业预留用地转为住宅开发用地以增加住宅供应。
“比如北京目前仅有30%的供地用于住宅,能不能在供地总面积不变的情况下,把更多的土地用在住宅建设上?少盖点写字楼和工厂,住宅价格自然会相对低一些。”曹远征说。
这一观点遭到中国房地产业协会秘书长苗乐如的反驳:“即使把北京所有的土地都盖上房子,也满足不了源源不断涌入的购房需求。”苗乐如认为,三四线城市可以通过增加供给解决供需矛盾、平抑价格;但是一线城市尤其是北京,这种办法在现实层面行不通的。从城市承载力角度来说,北京不可能全面敞开住宅供应。
正因如此,上一届中央政府在后期逐步意识到,热点城市住宅供应不足,不是短期内能够解决的问题。苗认为,这是决策层在认识上的一大进步。
通过调节供求关系来平抑价格波动,是理论上最为市场化的宏观调控手段,但目前中国房地产市场的现实并非这么简单。多位受访的业内专家对记者指出,当前中国房地产市场正面临两极分化:北京、上海等一二线城市已经步入“成熟型市场”,存量房销售占比渐渐超过新建房;而众多的三四线城市,仍是以新建商品房为主导的“生长型市场”。
在苗乐如看来,这是中国房地产市场的“行市”。近年来一些针对一二线热点城市出台的调控措施,如限购,到了三四线城市就会走样,理由便是“不符合当地实际”。
与一线城市房价再度看涨相比,目前诸多三四线城市已出现楼市量价齐跌的局面,典型如温州、鄂尔多斯、常州、营口和丹东等等。这些城市在房地产上升周期内曾一度投资潮涌,圈地规模、开盘规模直逼一线城市。但随着供应的超量以及人口的净流出,需求终被透支,沦为被舆论诟病的“空城”、“鬼城”。
《财经国家周刊》记者了解到,中国银行从2012年开始关注三四线城市房地产市场对银行信贷的影响。研究数据显示,70个大中城市只占到房地产销售面积的39%,销售收入的二分之一,而其余占比均来自于三四线城市。
在中国约2700个县市中,房地产供给过剩、有房无市现象严重,空置率居高不下。
对银行来说,三四线城市按揭贷款虽然占比不大,但波及范围很广。银行并不担心坏账出现,最担心的则是断供现象。断供现象一旦出现,其示范效应难以预估。
参与该研究的知情人士表示,从三四线城市房价、土地出让面积、城投债发行等几个方面来看,可以发现,目前各城市城投债发行越来越下沉,落在开发区和县这个层面,甚至乡镇也在发行城投债。“这说明地价已不再上涨,土地也卖不动了。过去用土地担保进行融资的办法行不通了,所以现在才会想别的办法。”
该人士表示:“银行现在坏账拨备率很高,如果房价下跌,从坏账的角度我们能够承受,但我们不能预估风险偏好的变化,(购房人)意愿的变化。如果出现大面积房价下跌,断供会不会普遍出现?这个真不知道。房地产风险我们没见过。”
开发商感知到市场的分化。万科集团总裁郁亮在近期一次公开采访中坦言:“不少三四线城市人口只有净流出,做那么多住宅和商业,肯定会出问题”。据《财经国家周刊》记者了解,万科此前已经完成一份三四线城市产业空心化的研究。7月,万科半个月内在广州、上海、重庆接连拿下三块“地王”,远离三四线、加大一二线城市投资的决心可见一斑。(详见本期P40《土地市场两极分化》)
一线城市供不应求、房价再度看涨,却又不能仅凭“增加供应”予以调控;三四线城市虽然可以通过供求调节价格,但又面临过剩风险。在这种情况下,下一步房地产调控如何既避免“一刀切”,又不致“乱刀剁”,成了摆在决策层面前的新课题。
中央“稳”,地方“调”
回顾过去十年的房地产调控,苗乐如认为,虽然行政色彩浓厚、弊端明显,但还是应该给予积极评价:一是重新确立了双轨运行的基本住房制度,二是推动行业和企业的布局,三是加快多业态的发展,四是启动房产税试点、警示少数城市地产泡沫(如鄂尔多斯),五是加快住宅产业化和生态建设,六是提升行业集中度和企业经营管理水平。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,过去行政调控政策在抑制投资投机需求方面有显著而卓越的成效,但如今房地产市场已经发生变化,当下市场需求主体主要是刚性和改善性需求,要满足这部分需求,需要通过长远的、外围的改革来解决。
在秦虹看来,房价高企并不仅仅是房地产市场本身的问题,而是其他相关领域及制度上不够完善的地方,反映到房地产上,并通过房地产和房价问题表现出来。这也是房地产政策制定的难点所在。
秦还认为,新一届政府没有匆匆忙忙就短期市场出台政策,这表明是在谋划长远、考虑全局、酝酿新的房地产调控长效机制。
2012年10月17日,上一届国务院的常务会议曾提出,要抓紧研究制定符合中国国情、系统配合、科学有效、稳定可预期的房地产政策体系。这一未竟的任务落到了本届政府身上。
华泰证券认为,新一届政府试图逐步纠正过去非市场化的做法,转而力图通过棚户区改造、小城镇户籍放开、房产税扩容以及土地改革等建立“低端有保障,中端有市场,高端有抑制”的制度化长效机制。
曹远征曾任职国家体改办,并参与过1994年分税制改革。在他看来,房地产的核心问题是财税体制问题,即土地财政问题。如要从根本上遏制地方政府对土地财政需求,必须进行新一轮财税体制改革,重新界定中央政府和地方政府的边界。
接受《财经国家周刊》记者采访的专家普遍认为,中国房地产调控长效机制的建立尚在起步阶段,目前正处在思维转变的过渡期,因而房地产各项调控政策短期内不会贸然调整。
可资佐证的是,8月5日,国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中提出,要促进房地产市场平稳健康发展,又要坚持房地产调控各项政策。同时加大对保障性安居工程建设的推进力度,加快普通商品住房开工建设,支持居民家庭首套自住购房需求。
分析机构认为,近期宏观经济面仍然是坚持稳增长、调结构。而一线城市房价上涨压力仍然较大。因此,过去“一刀切”式调控,在各城市市场分化的背景下已不合时宜,调控权可从中央下放至地方,由各地视具体情况分而治之。
华泰证券判断:结合各地年初“国五条细则”制定的全年房价涨幅目标来看,“降房价”已多悄然调整为“控制房价涨幅”,这一变化并未被明确制止。
据实时报道,处于楼市下滑通道的温州传出消息,当地放松限购令,可购第二套房,目前并无中央部门层面对此表态。素有楼市风向标之称的温州,此番会否引起连锁反应,尚待观察。
有专家提醒,必须注意一个观察点,即年底中央要召开城镇化工作会议,对城镇化的目标任务、指导原则、基本方向、重大举措等顶层设计,会给出明确的说法,想必会对如何重组和转移特大城市部分过度集中功能、提高中小城市对人口的吸引能力、以及大城市涌动的建新城的构想等重大问题,给出大的原则框架。这可能会对房地产市场带来长远的影响。
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一线城市房价领涨 楼市调控难度将加大
(来源:上海商报)8月18日，国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格指数，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别为62个和57个，同比上涨的城市分别为69个和67个。其中，北京市新建商品住宅销售价格环比涨幅连续5个月呈回落态势。
统计显示，尽管房价环比上涨的城市个数与上月基本持平，但一线城市同比涨幅强劲，房价上涨的数据依然惊人，房价同比平均指数再创新高。
记者从相关部门了解到，为继续平抑房价，北京市自住型商品住房的政策草案已经基本形成，限房价、竞地价的地块近期将陆续推出。
□发布
环比涨幅继续回落
统计局数据显示，7月与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。同比涨幅为18.3%，涨幅比6月回落的城市有7个。
二手住宅方面，7月与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有7个，持平的城市有6个，上涨的城市有57个。与去年同月相比，价格下降的城市有3个，上涨的城市有67个。同比涨幅为15.3%，涨幅比6月回落的城市有14个。
从房价环比上涨的城市数量来看，7月的变化并不明显，新房环比上涨的城市比6月份减少了一个；二手房上涨的城市增加了两个。
此外，新建商品住宅价格环比涨幅总体继续收窄。7月70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅在1%以上的城市有12个，比6月减少了8个。深圳、上海、北京等一线城市的环比涨幅分别比6月收窄0.8、0.3和0.1个百分点，福州、岳阳、南充等二、三线城市环比涨幅收窄幅度较为明显，均收窄1个百分点以上。北京已是连续5个月呈回落态势，涨幅从2月的3.1%回落到7月的1.6%。
7月二手住宅价格环比涨幅比6月收窄的城市有25个，环比涨幅在1%以上的城市有1个，比6月减少了2个。
同比涨幅创下新高
尽管从房价上涨城市和平均环比涨幅看，7月数据在继续放缓，但因为基数越来越大的原因，实际市场感觉的涨幅依然不小，涨幅的数据依然惊人。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响，7月70个大中城市房价总体仍呈涨势。
除了整体房价的持续上涨之外，特别值得关注的依旧是以北、上、广、深等为代表的一线城市房价的高歌猛进。从7月份新建商品住房的房价变动情况来看，70个大中城市中已经有10个城市的房价同比涨幅超过10％。其中，涨幅的是北京上涨18.3％、广州上涨17.4％、深圳上涨17％、上海上涨16.5%，另外，厦门、南京、郑州、南充、福州、沈阳等城市的同比上涨幅度也均超过10％。
如果考虑到去年同期这些城市已经十分高企的房价基数，短短一年之内超过10％、甚至接近20％的房价上涨幅度让全社会关注。从70个大中城市的整体情况看，房价平均同比指数的涨幅在7月达到了创纪录的7.71％，这也是房价平均同比涨幅在今年1月由负转正以来的涨幅。
□解读
行政调控日渐式微需要出台长效机制
“一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。”在张大伟看来，2012年以来房地产信贷量的激增是出现市场反弹的主要原因。“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大，大部分城市想要完成年度调控目标的难度非常大。”
房价持续上涨，以限购、限贷等为代表的行政化楼市调控作用已经越来越不明显。“在不改变购房者预期和地王迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力。可以说用堵的短效调控政策已经走到尽头。”张大伟说。
就在房价持续升温的同时，一些地方也开始悄然为楼市松绑。前一周，温州放宽了限购条件，一时间温州购房热情被点燃，售楼处再次出现火爆场景。温州是为数不多的几个房价出现环比下跌的城市之一，房价的回落显然让当地政府“坐不住”了。在许多业内人士看来，在目前宏观经济面整体承压，地方财政收入大幅下降的背景下，中国经济对房地产的依赖度不减反升。
一方面是行政调控手段效果日渐式微；另一方面，部分地方政府开始暗自微调放松政策，引发市场预期转变。“市场已经到了必须出台长效机制的时期”。张大伟表示，但“调不改涨”的现实已经导致民众对政策预期的改变。房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节。
□北京落点
将推“限房价竞地价”地块
由于去年下半年房价开始上涨，特别是去年底今年初涨幅较大，导致北京7月房价同比涨幅仍然较高。据北京市住建委内部人士透露，为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标，北京市委市政府已部署安排相关部门正在抓紧研究推进供地和相关政策。
目前政策草案已经基本形成，近期也将陆续形成有效土地供应。其中，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块已经在北京市土地整理储备中心挂牌，交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。”该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右。
北京市住建委相关负责人表示，房价的变动与市场供应紧密相关，短期上涨很大程度上受结构性因素所致，为了实现年初制定的调控目标，使房价基本稳定，北京市将推出一部分自住型商品住房，以满足中等收入的“夹心层”住房需求。
该负责人称，由于限房价、竞地价项目的售价低于周边市场价格，在陆续推出并形成规模供应之后，将有效平抑房价、稳定预期，有助于改善和优化现有的供应结构，有利于满足中端需求。同时，未来还将继续加大保障房的供应力度，解决低端收入人群的住房困难。
>>预测
下半年房价涨幅会放缓
北京房协秘书长陈志指出，北京通过持续严格执行限购限贷政策、加强价格引导、强化住房保障等综合措施，房地产调控工作取得一定成效。张大伟分析认为，由于北京去年底尤其是今年初房价涨幅过快，导致现在虽然在踩刹车，但惯性的上涨依然很明显。不过，在限价政策和供应增加的影响下，预计下半年房价涨幅会有所放缓。
世联地产市场研究部分析人士也表示，由于上半年多数城市（特别是一、二线城市）房价上涨幅度已超过年初制定的目标，预计下半年地方政府仍将通过管理预售证发放等限价政策来控制房价上涨，从而达到年初目标。
另据国家统计局官方网站的数据显示，截至今年6月，房租价格已经连涨42个月，北京市房租价格连续52个月上涨。多名业内人士称，北京房租上涨主要受供求关系影响，北京人口多而租赁房源不够，加上7月恰逢大学生毕业季，加剧了房租上涨。
北京市住建委相关负责人表示，北京正加大公租房建设和收购，更多公租房入市将有利于平抑房租。今年截至目前，全市已累计配租配售各类保障房3.2万套，其中配租5036套，配售2.7万套。
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一线楼市领涨 行政化措施非长久之计
(来源:新华网)国家统计局１８日发布的数据显示，７月份７０个大中城市房价总体仍呈涨势，其中，京沪广深等一线城市楼市仍领涨。
专家指出，虽然３月“国五条”出台以来，新建商品住宅价格环比涨幅总体持续收窄，但多因素作用下房价上涨预期始终不减。业内人士认为，政府应考虑适时启动房地产调控的长效机制，以更为灵活和市场化的手段，来稳定市场预期。
北上广房价易涨难跌
国家统计局１８日发布的７月份７０个大中城市住宅销售价格统计数据显示，７月房价总体仍呈涨势，但房价上涨的城市个数与６月份相比变化不大。
７月份，７０个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有６２个，比６月份减少了１个；二手住宅价格环比上涨的城市有５７个，比６月份增加了２个。新建商品住宅价格同比上涨的城市有６９个，与６月份相同；二手住宅价格同比上涨的城市有６７个，比６月份减少了１个。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价涨势不改主要是受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响。据中原集团研究中心监测，２０１３年７月，万科等十大标杆房企权益购地金额达到３３３．２亿元，环比上月增加１０１．５％，创年内新高。
值得注意的是，７月一线城市房价依然领涨，北京新建商品住宅价格上涨高达１８．３％，涨幅位列所有上涨城市之首。除北京之外，上海、广州、深圳等一线城市房价亦高歌猛进。同比来看，广州上涨１７．４％、深圳上涨１７％、上海上涨１６．５％，遥遥领先于水平。
“一线城市集聚了过多的资源，因此房价易涨难跌。”中原地产市场研究部总监张大伟认为，去年以来房地产信贷量的激增是出现一线楼市反弹的主因。“整体来说，目前一线楼市的量价均居于高位，而开发商的资金情况却好于往年，在这种情况下一线城市房价上涨压力极大。”
开发商降价动力不足
渣打银行实时发布的“开发商景气指数”显示，目前中国房地产企业对于后市的预期颇为乐观，加上今年１－７月住宅销售的量价可观使其资金充裕，预计后市房企的降价动力不足。
今年以来，房地产企业到位资金依然保持了良性态势。中国房地产信息集团数据显示，１－７月份，房地产开发企业到位资金６６８３１亿元，同比增长３１．５％，增速比１－６月份回落０．６个百分点，仍处近两年半以来的较高水平。其中，销售回笼资金仍是首要来源，近期房地产企业整体销售业绩良好，因此销售带来的回款增加明显。
业内更是预期，随着“金九银十”等传统销售旺季的到来，以及上市房企再融资有望开闸，企业融资环境将继续得以改善。业内普遍预计三季度到位资金增幅将保持在平稳的高位。
资金充裕使开发商，尤其是标杆房企的“底气”更足，目前市场上“以价换量”策略已不多见。
克尔瑞研究中心监测信息显示，７月份，从“北上广”等一线城市至杭州、成都等二线城市，热销项目全面开花。其中，标杆房企在市场成交中起到主导作用。万科、绿地、保利及华润旗下均有项目实现开盘热销，并覆盖多类产品，但通过以价换量策略实现热销的项目少之又少，这表明标杆房企逐渐淡化降价策略，普遍看好未来市场走势。
稳定房价预期需长效机制
尽管数月以来，新建商品住宅价格环比涨幅总体持续收窄，但短期来看，房价上涨预期仍在增强。
专家认为，从政策或制度走向来看，“限购”“限贷”“限价”等行政化调控措施并非长久之计，应适时启动长效机制来平衡房地产市场供需双方及资金的流向，通过完善房地产制度和优化调控手段来稳定房价预期。
近期，政策层面要求“促进房地产市场平稳健康发展”，这被市场解读为“政策利好”。专家指出，这一论述虽然可能在短期内使房价仍然面临上涨压力，但这也表明，政策重心已经从“强调调控”转为“建立长效机制”。
据专家分析，决策层将通过增加住宅市场供给和推进房产税来更有效地调控房价。国金证券财富管理中心分析师黄岑栋认为，下半年可能会加快完善土地流转和棚户区改造，增加住宅供给；同时，房企在“政策利好”下，拿地建房的意愿将大大增强，这也将有助于增加市场供给。
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