警惕地方政府打折楼市调控
中华工商时报2013/05/06 10:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
截至目前，大部分地方城市出台的“国五条”实施细则相继“满月”，但总体来看执行效果不甚理想。统计数据显示，4月份以来很多城市的住房成交量虽然环比出现大幅回落，但同比并没下降，并且价格仍在小幅上涨。
楼市成交量的环比大幅下跌，看似观望情绪逐渐加重，但更多是对3月份楼市在“国五条”大限的刺激下，过度亢奋之后的一种修正。当前更需要关注的是，很多城市住房同比成交量仍处于高位，价格虽然放缓但仍在上涨，这表明房价上涨压力犹存，市场走势尚不明确，楼市调控之路依然任重而道远。
在一些地方政府的算盘里，将房价维持在稳定的上升通道，为GDP提供源源不断的动力才是上上之策，它们压根就没打算将房价降下来。在这种语境下，各地的开发商都不是傻子，它们当然有足够的底气去做“所谓的和购房者进行市场博弈了”。只要楼市调控的大环境稍微有所松懈，房价再现报复性的反弹也就见怪不怪、甚至是顺理成章了。这也是楼市调控“十年九调，屡调屡涨”的深层次原因之一。
但是，房价再次狂飙的空间在逐渐变小已是不争的事实。首先，中央政府不断重申要坚持楼市调控不动摇，除了防范楼市泡沫过大给中国经济造成的风险之外，更重要的是要促使经济结构由地产驱动向创新驱动、由投资驱动向消费驱动转型，这意味着政策层面不会容许房价肆无忌惮地乱涨；其二，京沪等一线城市的房价已经远远超过了工薪阶层的购买能力，房价如果继续大幅上扬，只会导致刚需的无奈离场，靠投机支撑的楼市又能支撑多久？
当前，令无房一族最为害怕的是，房价温水煮青蛙似的上涨，让有一定经济实力的潜在刚需购买者在恐慌之中出手后，承担的则是未来几十年沉重的还贷压力，以及在其他生活消费等方面支出减少带来的生活质量的降低；而没有经济实力的无房一族，依然逃离不了这场房价上涨带来的间接财富洗劫。据有关报道显示，北京10年内房租涨了3倍，而业内人士认为今后年涨10%将成为常态，这意味着租房者面对的压力也将越来越大。
显而易见，无论是从中国经济发展的前途考虑，还是从民众的福祉来看，促使房价合理回归都是不可回避的历史重任。要想使此轮房地产调控不再重蹈覆辙，恐怕还得从以下几个方面去着手才行：首先，要加强已有政策的执行力度，对一些地方政府的阳奉阴违做法，要进行严厉的问责，这是最为迫切的任务；二是要尽快推出促使房地产健康持续发展的长效机制，要从短期的行政性限购限贷等措施向房产税、保障房等方面发力，真正挤压出投资投机需求；三是要进一步理顺中央和地方的财政分配关系，加快推进中国经济的转型升级，让地方政府真正从土地财政的依赖中走出来，这是解决房价不断上涨的根本之道。
相关阅读： 013贵阳楼市热点 商业地产热度不减
“新国五条”楼市调控政策出台接近两个月，二套房首付比例和贷款利率“双升”、二手房交易税费调整等一系列政策“风向”，令住宅市场波澜起伏的同时，也令众多不动产投资客纷纷转向商业地产投资市场。
业内人士预测，受到政策延续性的影响，商业地产投资会是今年贵阳房地产市场的重要热点。
住宅“买不到”闲钱转向商铺写字楼
记者在对贵阳房地产市场的采访中发现，随着住宅投资门槛越来越高，越来越多手中有闲钱的投资者开始另辟蹊径，不限购、不限贷的商业地产项目成为近期贵阳购房者关注的重点。
近日，在某商铺项目的认筹现场，有多年投资经验的曾先生表示，近几年国家针对住宅调控的政策一直没有停歇，令住宅投资空间大幅下降，这一因素也让越来越多像自己这样有意进行不动产投资的投资者不得不掉转方向，以降低投资风险。
“以前贵阳人投资房产住宅，都感觉买住宅最保险，即使租不出去还可以自住，但是现在持这样想法的投资者越来越少，商业地产的保值、增值效应是住宅投资无法比拟的。而且从贷款申请、后期转让等方面考虑，商业地产操作起来更简单。”曾先生说。
而不久前才在观山湖区购买了一套小户型写字楼的黄先生则认为，虽然“国五条细则”下贵阳楼市还是“稳”起的，但从地产趋势来看，房产税的开征，未来也是大概率事件，多重因素会影响住宅投资市场的“紧急刹车”。加上近年来货币的通货膨胀趋势，大家都希望令“闲钱生钱”，商业地产肯定是当前更为合适的选择。
采访中，不少投资者认为，像贵阳这样近几年发展很快的三线城市，随着城市功能定位的变化和非中心区域的不断发展，商业地产的价值将会日益显现出来。
开发商嗅商机 商业项目接连面市
从近期多个商业地产项目的源源不断面市不难看出，本地开发商已经敏锐地探寻到商业地产商机的到来。
近期贵阳商业地产项目表现活跃：花果园、中渝城、美的林城时代、绿地新都会、保利国际广场、中天未来方舟、亨特国际金融中心等项目的写字楼、西南国际商贸城、会展城、绿地新都会、中渝城、中大国际广场的商铺都在认筹或热销之中，部分区域商业地产项目甚至出现了持续火热的态势。
此外，像花果园、未来方舟、中铁逸都国际、万科大都会、金阳新世界等大项目，也无一例外地将商业地产作为今年下半年楼盘开发的重要产品形态。
记者在采访中了解到，随着贵阳房地产开发大盘、超大盘时代的到来，这些大项目多数以复合型项目开发的姿态面市，也就是说既包括了住宅开发，也涵盖了商铺、写字楼甚至公寓等多物业形态，形成城市综合体的概念。为了赶上当前商业地产投资的热潮，一些开发商还及时调整了销售节奏和推盘计划，以迎合投资市场的需求。
采访中，不少开发商坦言，贵阳当前的商业地产投资热力会至少延续到今年年底甚至更长时间，产品定位是否准确、周边有没有强大的产业支撑、区域的发展远景以及未来的交通发展等等都是投资者所关注重要方向，也说明本地不动产投资者的投资心态正越来越成熟。
三类产品
各有卖点
虽然商业地产投资领域吸引力巨大，不过投资风险也是相伴相生的，对于本地市场商业地产主流产品基本面的熟悉是商业地产投资的重要前提。记者在采访中了解到，目前贵阳商业地产投资市场以商铺、写字楼、公寓三类产品为主流，不同产品的投资特点也各有千秋。
商铺作为发展的商业性不动产投资产品已为很多人所熟知。今年以来，贵阳商铺的投资区域已从前几年集中在中心区和观山湖区，逐渐扩展到白云、花溪、乌当等非中心区域。而商铺的售价也一路走高，全市均价已达到1.5万元/平方米，区域之间的价差也很大，中心区价格的商铺已突破10万元/平方米，而白云等非中心区域价格则低至6000元/平方米的。从商铺产品的细分来看，今年不少项目都推出了社区商铺，这类产品也因总价相对较低而受到投资者的青睐。
写字楼方面，今年贵阳写字楼销售延续了去年的势力，尤其以中心区和观山湖区写字楼表现最为突出。中心区写字楼在花果园和中天未来方舟两个大盘的带动下放量加剧，价格则在7500-20000元/平方米之间不等。观山湖区今年迎来了写字楼的“爆发期”，仅围绕金融中心沿线就有多个写字楼项目竞相面市。相对而言，观山湖区写字楼的价格差距要小得多，主要集中在7500-10000元/平方米之间。
除了商铺和写字楼,公寓在商业投资领域愈发受到关注。目前除了中心区花果园和未来方舟两个项目外，绿地新都会等新兴区域项目也推出了小户型公寓类产品。户型小、总价低是当前以寓产品的最突出优势，相对而言，公寓的单价也不高，中心区公寓单价多在4500元/平方米左右，一些新兴区域公寓单价还略低一些。
专业人士建议，在选择公寓投资时，需要全面考察项目周边环境、规划前景、项目配套等因素，片区成熟或有发展前景、商务办公氛围浓厚、生活便利的区域，一般出租率高，投资的空间也更有保障。
