站在跌价临界点 南宁哪些楼盘将会率先降价?
南国早报2011/07/11 09:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着国家房地产市场调控力度的加强，以及3月实施限购令，南宁楼市出现了积极变化。虽然目前楼盘还没有明显降价，但开发商让利增多，一些楼盘已经站在跌价的临界点。如果行情发展下去，哪些楼盘会率先降价？哪些楼盘抗风险能力强，可让购房者避免损失？
楼盘配套有小学、幼儿园等，业主生活方便，房子抗市场风险的能力就强。图为日前学生家长到南宁一楼盘内的学校办理入学手续。
本报记者 谢嘉明 文/图
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配套不完善房价可能下跌早？
南宁一些楼盘位于非成熟地段，而且亮点不多，但房子的售价并不便宜。这些房子最可能跌价。
位于江南区的一楼盘，目前售价6000多元/平方米。记者注意到，该楼盘的房子户型设计较为传统，没有明显的失误，也没有太大的亮点。其他楼盘动辄赠送10平方米的使用面积，该楼盘只赠送几平方米面积。“我们赠送面积是少一点，但现在楼盘促销，有较大的让利。”楼盘销售人员说。
几名购房者低声商议，认为楼盘周边配套设施不完善，生活不太方便。虽然售价比一些楼盘便宜，但应否购买还是犹豫不决。
记者查询发现，南宁一些位于非成熟地段的楼盘，楼面地价不到2000元/平方米，这意味着，开发商售5000多元/平方米就已经有。但在开发商的包装下，通过以自然景观、未来规划作为卖点，楼盘售价并不便宜，现在大多售6000多元/平方米，有的甚至达7000元/平方米以上。
一些业内人士认为，配套不完善的楼盘抗市场风险能力小。房子的首要功能是居住，其次才是投资，如果不适宜居住或居住舒适度低，那么房子的价值就会贬低。在市场行情上涨时，这些问题被掩埋不显现，一旦出现波动，就会凸显出来，并影响市场信心。
南宁某房产营销策划公司副经理杨长宁介绍，在2008年楼市波动期，广州率先降价的是位于近郊的楼盘。这些楼盘价格下跌早、幅度大，普遍达10%，而且价格再次攀升时间慢。
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盲目提价楼盘价格降得快？
在南宁房地产市场，有一些开发商是业界认为“敢涨敢跌”的人士。
业内人士许和平介绍，南宁有位开发商在2008年率先在东盟商务区打响价格战。当附近楼盘还在卖五六千元/平方米的时候，该楼盘以4200多元/平方米“任选楼层、任选朝向”的营销举措，吸引了众多购房者的关注。虽然楼盘降价幅度大，但涨价幅度也大。推出这项营销措施后，楼盘的价格不断上升，现在二手房价格在1万元/平方米左右。
位于青秀山附近的一楼盘，也以“敢涨敢跌”受到业界的注意。在附近楼盘售价三四千元/平方米的时候，该楼盘推出不到3000元/平方米的团购价，降价幅度大让人关注。如今，楼盘的价格达6000多元/平方米。
有的业内人士认为，“敢涨敢跌”的楼盘不仅可以看出开发商的心态，还可以揣测到楼盘的开发成本。一些楼盘的地早已经买下，开发商在同一块地上开发楼盘，为何一年前售价是5000元/平方米，一年后就涨到1万元/平方米？楼盘价格涨得快，说明售价虚高不合理，自然跌价也会大一些。
记者查询发现，南宁有的楼盘短短一年时间，价格就上涨了2000多元/平方米。虽然价格上涨快，但房子的品质并没有明显提升，开发商的开发投入也没有明显增加，这些楼盘在价格波动期，降价的压力较大。相比之下，一些楼盘尽管价格上涨了，但楼盘的景观、房子的用材等上了档次，让购房者觉得物有所值，这些楼盘降价的压力会小一些。
开发商梁先生认为，楼盘稳定的价格也是吸引购房者的要素之一。否则，楼盘价格变化太大，购房者会担心自己买了房子后开发商会大幅度降价，而不利于楼盘长期销售。
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开发商资金紧张会“草草收兵”？
“开发商开发楼盘，不会全用自有资金开发，可能只拿三成左右的资金，就开发一个项目。如果开发项目多了，对开发商的资金就有较高要求。”广西某房地产营销顾问公司市场部经理何灵美说。
记者从南宁房产部门了解到，上个月日成交商品房的为6月13日，达455套；的为6月5日，共12套。一方面是楼市成交减少，另一方面是央行提高准备金率，金融机构可贷资金减少，有的开发商已经感到资金吃紧。
何灵美介绍，为了度过市场风险期，南宁一些开发商已经对旗下的项目进行梯级分类，能暂缓上马的暂不开发，以集中资金开发优势项目，尽快回笼资金。有的开发商则分轻重缓急，先开发、销售快的项目，如在限售期内先售商铺后售住宅、先销售开发周期短的楼盘等。
资金雄厚的开发商能应对旗下多个项目，那些资金实力差的开发商就麻烦了。据了解，在2009年和2010年，南宁有的开发商对市场期望过高，在多处买地并开发项目，摊子铺得大导致现在感到吃力。旗下多个项目“待哺”，开发商难以支撑，只能降价销售房子。
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新楼盘比老楼盘容易降？
如果说，在楼市面市已经有两三年的楼盘是老面孔，那么面市不到一年的则是新面孔。今年上半年，南宁已经有不少新开发的楼盘面市，这些楼盘的价格的为4000多元/平方米。
在采访中，一些开发商坦言，他们不是怕降价，而是怕降价影响了企业今后的出路。因为购房者普遍有买涨不买跌的心理，所以他们宁愿成交量减少，也要扛着价格。某开发商如今在售一个楼盘，另有一个楼盘在开发，他担心如果在售楼盘降价，在开发的楼盘以后难打开销路。
另外，老面孔楼盘降价还要顾及到业主的感受。在2008年的市场行情中，南宁某楼盘降价引起业主不满，虽然开发商没有责任弥补业主损失，但为了企业的品牌效应，开发商还是息事宁人，向业主赠送1000元/平方米的装修费用。
杨长宁认为，新面孔楼盘营销就比老面孔楼盘灵活得多。楼盘新面市，顾虑会少一些，定价空间大。此外，低价入市有利于拉动楼盘销售，所以售价的浮动性会稍大。
记者了解到，6月以来让利幅度大的楼盘，基本是新上市的。位于凤岭南的一新面市楼盘，目前售价7000多元/平方米，而附近的一开发了几年的楼盘，售价基本与去年年底没太大变化，仍是8000多元/平方米。
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品质低楼盘会降价求生存？
物业服务水平、小区绿化景观、建筑工程质量等，是衡量楼盘品质的因素。在市场波动期，楼盘品质跟不上，将会拖销售的后腿。
何灵美认为，有实力的开发商更欢迎楼市调控，因为经过大浪淘沙，才可以让滥竽充数者现形，显示出自己的实力。在市场行情好时，房子不愁卖，一些开发商为了追求高利润，不注重楼盘品质蒙骗购房者。行情转变了，房子的品质受到购房者重视，品质差的楼盘只能以降价求生存。
许和平则介绍，如今业界对楼盘品质还有了进一步的认识。以前，可能认为物业服务不到位，业主财物失窃是楼盘品质差的表现。现在做好物业服务已经是“标准配置”，楼盘的车位配置是否充足、物业延伸服务是否完善、小区人性化设施多不多已经成为了衡量楼盘品质的新内容。
南宁现在有个别楼盘品质不高，但售价却在高位运行，业界认为这是价格与价值不符。邕江畔某楼盘售6000多元/平方米，但容积率高，有的户型有“暗间”，阳台常年晒不到阳光，小区绿化设施也少，业内人士认为这样的楼盘在市场调整期抗风险能力较差。
提高楼盘品质，需要开发商加大投入。有的开发商不舍得投资，不大刀阔斧对楼盘整改，就会在价格上“快刀斩乱麻”。
