暖风频吹利好不断 2015楼市政策大回顾
房天下2016/01/02 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下讯： “政策”，是2015年房地产市场全年度抢眼的热词。
早在2015年的开局时，楼市依旧笼罩着2014年低迷的薄雾，行业走势迟迟不见反弹，市场自我调整能力不足以挽回局面，政府这只“无形的大手”不得不频繁出动，力挽狂澜。从而有了2015年央行5次降准降息、降低首付比例、调整公积金贷款政策、开放二胎等一系列新政，地方政策更是不胜枚举。
经过一整年的努力，楼市在整体上止住了下滑的趋势，却形成了一二线城市抬头复苏，三四线城市依旧库存高企，举步维艰的分化局面。虽然房地产危机没有完全解除，但政策的春风至少已经让一些城市活了起来。这是一个好的迹象。相信随着各项政策在地方的不断深化落实，中央宏观调控的作用会进一步显现，2016年的楼市拥有进一步改善的基础。
那么2015年都有哪些新政策正在影响，或者即将影响楼市以及我们的身后呢？让我们逐一回顾。
政策一：五次降准降息
2015年以来，央行降息共5次：3月1日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。
5月11日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
6月28日，金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。
8月26日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。
10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。对于购房者来说，央行降息将大大减小购房者的贷款压力。
2015年，央行降准共5次，2月4日央行降准0.5个百分点，
4月20日央行降准1个百分点，
6月28日央行降准0.5个百分点，
9月6日央行降准0.5个百分点，
10月24日，央行降准0.5个百分点。不管对对于购房者还是开发商来说，贷款都更加容易。
解读：今年一年，央行5次降息降准，贷款基准利率由年初的6.15%下降到新的4.9%，下降幅度高达25.5%，商品房的商业贷款利率已是近10年来的低水平，而公积金贷款利率早已是“历史低”。
此举不仅降低了购房者的贷款负担，有利于其继续入市，也有助于降低开发企业的融资成本，开发企业负债情况将能在此背景下加快改善。该政策的实施在一线城市等经济较发达区域效果比较明显。
政策二：二套房首付降至20%
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的低30%降低至20%。
解读：该政策颁发重点针对那些有“改善型需求”的购房者，有利于盘活公积金使用效率，激活二套房市场需求。此外，公积金贷款首付比例的调整，让更多职工享受到了公积金的优势，减轻了购房压力。
政策三：二手房营业税5年改2年
330新政中，央行住建部和财政部联合下发通知，二手房营业税调整从3月31日起，购买不足2年的住房将征收全额营业税;购买2年以上的非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税;购买2年以上的普通住房的免征营业税。
解读：该政策刺激了改善型住房市场以及二手房市场的活跃度，对于手中有房但想要换房以及想要购买刚满两年的二手房的购房者是一大福音。该市场的活跃将为房地产市场提前带来许多“新钱”，从而带动整个楼市。
在此政策之前，若购买100万元的房子，出售价为130万，按5.6%的征税比例算下来，营业税将近要交1.68万元。现在个人只要购买住房满2年，交易可免营业税，给置业者节省一笔开支。
政策四：桂林上调公积金贷款额度至40万
4月1日，桂林住房公积金网发布《桂林市住房公积金管理委员会对<关于调整我市住房公积金个人贷款政策的建议>的批复》（下简称《批复》），规定桂林市公积金自4月1日起实施新政，其中涉及首套房认定标准及贷款额度由原来的35万元提高至40万元等内容。
解读：家庭贷款额度提高，符合目前国家关于公积金贷款额度提高的精神，对于刚性置业需求的释放有利好。公积金的政策的调整，大大增加刚性置业需求的福音。
政策五：调整土地增值税预征率
6月18日桂林市地方税务局公布，从7月1日起，桂林市房地产开发项目土地增值税预征率有所调整，其中普通住房调减按1%的预增率预征土地增值税。
解读： 此次下调土地增值税预征率，为了促进房地产行业健康稳定发展，合理调节房地产开发，充分发挥土地增值税的调控作用，对于减轻房企资金压力无疑是一大利好。
政策六：取消“限外令”
8月27日，住建部、商务部等六部门联合发布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，提出境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
解读：过去，境外人士在中国购房，必须居住超过一年时间，并且不得购买非自用、非自住商品房。取消限外有利于外资流入，一定程度上刺激中国楼市的成交量增长，利于促进房地产市场复苏，对市场信心能起到很好的提振作用。以北上广为代表的一线发达城市目前国际化日益加深，外国内在境内买房的需求也会逐渐增加。而桂林作为国际旅游城市，优越的居住环境也受到许多外国人的青睐，从而留驻桂林。所以，这一政策的实施，受益面比想象的大。
政策七：租房可申请提取公积金
9月7日，桂林市住房公积金管理中心出台《桂林市住房公积金管理中心关于租赁住房提取住房公积金有关规定的通知》，就职工租住自住住房提取公积金的提取条件、提取时限及额度作出规定。桂林市城区高提取限额800元/月、市辖11县高提取限额560元/月。
解读：公积金贷款利率下调0.25%，真切的减少了置业者还款金额。若公积金贷款100万元，贷款年限是30年，在此之前需要每月还款4490元，利率下调后则每月还款4352元，那一共就将近省下5万元。
政策八：买房享100%契税补贴
9月30日，桂林市临桂区以及灵川县相关部门分别下文，对各自片区2015年10月1日至2015年12月31日期间签订新建商品房（含商业）买卖合同，并到桂林市临桂区房地产管理所登记备案且已缴纳契税的购房人，给予所缴纳契税全额的财政补贴。
解读：购房契税补贴的执行不仅能给购房者带来更大的实惠，还将进一步促进住房消费，活跃房地产市场。
政策九：不动产登记条例实施
10月16日，桂林市不动产统一登记工作推进现场会在荔浦县召开，现场会当天举行不动产登记局揭牌仪式，颁发了桂林市本不动产登记证。2015年下半年实现信息平台上线试运行，2016年基本完成数据整合建库，2017年基本建成覆盖的信息平台。
虽然不动产登记本身并不是房地产调控政策,但普通市民咨询量、中介带看量有所上升,“急售”、“抛售”依然成部分房东、中介的新“卖点”。
解读：不动产统一登记会对房价上涨产生抑制作用，也有助于明晰产权，进一步厘清政府与市场关系，保护不动产权利人合法财产权，其对于建立房地产调控长效机制有着积极影响。
政策十：全面二孩政策
10月29日，中共十八届五中全会会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。
解读：二孩政策在一定程度上带来新增住房需求的增加，大户型和教育地产将会持续走热。在独生子女的政策下，一般80平米的两房就可以满足家庭居住的需求，若家中有2个小孩，每个孩子一个房间，那每个家庭也至少是三室才能满足需求，如果跟父母一起住，那至少是四室才可以。并且未来孩子的教育更会是家庭重要任务，因而学区附近楼盘也会更加走俏。
1月1日 国管公积金中心发布关于提高贷款高额度的通知。
购买政策房或套型面积在90平方米以下的首套自住住房，贷款高额度上调至120万元，较去年执行的政策提高了40万元。取消由开发商或售房单位提供阶段性保证担保和房产抵押担保方式，1.5%的担保服务费。
3月18日 中央国家机关住房管理中心开始执行《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》。
进一步加大对缴存职工使用住房公积金个人贷款解决基本住房问题的支持力度，让更多的职工享受到住房公积金制度优惠。
5月11日 中央国家机关住房管理中心发布《关于转入新单位不满一年职工提取住房公积金有关问题的通知》。
住房公积金账户转入新单位不满一年的职工，如果申请提取公积金，必须提供单位为其缴纳基本养老保险的证明。
6月1日 房地产、金融、生活性服务业三大行业将出台营改增一揽子方案。
目前营改增一揽子方案已经由财政部税政司制定完毕，有望7月向社会公布，房地产业、建筑业税率或定位11%，金融业税率和生活服务业的一般微收税率为6%。
7月24 住建部宣布下调中央国家机关住房公积金贷款利率。
调整后，1-5年期，由3.25%降低到3.00%；5-30年期，由3.75%降低到3.50%。2016年1月1日开始，执行调整后的个人住房公积金贷款档次利率。
8月6日 国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》。
各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行，2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖的不动产登记信息平台的总体部署。
8月6日 《房地产税法》正式列入人大常委会立法规划。
新调整过的十二届人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，房地产税法正式进入人大的立法规划。
8月23日 不动产登记进入实质性建设阶段。
国土资源部提出2017年要基本建成覆盖的不动产登记信息平台，并在通知中提到“国土资源云”概念。
8月26日 棚户区改造：确保完成2015年城市棚户区改造目标任务540万套，确保资金需要。
8月30日 财政部表示适时将房地产等行业纳入营改增试点。
财政部部长在十二届人大常委会第十六次会议第二次全体会议上表示，将加快税制改革，适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点，推进消费税革，研究全面实施资源税费及个人所得税改革方案。
8月31日 住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知》。
为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应的购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购房住房的，低首付款比例由30%降低至20%。
9月1日 新广告法开始实施 房地产广告被虐残“9不得4必须”。
9月1日，新版《广告法》正式实施。国家工商总局广告司在新闻发布会上表示，新版《广告法》正式实施后，广告监测到的虚假违法广告一经查实，将一律先行停播，再立案查处。
9月7日 房地产税并未列入今年国务院立法计划。
中国政府网公布《国务院2015年立法工作计划》，环境保护税、税收征收管理法（修订）、增值税暂行条例（修订）、消费税暂行条例（修订）、资源税暂行条例（修订）五部税收法规被列入，此前热议的房地产税并未列入今年国务院立法计划。
9月22日 住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。
明确了公积金异地贷款的职责分工及办理流程，公积金异地贷款有了操作细则。通知指出，缴存城市公积金中心负责审核职工缴存和以贷款请款，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息；贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对，掌握提取、还款、变更和情况等。
9月29日 不动产登记暂行条例实施细则将实施。
《不动产登记暂行条例实施细则》已经广泛征求社会各界及相关部门意见，将发布实施。不动产登记收费标准等配套制度也正在抓紧研究起草。下一步，国土部将进一步采取积极措施，力争年底前基本完成市县两级不动产统一机构责任机构整合工作。
9月30日 不限购城市居民首次买房，商业性个人住房贷款低首付款比例将至25%首付款比例降低。
不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
9月30日 住建城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。
提高实际贷款额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，长贷款期限为30年。
10月8日 公积金缴存以外地去购房，可向购房地申请公积金贷款。
公积金异地贷款全面推行：缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。
10月19日不动产登记工作第四次部级联席会议召开。
会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》起草。征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，会议指出，目前《细则》制定的法定程序以基本完成，出台实施条件已初步具备。当前要加快实施不动产统一登记制度。
12月10日 积分落户。
《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》和《北京市居住证管理办法（草案送审稿）》正式公布，向社会公开征集意见。外地人积分落户北京成为可能。在已经实施积分落户政策的城市中，广州排名第4500名入户人员在广州市缴纳社会医疗保险87个月、缴纳失业保险109个月。上海目前实施积分落户制度，积分满120分可落户上海。天津今年6688人凭积分落户新区 主要来自冀鲁豫三省。
12月21日 楼市去库存成国家任务。
12月21日结束的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。
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